23.05.2012, Guten Tag

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Folgendes:
Meine Eltern sind beide kurz hintereinander gestorben. Meine Mutter am 25.11.2010, mein Vater
am 26.04.2011. Meine Mutter war Eigentümer von 3 Immobilien, diese hat sie zunächst meinem
Vater hinterlassen, dieser hat sie dann an mich vererbt.(Berliner Testament). Es handelt sich 1. um ein Wohnhaus in Mainz, dieses wollte ich ab 01.12. selbst nutzen, außerdem 2. ein Wohnhaus+ 3. ein Haus mit einer Wohnung +1 Apotheke. Dieses ist seit über 25 Jahren an eine Mieterin vermietet, in einer vertraglichen Einheit. Das Wohngebäude ist ein Altbau von 1820, die Apotheke wurde in den 70ern angebaut. Das Gebäude mit der Apotheke+ das Einfamilienhaus befinden sich in einem Dorf auf dem Land bei Limburg. Hier liegt der qm-Preis zwischen 75-95 Euro. Das Wohnhaus hat 2.400m² Grundstück, das mit der Apo. hat ca. 720m². Nun habe ich seit August das Wohnhaus mit den 2.400m² an einen Makler aus der Gegend vergeben, dass er es veräußert. Der Preis von 185.000.- hat jedoch zu keinem Besichtigungstermin geführt. Der Makler hat deswegen vor 14 Tagen geraten, den Preis auf 155.000.- zu reduzieren, wenn ich zeitnah verkaufen will. Obwohl das Objekt nun seit einer Woche zu dem Preis im Internet steht, hat sich immer noch niemand gemeldet. Das Finanzamt dagegen hat sich erlaubt, den Wert trotzdem mal eben auf stolze 219.000.- festzusetzen, obwohl der Verkauf real noch nicht einmal für 155.000.- möglich ist! Hier handelt es sich zumindest um ein Haus aus den 70ern, das sogar vor kurzem aufwändig saniert wurde, sodass ich davon ausgehe, dass das
Anwesen mittelfristig verkauft wird.
Es ist aber sehr realistisch, wenn man den Grundbesitz des Altbaus mit der Apotheke mit ca. max.
80.000.- bewertet, sofern man diesen verkaufen würde. Das ist aber nicht geplant, vielmehr lebe
ich zurzeit von den Mieteinnahmen. Hier liegt auch das wesentlichste (steuerliche) Problem: Das Finanzamt Montabaur hat mir mitgeteilt, der Grundbesitzwert der Apotheke wird auf 263.707.-(!!) festgelegt!
Im Gegensatz zum Einfamilienhaus wird der Wert hier einfach anhand der Mieteinnahmen ausge-
rechnet!Damit fällt die Rechnung natürlich zu meinen Ungunsten aus, erst recht, wenn das auf 34 J.
hochgerechnet wird!Es geht hier um die Erbschaftssteuer. Ich habe den Wert hier selbst mit 100.000.- angegeben, obwohl selbst das kaum möglich wäre! Es ist doch geradezu absurd, dass hier ein
steuerlicher Wert zugrunde gelegt wird, der in keiner Weise im Einklang mit der Realität steht. Für den Wert der Apotheke hat man einfach die Nutzungsdauer mit 34 Jahren angesetzt und die jährliche Miete x 34 als Wert angesetzt.( Bei der Höhe der Miete wurde der "ist"-Stand für 34 J. hochgerechnet!) Das ist aber nicht in Ordnung, denn, die Mieterin ist 63 Jahre alt, man darf
wohl davon ausgehen, dass sie sich in spätestens 10 Jahren zur Ruhe setzt. Die Apothekerin hatte
das Gebäude vor über 30 Jahren bereits von meinen Großeltern gemietet. Ich bezweifle sicher mit recht, dass die Dame die Apotheke leitet, bis sie tot umfällt! Es ist sehr unwahrscheinlich, dass man einen Apotheker findet, der die Räume zu den gleichen Konditionen mietet, da der Markt seit Jahren stagniert, aktuell hat sich die Situation sogar so zugespitzt, dass eine Ärztin ihre Praxis aufgegeben hat, dadurch verringert sich die Rendite der Apotheke erheblich. Wenn sich heutzutage ein Pharmazeut selbständig macht, dann sicher nur in einer Stadt, aber nicht in einer Gemeinde mit 1800 Einwohnern! Ich bezweifle außerdem, dass die Wohnung allein vermietet werden kann, schliesslich handelt es sich um einen Altbau. Wenn die jetzige Mieterin kündigt, würden die Räume erst einmal leer stehen. insofern ist es auch- zumindest für Laien- nicht nachvollziehbar, wie man so langfristige Wertberechnungen als Grundlage für die Gebäudewertermittlung verwenden kann.
Es ist doch glaubwürdig und plausibel, wenn man unterstellt, dass die Mieterin sich mit 73 aus dem
Geschäft zurückzieht.
Da man noch nicht weiß, wie das Haus in Mainz bewertet wird, aber der Wert bei ca. 450.000.- liegt, fällt möglicherweise Erbschaftssteuer an. Vorr. dürfte die Bewertung des Finanzamtes ohnehin höher ausfallen, hier liegt mir der Bescheid noch nicht vor. Ich könnte mir aber vorstellen, dass man den Wert von 800m² in Mainz-Gonsenheim evtl auf knapp 1Mio. festsetzt.
Das schlimme ist eben, dass man selbst diese "Bodenrichtwert" Kalkulationen nicht nachvollziehen
kann, aber das liegt ja im Interesse des Finanzamtes! So kann ich nicht einmal im Vorfeld ermitteln,
wie der Wert letztlich ausfällt.
In der Steuererklärung meines Vaters als Erbe meiner Mutter wird ja der Ehegattenfreibetrag+ der
Versorgungsbeitrag, also insgesamt 760.000.- angesetzt. Da auch noch Verbindlichkeiten vorhan-
den sind, ist hier nicht mit einer hohen Forderung (gegen meinen Vater) zu rechnen.
Anders sieht es bei mir aus, als Sohn habe ich nur 400.000.- Freibetrag. Ich erbe ja am 26.04.11
von meinem Vater und muss dann alles nochmals versteuern, wenn nun die beiden Immobilien
auf dem Land so hoch bewertet werden, muss ich mit einer extremen Forderung weit über 20.000.-
rechnen. Ich habe zwar Antrag auf "Steuerbefreiung Familienheim" gestellt, aber wenn schon die
Bewertung so hoch ausfällt, wird das bestimmt abgelehnt. ( Es handelt sich bei dem Elternhaus
auch um die wertvollste Immobile, 200m² Wohnfl+800m² Grundstück in MZ)
Da ich bisher so naiv war, nicht zu erwarten, dass eine hohe Steuer droht habe ich schon massive Sanierungsmaßnahmen an dem Mainzer Haus getätigt, weil ich ja wie gesagt, eigentlich dort einziehen wollte.Wenn die Steuerbefreiung aber realisiert werde könnte, hätte ich eine Chance, die Erbschaftssteuer abzuwenden.
Leider kann ich aber auch nicht nachvollziehen, welche Kriterien hier maßgebend sind. Würde der Fiskus tatsächlich das Eigenheim bei der Steuer nicht berücksichtigen, wäre der Gesamtwert des Nachlasses < 400.000.- da auch noch Verbindlichkeiten+ Pflichtteilsanspruch von 310.000.-

