23.05.2012, Guten Tag

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Ich benötige eine kurze Auskunft hinsichtlich einer Wohnungsübertragung:
1. Meine Mutter besitzt eine Wohnung und würde mir diese gerne übertragen. Wie können wir das steuerlich optimal gestalten, um zB die Afa und alles geltend machen zu können?
2. Sie würde natürlich am liebsten ein lebenslanges Wohnrecht oder den Niesbrauch für sich vorbehalten.
3. Wie hoch muss die Miete sein (56%?!?)?
4.und wie können wir das ganze am besten übertragen? Kann sie mir die Wohnung schenken oder muss ich sie mit eigenem (oder von ihr geschenkten Geld) kaufen und habe ich dann die Möglichkeit alle Kosten wie zB die Afa zu ziehen?
5. Wo liegen die Probleme dabei (§42 AO Mißbräuchliche Gestaltung, etc.)?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Es hängt von dem steuerlichen Wert der Wohnung ab, ob die Schenkung innerhalb des Freibetrags iHV. 400.000 Euro bleibt. In der heutigen Zeit entspricht der steuerliche Wert in etwas dem Verkehrswert der Wohnung.
Bei einer Schenkung der Wohnung treten Sie in die Fußstapfen Ihrer Mutter und führen Ihre Afa fort. Wenn Sie wieder das volle Afa Volumen haben möchten, müsste Ihre Mutter Ihnen die Wohnung verkaufen. Wenn Sie dieses unter dem Verkehrswert tut, liegt allerdings eine gemischte Schenkung vor in Höhe der Differenz zum Verkehrswert.

Wenn SIe die Wohnung dann an Ihre Mutter vermieten, so muss die Miete mindestens 75% der ortsüblichen betragen, damit die Werbungskosten voll anerkannt werden.

Wenn Sie bis zu 56% der ortsüblichen Miete nehmen, ist ein voller Werbungskosten nur dann gegeben, wenn Sie eine positive Totalüberschussprognose abgeben können beim Finanzamt. Diese sollte ein Steuerberater machen.

In der Vergangenheit, vor Inkrafttreten des neuen Erbschaftsteuerrechts, wurden auch Geldbeträge geschenkt mit denen dann die Immobilie erworben werden konnte. Es wurde dann der steuerliche Wert der Immobilie und nicht der Geldbetrag als Schenkung zu Grunde gelegt. Da die steuerlichen Immobilienwerte jetzt dem Verkehrswerten angeglichen worden sind, ist so eine Schenkung nur noch im Einzelfall sinnvoll.

Mit freundlichen Grüßen

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