Frage geschrieben am 18.09.2010 10:35:10Betreff: Absetzung Schönheitsrep. an gemietetem Objekt
Rechtsgebiet: Haus-, Grundbesitz
Einsatz: € 30,00
Status: Beantwortet
Danke im Voraus
Antwort geschrieben am 18.09.2010 12:36:47 
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Steuerberater Werner Seiter
Stedinger Str. 39a, 27753 Delmenhorst, Tel: 04221-91230, Fax: 04221-912317
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frag-einen-steuerprofi.de Antworten von Werner Seiter als RSS-Feed abonnieren!im Rahmen einer Erstberatung auf Basis der von Ihnen hier gegebenen Informationen beantworte ich Ihre Frage gerne wie folgt:
Meines Erachtens liegt in Ihrem Falle ein sog. "Mieterzuschuss" i.S.d. R 21.5 Abs.3 S.1 EStR vor. Dort heißt es:
"Vereinbaren die Parteien eines Mietverhältnisses eine Beteiligung des Mieters an den Kosten der Herstellung des Gebäudes oder der Mieträume oder lässt der Mieter die Mieträume auf seine Kosten wieder herrichten und einigt er sich mit dem Vermieter, dass die Kosten ganz oder teilweise verrechnet werden, entsteht dem Mieter ein Rückzahlungsanspruch, der in der Regel durch Anrechnung des vom Mieter aufgewandten Betrags (Mieterzuschuss) auf den Mietzins wie eine Mietvorauszahlung befriedigt wird."
Gemäß R 6.5 Abs.1 EStR stellt ein Zuschuss dabei einen Vermögensvorteil dar, den ein Zuschussgeber zur Förderung eines – zumindest auch – in seinem Interesse liegenden Zwecks dem Zuschussempfänger zuwendet. Fehlt ein Eigeninteresse des Leistenden, liegt kein Zuschuss vor. In der Regel wird ein Zuschuss auch nicht vorliegen, wenn ein unmittelbarer wirtschaftlicher Zusammenhang mit einer Leistung des Zuschussempfängers feststellbar ist.
Dagegen stellen nach H 6.5 EStH Geld- oder Bauleistungen des Mieters zur Erstellung eines Gebäudes keine Zuschüsse, sondern zusätzliches Nutzungsentgelt für die Gebrauchsüberlassung des Grundstücks dar.
Im vorliegenden Falle sollen m. E. (mangels genauerer Informationen hierzu) keine Herstellungskosten, sondern Instandhaltungskosten übernommen werden.
Hierbei ist wie folgt zu differenzieren:
1.) Übernahme der Instandhaltungskosten ist vertraglich geregelt:
Laufende Instandhaltungsaufwendungen, die vom Mieter vertraglich aufgewendet werden, können vom Mieter - sofern die Miete bei diesem der Einkünfteerzielung dient - als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben berücksichtigt werden (im Umkehrschluss liegen insoweit beim Vermieter auch keine Einnahmen oder Werbungskosten vor, vgl. R 21.5. Abs.3 S.6 EStR).
2.) Übernahme der Instandhaltungskosten ist NICHT vertraglich geregelt:
Übernimmt der Mieter Instandhaltungsaufwendungen, obwohl er dazu vertraglich nicht verpflichtet ist, handelt es sich dabei grds. um ein zusätzliches Pachtentgelt, das beim Mieter - sofern die Miete bei diesem der Einkünfteerzielung dient - als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben zu berücksichtigen ist.
Bei Bilanzierenden (wie der vorliegenden KG) ist das zusätzliche Pachtentgelt vor dem Hintergrund eines sicherlich über mehrere Jahre laufenden Mietvertrages als aktiver Rechnungsabgrenzungsposten, der sodann entsprechend zeitanteilig aufzulösen ist, zu behandeln. Im Umkehrschluss hat der Vermieter bzw. Verpächter unter den Voraussetzungen des § 11 Abs.1 EStG entsprechende Mieteinnahmen sowie auch Werbungskosten/Betriebsausgaben hinsichtlich der Instandhaltungsaufwendungen. Der bilanzierende Vermieter hat bezüglich der Pachteinnahmen einen passiven Rechnungsabgrenzungsposten zu bilden (vgl. BFH-Urteil vom 11.10.1983, VIII R 61/81, BStBl II 1984, 267; sowie BFH-Urteil vom 5.9.1991, IV R 40/90, BStBl II 1992, 192).
