05.02.2012, Guten Tag

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Wir (verheiratet) möchten eine Immobilie erwerben, welche zu 100% durch eine Bank finanziert wird. Das Haus ist ein Einfamilienhaus in einer besonderen Wohnlage. Zum Haus gehört eine ca. 37qm große Einliegerwohnung (Küche, Bad, Wohnbereich), welche wir gerne an eine GmbH als Geschäftssitz vermieten möchten. Die Einliegerwohnung hat einen separaten Eingang und Zugang.

Das EFH ist nicht unser Wohnsitz, sondern soll auf Grund der Lage als Ferienhaus (unmittelbare Seenähe) vermietet werden. Ziel ist es durch die Einnahmen der Vermietung an die GmbH und Feriengäste den Bankkredit bedienen zu können.

Was gibt bei dieser Konstellation genau zu beachten?

Handelt es sich um ein Gewerbebetrieb, wenn das Haupthaus an Feriengäste saisonal vermietet wird? Können Mieteinnahmen und Zinsen/Tilgung einfach verrechnet werden? Was wäre, wenn man den Feriengästen Services (Frühstück, Halbpension) mit anbieten würde? Reicht es, wenn zu der Vermietung an Feriengäste ein Kassenbuch geführt wird (Einnahmen/Ausgaben)?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Mit der Vermietung der Einliegerwohnung an die GmbH erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG. Sie ermitteln hier den Überschuss oder Verlust durch Gegenüberstellung der Einnahmen über die Werbungskosten.

Auch die Vermietung des übrigen Hauses als Ferienwohnung an wechselnde Feriengäste
kann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung darstellen, es müssen aber ein paar Dinge beachtet werden:

Sie erzielen aus der AUSSCHLIESSLICHEN Vermietung des Ferienhauses oder der Ferienwohnung an wechselnde Feriengäste im Normalfall Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Allerdings müssen Sie gegenüber dem Finanzamt die ausschliessliche Vermietungsabsicht nachweisen. Der Nachweis hierfür wird dann erbracht sein, wenn Sie einen Ihnen nicht nahestehenden Vermittler für die Vermietung einschalten. Vertraglich muss mit dem Vermittler vereinbart werden, dass dieser das Objekt ausschliesslich an Fremde vermieten soll. Behalten Sie sich beispielsweise eine Selbstnutzung von 1 Monat vor, dann sind die Werbungkosten, soweit sie der Ferienwohnung zuzurechnen sind, um 1/12 zu kürzen.

Wenn Sie die Ferienwohnung somit ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieten und in der übrigen Zeit für die Vermietung bereitgehalten, wird das Finanzamt ohne weitere Prüfung in der Regel davon davon auszugehen, dass Sie beabsichtigen, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften. Dann können sich auch über Jahre hinweg Werbungkostenüberschüsse ergeben, die mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden können.

Nach der Rechtsprechung des BFH wird ein Gewerbebetrieb nur dann angenommen werden, wenn im Einzelfall besondere Umstände ergeben.Ein sogenannter „Morgenservice“ mit Brötchen, Milch und Zeitung führt noch nicht zu Einkünften aus Gewerbebetrieb, wohl aber das Anbieten eines kompletten Frühstücks oder sogar Halbpension.

Es ist also durchaus möglich, dass sowohl die Vermietung der Ferienwohnung(en) und der Einliegerwohnung an die GmbH als Einkünfte aus Vermietungung und Verpachtung anzusehen sind. Dann sind die Werbungskosten in voller Höhe bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig.

Wenn die Vermietung der Ferienwohnung als Gewerbebetrieb zu qualifizieren wäre, dann stellen die Aufwendungen anteilmässig bzw. wenn Sie dem Gewerbebetrieb direkt zuzurechnen sind, Betriebsausgaben dar. Soweit Sie die Einliegerwohnung an die GmbH vermieten, bleibt es bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Wenn Sie das Obejkt verkaufen, stellt bei gewerblichen Einkünften, der Veräusserungsgewinn Einkünfte aus Gewerbebetrieb auch über die 10 Jahre hinaus dar. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung wirkt sich ein Veräusserungsgewinn steuerlich nur bei Veräusserung innerhalb der 10-Jahresfrist aus.

Sie sollten sich hier detailliert beraten lassen, da ich Ihnen im Rahmen dieses Forums nur eine erste Einschätzung geben kann.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrich Stiller
Steuerberater

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