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Sie sind hier: www.frag-einen-steuerprofi.de » Einkommenssteuer » ETW-Verkauf: "Spekulationssteuer" u.a.

Hintergrund:

Eine ETW wird von der Mutter an die Tochter verkauft. Der Kaufpreis liegt deutlich unter dem Verkehrswert. Im Notarvertrag heißt es sinngem. "Insofern der Kaufpreis nicht dem Verkehrswert entspricht, werden die Aufwendungen (Zeit) der Tochter zur Pflege der Mutter angerechnet".



Fragestellungen:

1. Wenn die Wohnung zunächst renoviert wird um sie anschl. zu vermieten: Wie hoch dürfen die Renovierungskosten ausfallen um als Erhaltungsaufwand und nicht als Herstellungsaufwand gewertet zu werden (15 Prozent-Regel)?

3. Wie lange müsste die Wohnung fremdvermietet sein, damit die Renovierungskosten (als Erhaltungsaufwand) abzugsfähig sind?

3. Wie lange muss die Wohnung nach der Fremdvermietung durch die Tochter selbst genutzt werden, um bei einem Verkauf die "Spekulationssteuer" zu vermeiden?

4. Ändert sich an dieser Frist etwas, wenn die Wohnung nach Übernahme nicht fremdvermietet sondern sofort verkauft wird?

Danke!

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Sehr geehrte Ratsuchende,

besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Ich gehe bei der Beantwortung Ihrer Fage zunächst davon aus, dass Sie die ETW grundsätzlich zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG nutzen wollen.

ALLGEMEINES

Erhaltungsaufwendungen stellen dem Grunde nach Werbungkosten im Sinne des § 9 Abs. 1 EStG dar. Der Abzug von Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung setzt lediglich voraus, dass die von Ihnen getätigten Aufwendungen zur "Erwerbung, Sicherung und Erhaltung" von Mieteinnahmen dienen. Hiervon wird das Finanzamt immer ausgehen, wenn die Mieteinahmen wenigstens 75% der ortstüblichen Miete betragen. Daneben darf das beabsichtigte Mietverhältnis keiner Befristung unterliegen, sondern muss auf Dauer angelegt sein. Ein gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechendes Indiz liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn z.B. ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs ―von in der Regel bis zu fünf Jahren― seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert wird ( BFH-Urteil 09.07.2002 IX R 47/99 ).

Wenn Sie nun innerhalb von 5 Jahren die ETW nach dem Erwerb veräussern, so liegt ein Indiz dafür vor, dass Sie keine Einkünfteerzielungsabsicht haben, dann laufen Sie Gefahr, dass das Finanzamt Ihnen eine Einkünfteerzielungsabsicht absprechen wird und Sie letztendlich Verluste aus Vermietung und Verpachtung, die insbesondere durch die Erhaltungsaufwendungen entstehen können, steuerlich nicht berücksichtigt werden.

Die 15%-Grenze ergibt sich direkt aus dem EStG
2009 und dort aus § 6 Absatz 1 Ziff.1a, der wie folgt
lautet:
„Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes
gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs-
und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb
von drei Jahren nach der Anschaffung des
Gebäudes durchgeführt werden, wenn die
Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent
der Anschaffungskosten des Gebäudes
übersteigen (anschaffungsnahe
Herstellungskosten). 2Zu diesen Aufwendungen
gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen
im Sinne des § 255 Absatz 2 Satz 1 des
Handelsgesetzbuchs sowie Aufwendungen für
Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise
anfallen.“

Dabei müssen Sie aus dem Kaupreis den Anteil für Grund und Boden herausrechnen (es wird nur der Gebäudeanteil angesetzt) und für die Prüfung der 15%-Grenze aus den sogenannten Erhaltungsaufwendungen den Nettobetrag ansetzen , dies ist der Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer und gegenüberstellen.

Sie können die Spekulationsbesteuerung nur dann umgehen, wenn die Tocher die ETW zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und der Veräusserung ausschliesslich zu eigenen Wohnzwecken nutzt (1. Alternative)

oder

wenn die Tochter die ETW im Jahr der Veräusserung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat ( § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG 2. Alternative ).


Veräussert die Tochter die ETW innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb, liegt nur dann Steuerfreiheit vor, wenn entweder die vorgenannte 1. Alternative oder 2. Alternative vorliegt. Ansonsten liegt immer ein steuerpflichtiges Veräusserungsgeschäft vor.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrich Stiller
Steuerberater

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