Frage geschrieben am 24.01.2011 22:37:04Betreff: Anschaffungsnahe Herstellungskosten/Erhaltungsaufwand mischen bei versch. Wohnungen
Rechtsgebiet: Haus-, Grundbesitz
Einsatz: € 25,00
Status: Beantwortet
ich habe am 01. Oktober 2009 ein Mehrfamilienhaus für 285.000 € gekauft. Das Haus besteht aus 3 abgeschlossenen Etagen, die getrennt vermietet werden.
Das Untergeschoss war schon vermietet, der Mieter wurde ab Kaufdatum übernommen. Im dieser Wohnung wurden nur kleine Renovierungen im Bereich von ca. 1000€ durchgeführt.
Das Erdgeschoss stand leer, war aber wohnfertig. Da ich dies an meine Schwiegerleute vermiete (zahlen aber ortsübliche Miete) wurden dort für ca. 15.000-20.000 € Renovierungsarbeiten durchgeführt. Dabei wurde hauptsächlich das Bad samt Fliesen und Einrichtung erneuert sowie neue Laminatböden gelegt und die Holzdecken durch Spanndecken ersetzt. Außerdem wurden die dunklen Eichentüren durch helle moderne Holztüren ersetzt. Zusätzlich musst für 2.300€ eine Glastüre ersetzt werden, die beim Umbau durch Selbstverschulden beschädigt wurde. Die Wohnung wurde aber im Prinzip nur optisch modernisiert, jedoch wurde der Zustand der Wohnung dadurch nicht wesentlich verbessert. Ebenso waren von den entscheidenden Gewerken nur Sanitär am Bau tätig. Auch die 15%-Hürde (ang. Preise brutto) sollte kein Problem darstellen, falls diese überhaupt noch von Bedeutung ist. Daher möchte ich diese Leistungen als Erhaltungsaufwand sofort steuerlich geltend machen. Das Erdgeschoss wurde ab 01.11.2009 vermietet.
Das Dachgeschoss war ungedämmt und im Rohbau. Dies wurde für ca. 50.000€ in eine vollwertige Wohnung umgebaut. Da dies neuen Wohnraum schaffte, der vorher nicht vorhanden war, werde ich hier um die Zuordnung zu anschaffungsnahem Herstellungsaufwand nicht drumrumkommen und werde dies zu der AfA des Hauses rechnen. Das Dachgeschoss wurde dann ab 01.04.2010 vermietet.
Der Kaufvertrag wurde beim Notar über das komplette Gebäude in Höhe von 285.000€ abgeschlossen. Jedoch habe ich auch ein Gutachten über das Gebäude vom 03.12.2008, in dem auch eine Aufteilung in die einzelnen Geschosse vorgenommen wurde:
- Wert Grundstück 65.000€
- Wert Untergeschoss (100 qm, wohnfertig) 75.000€
- Wert Erdgeschoss (160qm, wohnfertig) 110.000 €
- Wert Dachgeschoss (160qm, erweiterter Rohbau) 35.000 €
Nun zu meiner Frage:
Kann ich das Haus komplett bei der Steuererklärung V+V angeben und sowohl die 20.000€ Erhaltungsaufwand für das Erdgeschoss sofort geltend machen als auch die 50.000€ für den Dachausbau als Afa dem kompletten Gebäude hinzuaddieren oder muss ich das Gebäude in die einzelnen Wohnungen unterteilen und für jede Wohnung eine V+V abgeben und die Kosten dort entsprechend pro Geschoss geltend machen.
Da ja auch noch allgemeine Anschaffungskosten (Grunderwerbssteuer, Notar, etc.) und allgemeine laufende Kosten (Heizöl, etc.) vorliegen, würde mir die Anlage als komplette Gebäude die ganze Sache natürlich wesentlich vereinfachen. Die einzelnen Kosten und Zuordnungen zu den Geschossen könnte ich dann ja in einer Anlage zur besseren Übersicht nochmals explizit ausführen.
Daher nochmals die zusammengefasste Frage: Ist eine solche Mischung aus Erhaltungsaufwand und (anschaffungsnahen) Herstellungskosten in einer Steuererklärung für ein Gebäude zulässig, wenn einzelne, getrennt vermietete Wohnungen wie beschrieben betroffen sind?
Falls nötig wäre ich natürlich für entsprechende Quellen dankbar, die ich dann angeben könnte.
