Frage geschrieben am 11.12.2009 11:43:48Betreff: 5 FRAGEN ZUM IMMOBILIENVERKAUF
Rechtsgebiet: Haus-, Grundbesitz
Einsatz: € 25,00
Status: Beantwortet
1. Ist beim Verkauf eines vermieteten Wohn- und Geschäftshauses (2 GE, 4 WE) für den überwiegenden gewerblichen Teil vom Käufer Mehrwertsteuer zu zahlen? Falls ja: Was ist genau zu beachten?
2. Ist beim Verkauf einer vermieteten Gewerbeeinheit vom Käufer Mehrwertsteuer zu zahlen? Falls ja: Was ist genau zu beachten?
3. Kann der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie auf mehrere Jahre verteilt werden? Falls ja: Was ist genau zu beachten?
4. Kann der Verlust aus dem Verkauf einer Immobilie bei der Einkommensteuer geltend gemacht werden? Falls ja: Was ist genau zu beachten?
5. Kann der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie mit dem Verlust aus dem Verkauf einer anderen Immobilie verrechnet werden? Falls ja: Was ist genau zu beachten?
Vielen Dank für baldige verständliche Beantwortung!
Antwort geschrieben am 11.12.2009 14:05:33 
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Marlies Zerban
Adam Karrillon Str. 58, 55118 Mainz, Tel: 06131 996114, Fax: 06131 996113
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frag-einen-steuerprofi.de Antworten von Marlies Zerban als RSS-Feed abonnieren!ich beantworte gerne Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform:
1. Ist beim Verkauf eines vermieteten Wohn- und Geschäftshauses (2 GE, 4 WE) für den überwiegenden gewerblichen Teil vom Käufer Mehrwertsteuer zu zahlen? Falls ja: Was ist genau zu beachten?
2. Ist beim Verkauf einer vermieteten Gewerbeeinheit vom Käufer Mehrwertsteuer zu zahlen? Falls ja: Was ist genau zu beachten?
Es besteht bei den gewerbliche genutzten Immobilien, auch bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung, grundsätzlich keine Umsatzsteuerpflicht. Der Eigentümer (Verkäufer) kann jedoch bei einer Veräußerung zur Umsatzsteuerpflicht optieren (s. unten). Das muss im notariellen Kaufvertrag festgelegt werden.
Steuerschuldner nach § 13b UStG ist dann der Erwerber. Er kann die Steuer dann verrechnen, es fließt also kein Geld.
Sollte das Grundstück beim Verkäufer als "Unternehmen" angesehen werden können, so handelt es sich möglicherweise um eine sogenannte "Geschäftsveräußerung im Ganzen", bei der gar keine Umsatzsteuer erhoben werden kann. Dies sollten Sie unbedingt prüfen lassen.
Ohne eine solche Option sind Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 9a UStG). Ein Unternehmer kann jedoch auf die Steuerbefreiung verzichten (also zur Umsatzsteuer "optieren") und damit auch eine Grundstückslieferung als umsatzsteuerpflichtig behandeln (§ 9 Abs. 1 UStG).
3. Kann der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie auf mehrere Jahre verteilt werden? Falls ja: Was ist genau zu beachten?
Nein, dies ist leider nicht möglich, es gilt das Prinzip der Abschnittsbesteuerung, entscheidend ist der Zufluss des Geldes (§ 11 EStG).
4. Kann der Verlust aus dem Verkauf einer Immobilie bei der Einkommensteuer geltend gemacht werden? Falls ja: Was ist genau zu beachten?
Ein Verlust kann nur mit positiven Einkünften aus der Veräußerung einer anderen Immobilie verrechnet werden (§ 23 EStG).
Ein Verlust kann jedoch nur berücksichtigt werden, wenn zwischen ursprünglicher Anschaffung und Veräußerung weniger als 10 Jahre vergangen sind.
5. Kann der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie mit dem Verlust aus dem Verkauf einer anderen Immobilie verrechnet werden? Falls ja: Was ist genau zu beachten?
Dies ist auf jeden Fall möglich (s. Frage 4) Auch bei der Veräußerung liegt nur dann ein steuerpflichtiger Vorgang vor, wenn innerhalb eines 10-Jahres-Zeitraum veräußert wird.
Erstreckt sich Ihre Frage auch auf den Fall, dass die Immobilien in unterschiedlichen Jahren veräußert werden? Sie können hier gerne Ihre Frage präzisieren.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und stehe für eine Nachfrage gerne zur Verfügung,
mit freundlichen Grüßen
Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 12.12.2009 11:39:00
Sehr geehrte Frau Zerban,
herzlichen Dank für die rasche Beantwortung unserer Fragen!
1. Haben wir Sie richtig verstanden, dass beim Verkauf einer unserer Immobilien (ungeachtet der gewerblichen Vermietung!) in keinem Fall Mehrwertsteuer zu zahlen ist, wenn wir nicht zur Mwst. "optieren" (wozu wir Privatpersonen ja keinerlei Grund haben)?
