Frage geschrieben am 05.12.2011 10:57:58Betreff: Beginn Afa
Rechtsgebiet: Abschreibungen
Einsatz: € 25,00
Status: Beantwortet
Ich habe ein Mietshaus gekauft. Das Haus hatte 4 Wohnungen.
2 konnte man vermieten. Zwei musste ich erstmal in einen ordentlichen Zustand versetzen.
Ich habe das Dach zu zwei weiteren Wohnungen ausbauen lassen.
Gekauft habe ich das Haus in 2010 für 100.000,- Euro.
In 2010 habe ich ca. 10.000 Euro in die runtergekommenen Wohnungen gesteckt. In 2011 nochmal ca. 15.000 Euro.
Ca. 20.000 Euro und in 2011 weitere ca. 30.000 Euro sind in die Dachgeschosswohnungen geflossen.
In 2010 waren die beiden vorhandenen Wohnungen vermietet.
In 2011 wurden die anderen Wohnungen vermietbarund auch vermietet.
Nun will ich für 2010 die Afa berechnen.
Frage:
Kommt es für die Afa darauf an, ob die jeweiligen Gebäudeteile betriebsbereit waren, so dass ich also in 2010 nur den Kaufpreis ansetzen kann?
Oder kann ich, auch wenn die übrigen Wohnungen in 2010 noch nicht vermietbar waren, sämtliche Kosten aus 2010 oder gar auch die aus 2011 für die Bemessungsgrundlage für die Afa 2010 heranziehen?
Gruß
Nicole
Antwort geschrieben am 05.12.2011 11:42:53 
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Marlies Zerban
Adam Karrillon Str. 58, 55118 Mainz, Tel: 06131 996114, Fax: 06131 996113
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frag-einen-steuerprofi.de Antworten von Marlies Zerban als RSS-Feed abonnieren!ich beantworte gerne Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.
Ausgehend von Ihrer Schilderung nehme ich Stellung wie folgt:
Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ergibt sich aus den
Anschaffungskosten zuzüglich den nachträglichen Herstellungskosten. Dabei sinid gemäß dem Grundsatz der „Abschnittsbesteuerung" für das Jahr 2010 nur die Kosten anzusetzen, die bis zum 31.12.2010 angefallen sind. Die Afa beginnt nach § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG mit dem Monat der Anschaffung, die weiteren Kosten mit der (nachträglichen) Herstellung, § 9a EStDV, nach der Rechtsprechung ist die Bezugsfertigkeit für den Abschluss der Herstellung entscheidend. Nach Ihrer Schilderung sind die Kosten – auch die aus 2010 ! - für die umfassende Sanierung daher wohl erst ab 2011 bei der Afa zu berücksichtigen. Einen Anteil für Grundstücksanschaffung, also den Erwerb des unsanierten Objekts insgesamt, müssen Sie bei den nachträglichen Herstellungskosten nicht mit herausrechnen.
Ich empfehle Ihnen, für das erste und zweite Jahr die Bemessungsgrundlage für die Afa von einem Steuerberater prüfen zu lassen. Möglicherweise lassen sich einzelne Kosten bereits in 2010 als sofort abzugsfähige Werbungskosten ansetzen.
Mangels Kenntnis der Unterlagen kann ich aber bisher solche Aufwendungen nicht erkennen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen, für eine Nachfrage stehe ich gerne zur Verfügung,
Mit freundlichen Grüßen
Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 05.12.2011 14:44:44
Hallo.
Nochmal zur Klarstellung:
Man sieht sich also die einzelnen Wohnungen an.
Und wenn dann eine Wohnung erst in 2011 vermietbar wurde, erhöhen die Kosten für die Nutzbarmachung (Sanierung) nicht die Bemessungsgrundlage in 2010?
Die direkten Anschaffungskosten (Grundstückskauf für 100.000 Euro) können aber schon in 2010 berücksichtigt werden, auch, wenn sie sich auf nicht vermietbare Teile beziehen?
Die von mir aufgewandten Kosten, übersteigen ja auch diese ominösen 15 % der Anschaffungskosten. Sind also Anschaffungskosten.
Und trotzdem werden diese ganzen Kosten erst abgesetzt (Afa), wenn die jeweilige Wohnung fertig ist?
Hab ich das alloes so richtig verstanden?
Freundliche Grüße
Nicole
Hallo.
Nochmal zur Klarstellung:
Man sieht sich also die einzelnen Wohnungen an.
Und wenn dann eine Wohnung erst in 2011 vermietbar wurde, erhöhen die Kosten für die Nutzbarmachung (Sanierung) nicht die Bemessungsgrundlage in 2010?
Die direkten Anschaffungskosten (Grundstückskauf für 100.000 Euro) können aber schon in 2010 berücksichtigt werden, auch, wenn sie sich auf nicht vermietbare Teile beziehen?
Die von mir aufgewandten Kosten, übersteigen ja auch diese ominösen 15 % der Anschaffungskosten. Sind also Anschaffungskosten.
Und trotzdem werden diese ganzen Kosten erst abgesetzt (Afa), wenn die jeweilige Wohnung fertig ist?
Hab ich das alloes so richtig verstanden?
Freundliche Grüße
Nicole
Antwort auf Nachfrage vom Steuerprofi geschrieben am 05.12.2011 15:13:03
Sehr geehrter Fragesteller,
ich beantworte hier Ihre Nachfragen:
wenn die Bezugsfertigkeit mittels der Sanierungsmaßnahmen erst in 2011 vorliegt, kann die Afa auch erst ab 2011 geltend gemacht werden.
Die Sanierungskosten 2010 erhöhen somit nicht die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung in 2010, vielmehr erst ab Bezugsfertigkeit in 2011.
Nur die anteiligen (direkten) Anschaffungskosten werden in 2011 zur Berechnung der Afa herangezogen.
Somit haben Sie doch alles richtig verstanden,
mit freundlichen Grüßen
Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin
Sehr geehrter Fragesteller,
ich beantworte hier Ihre Nachfragen:
wenn die Bezugsfertigkeit mittels der Sanierungsmaßnahmen erst in 2011 vorliegt, kann die Afa auch erst ab 2011 geltend gemacht werden.
Die Sanierungskosten 2010 erhöhen somit nicht die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung in 2010, vielmehr erst ab Bezugsfertigkeit in 2011.
Nur die anteiligen (direkten) Anschaffungskosten werden in 2011 zur Berechnung der Afa herangezogen.
Somit haben Sie doch alles richtig verstanden,
mit freundlichen Grüßen
Marlies Zerban
Rechtsanwältin
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