Vielen Dank für Ihre Antwort
Antwort geschrieben am 25.01.2011 10:36:49 
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Bernd Raue
Hohenstaufenstraße 2, 73101 Aichelberg, Tel: 07164/79984-28, Fax: 07164/79984-27
Steuerberatung
Bewertungen: 6
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frag-einen-steuerprofi.de Antworten von Bernd Raue als RSS-Feed abonnieren!vielen Dank für Ihre Frage. Bitte beachten Sie, dass meine Antwort im Sinne einer Erstberatung erfolgt und nur die von Ihnen gemachten Angaben berücksichtigen kann.
Die allgemeine Antwort auf Ihre Frage ist, ja eine Mischung ist grundsätzlich nicht nur möglich sondern unumgänglich.
Anhand Ihrer Fragestellung ist es nicht meine Aufgabe gewesen, zu beurteilen, ob die von Ihnen vorgenommene Beurteilung hinsichtlich Erhaltungsaufwendungen und anschaffungsnahen Herstellungskosten zutreffend ist. Daher nehme ich hierzu auch explizit keine Stellung. Da dies aber der eigentliche Kern Ihres Problems ist und sich diese Frage in diesem Rahmen nicht beantworten lässt, möchte ich Ihnen anraten, hier weitergehenden steuerlichen Rat einzuholen.
Die Anlage V zur Einkommensteuererklärung ist grundsätzlich so aufgebaut, dass Sie grundstücksbezogen ist. Für das Gebäude geben Sie also nur eine Anlage V ab. Das heißt aber nicht, dass ein Grundstück nicht aus mehreren Gebäudeteilen bestehen kann, in Ihrem Fall wären dass die unterschiedlichen Mieteinheiten. Diese Aufteilung erfolgt innerhalb der Anlage V für das jeweilige Grundstück. Hinsichtlich der AfA ist es praktisch gesehen in den meisten Fällen unerheblich, ob Sie eine Abschreibung auf das Gebäude im Ganzen berechnen oder für jede Einheit einzeln, da sich bei einem Anschaffungszeitpunkt und gleicher AfA-Art rechnerisch der gleiche Wert ergibt. Da aber durchaus bei einer größeren Einheit wie der Ihren eine getrennte Veräußerung der Einheiten denkbar wäre, wäre es Ihnen anzuraten, zumindest in einer Nebenrechnung die AfA für jede Einheit separat zu ermitteln. Die übrigen laufenden Kosten brauchen nicht aufgeteilt werden.
(Bitte beachten Sie, dass der Grundstücksanteil keiner AfA unterliegt.)
Das zentrale Schreiben des Bundesfinanzministeriums zu dem Thema Erhaltungsaufwand/anschaffungsnahe Herstellungskosten finden Sie z.B. unter BMF, 18.7.2003, IV C 3 - S 2211 - 94/03 im Bundessteuerblatt.
Soweit noch Fragen bestehen, nutzen Sie bitte die Möglichkeit des Nachfragens.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Raue
Steuerberater
Bitte beachten, es gelten eine Haftungsbeschränkung von EUR 1.000.000,00 sowie meine AGB als vereinbart.
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 25.01.2011 14:56:08
Sehr geehrter Herr Raue,
vielen Dank für Ihre Antwort. Die Frage nach dem Mischen von Erhaltunsaufwand und Herstellungskosten hat sich ja damit beantwortet.
Wie ich Ihren Worten allerdings entnehmen kann, sehen Sie Defizite und eine falsche Einschätzung meinerseits bezüglich der Aufteilung der angefallenen Kosten in die verschiedenen Kostenarten.
Nochmals kurz zusammengefasst meine Überlegungen:
Die 50.000,- für den Ausbau der Dachwohnung und somit der Schaffung neuen Wohnraumes sehe ich als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Hier sehe ich nachmeinem Wissensstand keine Alternative - bin aber natürlich dankbar, wenn es da mögliche Zuordnungen zu Erhaltungsleistungen gibt. Die einzige Möglichkeit hierfür sehe ich vielleicht bei der Dachdämmung, die ja auch ohne Ausbau sicherlich durchgeführt worden wäre. Aber wie gesagt, nehm ich jede Möglichkeit gerne an, hier anders zuzuordnen.
Bei den Renovierungskosten (ca. 17.000 gesamt) des Erdgeschosses wurden eigentlich nur Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Wohnung war vorher bis auf notwendige Streich- und Tapezierarbeiten, was ja eigentlich Sache des Mieters ist, vollständig bezugsfertig.