Ich hoffe, Ihnen hiermit ausreichend weitergeholfen zu haben, und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen,
Werner Seiter
- Steuerberater -
Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass das Weglassen oder die Zweideutigkeit von Informationen die rechtliche Beurteilung verändern können.
-----------------------------------
Kanzlei Seiter
Rechtsanwälte - Steuerberater - Unternehmensberater
(in Bürogemeinschaft)
Steuerberater Werner Seiter
Rechtsanwältin u. Diplom-Ökonomin Dr. Corina Seiter
zugleich Mediatorin & Fachanwältin für Strafrecht
Stedinger Str. 39a
27753 Delmenhorst
Tel. (Stb): 04221 - 9123 0
Fax (Stb): 04221 - 912317
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Ergänzende Informationen vom Steuerprofi geschrieben am 18.09.2010 13:14:52
Ergänzung:
Bezug nehmend auf das o. a. BFH-Urteil vom 5.9.1991 handelt es sich bei den von Ihnen übernommenen Instandhaltungskosten um "größere Aufwendungen, die auch im Interesse des Vermieters getätigt werden, insbesondere um Reparaturen, die die Substanz des Gebäudes betreffen". Der Mieter erfüllt damit vorrangig "eine gem. § 536 BGB dem Vermieter obliegende Verpflichtung mit der Folge, dass ihm ein entsprechender Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen nach § 547 BGB erwächst."
Wie der BFH weiter ausführt, wird in Fällen dieser Art "der Mieter regelmäßig seinen Erstattungsanspruch geltend machen. Da es sich nicht lediglich um reine nutzungsorientierte Aufwendungen handelt, kann der Mieter diese Aufwendungen nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehen .... Die Erstattung der Aufwendungen führt nicht zu Betriebseinnahmen oder Einnahmen. Der bilanzierende Mieter hat [in Höhe der gezahlten Instandhaltungsarbeiten] den Aufwendungsersatzanspruch zu bilanzieren."
Da im vorliegenden Falle eine Verrechnung mit den zu leistenden Mietzahlungen erfolgen soll, stellt die Übernahme der Instandhaltungskosten folglich Mietaufwand dar (Hinweis: ggf. Bildung eines Rechnungsabgrenzungsposten, vgl. oben).
Hierüber sollte eine entsprechende vertragliche Vereinbarung geschlossen werden.
Ergänzung:
Bezug nehmend auf das o. a. BFH-Urteil vom 5.9.1991 handelt es sich bei den von Ihnen übernommenen Instandhaltungskosten um "größere Aufwendungen, die auch im Interesse des Vermieters getätigt werden, insbesondere um Reparaturen, die die Substanz des Gebäudes betreffen". Der Mieter erfüllt damit vorrangig "eine gem. § 536 BGB dem Vermieter obliegende Verpflichtung mit der Folge, dass ihm ein entsprechender Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen nach § 547 BGB erwächst."
Wie der BFH weiter ausführt, wird in Fällen dieser Art "der Mieter regelmäßig seinen Erstattungsanspruch geltend machen. Da es sich nicht lediglich um reine nutzungsorientierte Aufwendungen handelt, kann der Mieter diese Aufwendungen nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehen .... Die Erstattung der Aufwendungen führt nicht zu Betriebseinnahmen oder Einnahmen. Der bilanzierende Mieter hat [in Höhe der gezahlten Instandhaltungsarbeiten] den Aufwendungsersatzanspruch zu bilanzieren."
Da im vorliegenden Falle eine Verrechnung mit den zu leistenden Mietzahlungen erfolgen soll, stellt die Übernahme der Instandhaltungskosten folglich Mietaufwand dar (Hinweis: ggf. Bildung eines Rechnungsabgrenzungsposten, vgl. oben).
Hierüber sollte eine entsprechende vertragliche Vereinbarung geschlossen werden.
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 18.09.2010 16:02:17
Erstmal vielen herzlichen Dank für sehr ausfürlichen Informationen.
