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Wir wollen unser Zweifamilienhaus mit Grundstück unseren beiden Töchtern je zur Hälfte übertragen. In der einen Wohnung werden wir weiter selbst wohnen, die andere wird weiter vermietet. Für das Haus bestehen noch Darlehen. Die Mietwohnung soll nach der Übertragung von den Töchtern renoviert werden. Dafür sollen sie ein normales Bankdarlehen aufnehmen. Das ganze Haus soll auch von ihnen mit Förderung durch die KfW energieeffizient saniert werden (Dach- und Wanddämmung, neue Fenster). Wir wollen das Haus an die Töchter „verkaufen“. Der Kaufpreis soll aus der Übernahme der Darlehen, der Zusage für die Übernahme der Renovierung/Sanierung und in Geld bestehen. Wir sind dann auch Mieter.
Fragen:
Welche Art „Gemeinschaft“ müssen die Töchter gründen? Wo?
Ist die Zusage für die Übernahme der Renovierung/Sanierung steuerlich als Anschaffungskosten möglich?
In den ersten 3 Jahren kann man anscheinend nur 15 Prozent der Anschaffungskosten als Instandhaltung absetzen. Stimmt das? Zählen die Energiemaßnahmen auch dazu oder kann man sie als Modernisierung auch schon in den ersten 3 Jahren absetzen?
Gilt die Einschränkung auf die 15 Prozent auch bei einer teilentgeltlichen Übertragung?


-- Einsatz geändert am 09.04.2010 12:07:51

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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung.


Welche Art „Gemeinschaft“ müssen die Töchter gründen? Wo?

Wenn die Töchter hier gemeinsam als Erwerber auftreten, so entsteht zivilrechtlich eine
Bruchteilsgemeinschaft. Steuerlich wird hier eine einheitliche und gesonderte Feststellung
der Vermietungseinkünfte erstellt. Für die Feststellung ist dann das Finanzamt zuständig, wo
die Immobilie liegt (wenn die Töchter nicht sowieso auch dort im gleichen Bezirk wohnen).

Ist die Zusage für die Übernahme der Renovierung/Sanierung steuerlich als Anschaffungskosten möglich?

Die Frage, ob Anschaffungskosten oder besser „nachträgliche Herstellungskosten“ entstehen, lässt sich im Hinblick auf die steuerliche Beurteilung erst dann abschließend beurteilen, wenn die Maßnahmen durchgeführt sind. Liegen Herstellungskosten (bzw.Anschaffungskosten) vor, werden die Aufwendungen nur im Rahmen einer linearen Abschreibung von jährlich 2 % berücksichtigt.

Sie haben richtig recherchiert, dass Renovierungsarbeiten nur dann als Werbungskosten abzugsfähig sind, wenn in den ersten drei Jahren nicht mehr als 15 % der Anschaffungskosten aufgewendet werden.

Dies ist gesetzlich nicht deutlich geregelt, vielmehr hat die Finanzverwaltung hier in einer Verwaltungsanweisung Direktiven erteilt.

Zum einen ist für die Berechnung der 15 % Grenze (nur bezogen auf die Anschaffungskosten für das Gebäude) die Umsatzsteuer nicht zu berücksichtigen. Aus dem mit den Töchtern vereinbarten Kaufpreis muss also der Grund- und Bodenanteil herausgerechnet werden.

Außerdem gibt es eine Vereinfachungsregelung, dass im Fall, wenn die einzelne Renovierungsmaßnahme nicht mehr als Euro 4.000 umfasst, dies immer als Erhaltungsaufwand zu berücksichtigen. (R 21.1. Abs. 1 Satz 1 EStR).

Auch klassische Schönheitsreparaturen fallen nicht unter die 15 % Regel. (Fußbodenerneuerung, Tapezieren, neue Fenster, neuer Anstrich). Eine neue Heizungsanlage oder auch die von Ihnen angesprochenen Dämmungsmaßnahmen und Dachreparaturen fallen nicht darunter. Der aufzuwendende Betrag wird hier sicher erheblich sein. Hier sollte man prüfen, ob noch gewartet werden kann.

Bei einer teilweise unentgeltlichen Übertragung gelten grundsätzlich keine anderen Regeln, nur die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der 15 % ändert sich.

Insgesamt sollte je nach den finanziellen Möglichkeiten und der jeweiligen persönlich steuerlichen Situation geprüft werden, wie die Planung erfolgt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.

Bitte nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion, falls Unklarheiten bestehen.

Mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin

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