Das Bad wurde lediglich aus optischen Gründen (grüne Fliesen, verspielte Armaturen und Keramik) komplett mit Fliesen, Keramik und Armaturen neu gestaltet. Die Funktionalität blieb erhalten, es kamen keine neuen Elemente hinzu.
Ebenso wurde Laminat gegen neues Laminat, Holzdecken gegen Spanndecken, dunkle gegen helle Türen sowie Lichtschalter in anderer Farbe getauscht. Auch hier spielten hauptsächlich optische Gründe eine Rolle und es wurde auch hier keine wesentliche Zustandsänderung oder -verbesserung durchgeführt. Sonst wurdennur noch kleine schönheitsreparaturen durchgeführt.
Da nur ein Gewerke (Sanitär) hauptsächlich geändert wurde und auch der Nettopreis der Gesamtänderungen unter 15% liegt und keine wesentliche Verbesserung des Zustands durchgeführt wurde, sehe ich diese Aufwendungen als Erhaltungsaufwand.
Liege ich hiermit nach Ihrer Einschätzung völlig daneben und sollte die Sache gänzlich anders angehen? Falls dies der Fall ist, müsste ich wirklich weiteren steuerlichen Rat einholen, da mein Wissensstand mit der geschilderten Einteilung erschöpft ist.
Leider habe ich mich kurzfristig aus anderen Gründen von meinem Steuerberater getrennt und noch keine Zeit gehabt, nach Alternativen zu suchen, da ich diesen auch für geschäftliche Zwecke benötige. Da ich aber vom Finanzamt eine Zwanggeld-Festsetzung zum 31.01.2011 schon vorliegen habe, drängt die Sache auch ziemlich. Wäre in diesem Fall auch eine Online-Beratung über Sie möglich? Mit welchen Kosten müsste ich rechnen und wäre dies dann entsprechend kurzfristig machbar. Benötigte Unterlagen könnte ich sicherlich recht schnell per PDF oder Excel zur Verfügung stellen.
Sollte ich mit meiner Beurteilung allerdings einigermaßen richtig liegen, würde ich die Steuererklärung für 2009 mal so abschließen und dann wegen 2011 nochmals direkt auf Sie zukommen. Dort fallen allerdings nur noch die Umbaukosten für die Dachwohnung an (2009 20.000,-, 2010 30.000,-), die anderen Arbeiten wurden 2009 komplett abgeschlossen (EG vermietet ab 01.11.2009).
Vielen Dank für Ihre Antwort
Sehr geehrter Herr Raue,
vielen Dank für Ihre Antwort. Die Frage nach dem Mischen von Erhaltunsaufwand und Herstellungskosten hat sich ja damit beantwortet.
Wie ich Ihren Worten allerdings entnehmen kann, sehen Sie Defizite und eine falsche Einschätzung meinerseits bezüglich der Aufteilung der angefallenen Kosten in die verschiedenen Kostenarten.
Nochmals kurz zusammengefasst meine Überlegungen:
Die 50.000,- für den Ausbau der Dachwohnung und somit der Schaffung neuen Wohnraumes sehe ich als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Hier sehe ich nachmeinem Wissensstand keine Alternative - bin aber natürlich dankbar, wenn es da mögliche Zuordnungen zu Erhaltungsleistungen gibt. Die einzige Möglichkeit hierfür sehe ich vielleicht bei der Dachdämmung, die ja auch ohne Ausbau sicherlich durchgeführt worden wäre. Aber wie gesagt, nehm ich jede Möglichkeit gerne an, hier anders zuzuordnen.
Bei den Renovierungskosten (ca. 17.000 gesamt) des Erdgeschosses wurden eigentlich nur Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Wohnung war vorher bis auf notwendige Streich- und Tapezierarbeiten, was ja eigentlich Sache des Mieters ist, vollständig bezugsfertig.
Das Bad wurde lediglich aus optischen Gründen (grüne Fliesen, verspielte Armaturen und Keramik) komplett mit Fliesen, Keramik und Armaturen neu gestaltet. Die Funktionalität blieb erhalten, es kamen keine neuen Elemente hinzu.
Ebenso wurde Laminat gegen neues Laminat, Holzdecken gegen Spanndecken, dunkle gegen helle Türen sowie Lichtschalter in anderer Farbe getauscht. Auch hier spielten hauptsächlich optische Gründe eine Rolle und es wurde auch hier keine wesentliche Zustandsänderung oder -verbesserung durchgeführt. Sonst wurdennur noch kleine schönheitsreparaturen durchgeführt.