Unsere Nachfrage:
muss ewentuell befürchtet werden dass das Finanzamt die geplannte Leistung, da sie die 15% Grenze weit übersteigt, als Herstellungskosten einstufen wird und die Kosten auf 40 bzw 50 Jahre abgeschrieben werden müssen?
vieln Dank
Erstmal vielen herzlichen Dank für sehr ausfürlichen Informationen.
Unsere Nachfrage:
muss ewentuell befürchtet werden dass das Finanzamt die geplannte Leistung, da sie die 15% Grenze weit übersteigt, als Herstellungskosten einstufen wird und die Kosten auf 40 bzw 50 Jahre abgeschrieben werden müssen?
vieln Dank
Antwort auf Nachfrage vom Steuerprofi geschrieben am 19.09.2010 19:41:58
Sehr geehrter Fragender,
da die von Ihnen angesprochene 15%-Grenze lediglich im Zusammenhang mit der Prüfung, ob sog. anschaffungsnahe Aufwendungen (und mithin Anschaffungs-/Herstellungskosten des Gebäudes) vorliegen, und somit nur innerhalb der ersten 3 Jahre nach Anschaffung/Herstellung relevant ist (was in Ihrem Falle sicherlich nicht gegeben sein dürfte), sollte sich allein aufgrund der Aufwandshöhe nichts an dem vorstehenden Ergebnis ändern.
Und selbst wenn man Anschaffungs-/Herstellungskosten annehmen würde, so würden m. E. insoweit - da es sich um Aufwendungen des Mieters für Bauleistungen handelt, die
- keine sachliche Beziehung zu dessen Betrieb aufweisen,
- unabhängig von der vorgesehenen betrieblichen Nutzung ohnehin vom Vemieter hätten vorgenommen werden müssen,
- mit Ablauf der Mietzeit grds. nicht wirtschaftlich verbraucht sind
- und für die (mangels anderslautender Informationen Ihrerseits) bei Beendigung des Mietverhältnisses kein Herausgabeanspruch bzw. kein Anspruch auf Erstattung des Restwertes besteht -
sog. (sonstige) Mietereinbauten (= immaterielles WG des Mieters) und aufgrund der vereinbarten Verrechnung letztendlich Mietvorauszahlungen vorliegen.
Hierfür ist ein Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten zu bilden, der sodann (entsprechend des Verrechnungszeitraums; max. Mietdauer) zeitanteilig aufzulösen ist.
Mit freundlichen Grüßen,
Werner Seiter
Sehr geehrter Fragender,
da die von Ihnen angesprochene 15%-Grenze lediglich im Zusammenhang mit der Prüfung, ob sog. anschaffungsnahe Aufwendungen (und mithin Anschaffungs-/Herstellungskosten des Gebäudes) vorliegen, und somit nur innerhalb der ersten 3 Jahre nach Anschaffung/Herstellung relevant ist (was in Ihrem Falle sicherlich nicht gegeben sein dürfte), sollte sich allein aufgrund der Aufwandshöhe nichts an dem vorstehenden Ergebnis ändern.
Und selbst wenn man Anschaffungs-/Herstellungskosten annehmen würde, so würden m. E. insoweit - da es sich um Aufwendungen des Mieters für Bauleistungen handelt, die
- keine sachliche Beziehung zu dessen Betrieb aufweisen,
- unabhängig von der vorgesehenen betrieblichen Nutzung ohnehin vom Vemieter hätten vorgenommen werden müssen,
- mit Ablauf der Mietzeit grds. nicht wirtschaftlich verbraucht sind
- und für die (mangels anderslautender Informationen Ihrerseits) bei Beendigung des Mietverhältnisses kein Herausgabeanspruch bzw. kein Anspruch auf Erstattung des Restwertes besteht -
sog. (sonstige) Mietereinbauten (= immaterielles WG des Mieters) und aufgrund der vereinbarten Verrechnung letztendlich Mietvorauszahlungen vorliegen.
Hierfür ist ein Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten zu bilden, der sodann (entsprechend des Verrechnungszeitraums; max. Mietdauer) zeitanteilig aufzulösen ist.
Mit freundlichen Grüßen,
Werner Seiter
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