1.Wie kann ich erfolgreich Einspruch gegen die "Gesonderte Festsetzung des Grundbesitzwertes"
einlegen und erreichen, dass die Immobilien auf dem Land niedriger bewertet werden?
Die Berechnungsgrundlagen, Restnutzungsdauer usw. erscheinen mir doch sehr fraglich! Man kann
doch nicht einmal von den Anschaffungskosten und 1x von den Mieteinnahmen ausgehen!

2.
Wenn innerhalb eines ½ Jahres 2x die gleichen Werte in der Erbschaftssteuererklärung erklärt werden, muss ich ja nun die doppelte Last tragen, für meinen Vater und dann für mich.
Ich musste stellvertretend für meinen Vater die Steuererklärung abgeben ( zum Todestag meiner Mutter, 25.11.10) und anschließend meine eigene zum 26.04.11, dabei wiederholen sich die Immobilien 1:1, da sie Eigentum meiner Mutter waren.
Wegen des Freibetrags meines Vaters dürfte bei seiner Steuerbemessung null € herauskommen…
Wegen der Verbindlichkeiten von ca. 200.000.- gehe ich zumindest davon aus.
Kann man dahingehend evtl. die Steuer mindern?
Es ist schließlich ungewöhnlich dass innerhalb eines ½ J. 2x die Erbfolge eintritt.

3. Wie kann man evtl. ermitteln, wie das Haus in MZ bewertet wird, 800m² Grundst.,200m²Wohnfl.,
Bauj. 77, Friedrichsstr., 55124 MZ.
Im Internet findet man nur Bodenrichtwerttabellen, die sich auf Grundstücke beziehen, aber man sieht
ja, dass Gebäude ebenfalls zusätzlich bewertet werden.
Kann ich dieses Haus wg. Eigennutzung tatsächlich von der Steuer befreien, dann wäre aber der rest-
liche Nachlasswert vorr. unter 400.000.- und ich müsste gar nicht zahlen.
Neben den wieder von meinem Vater geerbten 200.000.- an Darlehensverbindlichkeiten, muss ich
auch einen Pflichtteilsanspruch von 114.000.- in Abzug bringen.

Wenn ich aber tatsächlich in Kürze 30.000.- an Steuer zahlen müsste, hätte ich ein Problem, weil ich so flüssig nicht bin. Dann droht die Zwangsversteigerung….

Es wäre sicherlich besser, den Bescheid über den Wert der restlichen Immob. abzuwarten, aber für
einen Einspruch muss ich ja eine Frist wahren.
Mit welchen Argumenten kann ich eine gerechtere Berechnung erreichen? Damit meine ich, dass der tatsächliche Marktwert angesetzt wird. Und wie formuliere ich den Einspruch, hat dieser eine Chance oder ist es nur Spiel auf Zeit?!
Man hat ja immer ein Widerspruchsrecht, formal, die nächste Instanz erklärt das dass für hinfällig+
man muss trotzdem zahlen Aber es gibt doch wohl auch die Möglichkeit, dass der Sachbearbeiter bei
dem Bescheid einen Fehler gemacht hat.
Die Finanzbeamten arbeiten doch auch nicht erfolgsbezogen, weshalb treffen sie dann trotzdem nur
so nachteilige Entscheidungen?

Ist es ratsam, den Einspruch per Einschreiben zu schicken?

Ebenfalls sind im Nachlass 2 geschlossene Immobilienfonds, die eine Firma ist ein Anlagebetrüger,
der andere ist unverkäuflich, aber der Gesamtnennwert ist 60.000.- . Obwohl die Anteile in der Praxis
0,00 € Wert sind, muss ich die versteuern. Kann ich die nicht verschenken, oder darauf verzichten?

Im wesentlichen sind meine Fragen die Punkte 1-3. 50.- Einsatz erscheint mir fair, da ein Fachmann
die Antwort auf Anhieb weiß.



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