Da nur ein Gewerke (Sanitär) hauptsächlich geändert wurde und auch der Nettopreis der Gesamtänderungen unter 15% liegt und keine wesentliche Verbesserung des Zustands durchgeführt wurde, sehe ich diese Aufwendungen als Erhaltungsaufwand.
Liege ich hiermit nach Ihrer Einschätzung völlig daneben und sollte die Sache gänzlich anders angehen? Falls dies der Fall ist, müsste ich wirklich weiteren steuerlichen Rat einholen, da mein Wissensstand mit der geschilderten Einteilung erschöpft ist.
Leider habe ich mich kurzfristig aus anderen Gründen von meinem Steuerberater getrennt und noch keine Zeit gehabt, nach Alternativen zu suchen, da ich diesen auch für geschäftliche Zwecke benötige. Da ich aber vom Finanzamt eine Zwanggeld-Festsetzung zum 31.01.2011 schon vorliegen habe, drängt die Sache auch ziemlich. Wäre in diesem Fall auch eine Online-Beratung über Sie möglich? Mit welchen Kosten müsste ich rechnen und wäre dies dann entsprechend kurzfristig machbar. Benötigte Unterlagen könnte ich sicherlich recht schnell per PDF oder Excel zur Verfügung stellen.
Sollte ich mit meiner Beurteilung allerdings einigermaßen richtig liegen, würde ich die Steuererklärung für 2009 mal so abschließen und dann wegen 2011 nochmals direkt auf Sie zukommen. Dort fallen allerdings nur noch die Umbaukosten für die Dachwohnung an (2009 20.000,-, 2010 30.000,-), die anderen Arbeiten wurden 2009 komplett abgeschlossen (EG vermietet ab 01.11.2009).
Vielen Dank für Ihre Antwort
Antwort auf Nachfrage vom Steuerprofi geschrieben am 25.01.2011 16:00:11
Sehr geehrter Fragesteller,
die Beurteilung der Frage nach Erhaltungsaufwand/anschaffungsnahem Herstellungsaufwand sprengt letztendlich den Rahmen des von Ihnen gebotenen Honorars und der hier möglichen Beratung ohne konkrete Unterlagen vorliegen zu haben. Meine Antwort sollte in diesem Punkt daher neutral ausfallen und weder Defizite noch Zustimmung zum Ausdruck bringen.
Ihre Sachverhaltschilderung ist zwar sehr umfangreich, aber wie häufig steckt der Teufel im Steuerrecht oft im Detail.
Ich entnehme Ihren Schilderungen zB dass das Dachgeschoss wohl nicht in 2009 fertig gestellt wurde. Dann wäre aber für diesen Teil möglicherweise auch noch gar kein Abschreibungsbeginn in 2009. Dieser Aspekt sei hier nur am Rande erwähnt.
Wie eingangs erwähnt bitte ich um Verständnis, dass eine so wesentliche Frage nicht in diesem Rahmen beantwortet werden kann.
Gerne können Sie sich direkt an mich wenden. Ich werde Ihnen parallel hierzu eine kurze eMail schicken.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Raue
Steuerberater
Sehr geehrter Fragesteller,
die Beurteilung der Frage nach Erhaltungsaufwand/anschaffungsnahem Herstellungsaufwand sprengt letztendlich den Rahmen des von Ihnen gebotenen Honorars und der hier möglichen Beratung ohne konkrete Unterlagen vorliegen zu haben. Meine Antwort sollte in diesem Punkt daher neutral ausfallen und weder Defizite noch Zustimmung zum Ausdruck bringen.
Ihre Sachverhaltschilderung ist zwar sehr umfangreich, aber wie häufig steckt der Teufel im Steuerrecht oft im Detail.
Ich entnehme Ihren Schilderungen zB dass das Dachgeschoss wohl nicht in 2009 fertig gestellt wurde. Dann wäre aber für diesen Teil möglicherweise auch noch gar kein Abschreibungsbeginn in 2009. Dieser Aspekt sei hier nur am Rande erwähnt.
Wie eingangs erwähnt bitte ich um Verständnis, dass eine so wesentliche Frage nicht in diesem Rahmen beantwortet werden kann.
Gerne können Sie sich direkt an mich wenden. Ich werde Ihnen parallel hierzu eine kurze eMail schicken.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Raue
Steuerberater
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