2. Haben wir Sie richtig verstanden, dass wir den voraussichtlichen Gewinn aus unserem Wohn- und Geschäftshaus in keinem Fall auf mehrere Jahre verteilen können (was ich irgendwo gelesen hatte) und auch den voraussichtlichen Verlust aus der Ladeneinheit in keinem Fall steuerlich geltend machen oder mit dem Gewinn aus dem Haus verrechnen können, da die Anschaffung dieser Ladeneinheit leider mehr als zehn Jahre zurück liegt? Das wäre aber sehr schade :-(
Bitte noch um kurze Bestätigung. Danke!
Sehr geehrte Frau Zerban,
herzlichen Dank für die rasche Beantwortung unserer Fragen!
1. Haben wir Sie richtig verstanden, dass beim Verkauf einer unserer Immobilien (ungeachtet der gewerblichen Vermietung!) in keinem Fall Mehrwertsteuer zu zahlen ist, wenn wir nicht zur Mwst. "optieren" (wozu wir Privatpersonen ja keinerlei Grund haben)?
2. Haben wir Sie richtig verstanden, dass wir den voraussichtlichen Gewinn aus unserem Wohn- und Geschäftshaus in keinem Fall auf mehrere Jahre verteilen können (was ich irgendwo gelesen hatte) und auch den voraussichtlichen Verlust aus der Ladeneinheit in keinem Fall steuerlich geltend machen oder mit dem Gewinn aus dem Haus verrechnen können, da die Anschaffung dieser Ladeneinheit leider mehr als zehn Jahre zurück liegt? Das wäre aber sehr schade :-(
Bitte noch um kurze Bestätigung. Danke!
Antwort auf Nachfrage vom Steuerprofi geschrieben am 12.12.2009 15:23:52
Sehr geehrter Fragesteller,
ich beantworte nachfolgend Ihre Nachfrage:
1. Grundsätzlich müssen Sie nicht zur Umsatzsteuer optieren.
Haben Sie in den vergangenen 10 Jahren allerdings Vorsteuer aus der Herstellung der Immobilien in Anspruch genommen, so sind Sie bei der Veräußerung verpflichtet, eine sogenannte Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG vorzunehmen. Dann müsste für jedes Jahr, das nicht im 10 Jahreszeitraum liegt, anteilig die Vorsteuer, die Sie zu Beginn bei der Herstellung erhalten haben, zurück gezahlt werden.
Das ist nicht der Fall, wenn Sie bei der Veräußerung zur Umsatzsteuerr optieren. Dann muss der Erwerber ebenfalls bei der gewerblichen Vermietung zur Umsatzsteuer optieren.
Beispiel: Sie haben Euro 100.000 Vorsteuererstattung aus den Herstellungskosten im Jahr 1. Im Jahr 8 verkaufen Sie im Dezember
Dann müssen Sie im Jahr 9 und 10 jeweils 10 % der erhaltenen Vorsteuer zurück zahlen. Das können Sie nur durch das Optieren zur Umsatzsteuer beim Verkauf vermeiden.
2. Ja, da haben Sie meine Antworten richtig verstanden. Die Besteuerungsmerkmale werden für jedes Objekt separat ermittelt.
Mit freundlichen Grüßen
Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin
Sehr geehrter Fragesteller,
ich beantworte nachfolgend Ihre Nachfrage:
1. Grundsätzlich müssen Sie nicht zur Umsatzsteuer optieren.
Haben Sie in den vergangenen 10 Jahren allerdings Vorsteuer aus der Herstellung der Immobilien in Anspruch genommen, so sind Sie bei der Veräußerung verpflichtet, eine sogenannte Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG vorzunehmen. Dann müsste für jedes Jahr, das nicht im 10 Jahreszeitraum liegt, anteilig die Vorsteuer, die Sie zu Beginn bei der Herstellung erhalten haben, zurück gezahlt werden.
Das ist nicht der Fall, wenn Sie bei der Veräußerung zur Umsatzsteuerr optieren. Dann muss der Erwerber ebenfalls bei der gewerblichen Vermietung zur Umsatzsteuer optieren.
Beispiel: Sie haben Euro 100.000 Vorsteuererstattung aus den Herstellungskosten im Jahr 1. Im Jahr 8 verkaufen Sie im Dezember
Dann müssen Sie im Jahr 9 und 10 jeweils 10 % der erhaltenen Vorsteuer zurück zahlen. Das können Sie nur durch das Optieren zur Umsatzsteuer beim Verkauf vermeiden.
2. Ja, da haben Sie meine Antworten richtig verstanden. Die Besteuerungsmerkmale werden für jedes Objekt separat ermittelt.
Mit freundlichen Grüßen
Marlies Zerban
Rechtsanwältin
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