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03.09.2010, Guten Abend

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Sehr geehrte Damen und Herren,

habe folgenden Sachverhalt mit der Bitte um Klärung?

Habe im letzten Jahr die restlichen Einheiten des Hauses, in dem mein Lebensgefährte und ich bereites eine ETW (Eigennutzung) besitzen, gekauft. Eigentümerin: nur ich, Kreditnehmer: beide. Haben diese Konstellation so gewählt, da meine Lebensgefährte selbständig ist und das höhere Einkommen erzielt. Ich arbeite nach der Geburt unserer Tochter nur noch Teilzeit.

Das EG ist gewerblich vermietet und ich erziehle daraus Einkünfte aus V+V. - soweit von meiner Seite klar -

Das. 2. OG wurde modernisiert und die Mutter meines Lebensgefährtin ist dort vor einiger Zeit eingezogen. Bislang zahlt sie keine Miete.

Fragen:
1.) Bin ich verpflichtet, von meiner "Schwiegermutter in spe" eine Miete zu verlangen? Würde das Finanzamt sonst die ortsübliche Miete einfach als Maßstab ansetzen?

2.) Das Haus meiner Schwiegermutter soll verkauft werden. Sie hat uns angeboten, uns einen Teil des Verkaufserlöses zu Tilgung des Darlehens zu geben, damit wir keine Zinsen mehr zahlen müssen.

Grundsätzlich würden wir eine Lösung bevorzugen, bei der ich keine Einkünfte aus ´V+V erziele (montaliche Mietzahlung von Ihr an mich und Rückzahlung des Darlehens in Raten monatlich von mir an Sie etc....) Welche Mögliichkeiten gäbe es? Bin auch gerne bereit, ihr ein Wohnrecht eintragen zu lassen o.ä.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.
Mit freundlcihem Gruß

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Sehr geehrte Fragende,

im Rahmen einer Erstberatung auf Basis der von Ihnen hier gegebenen Informationen beantworte ich Ihre Frage gerne wie folgt:

Zunächst möchte ich Sie darauf hinweisen, dass der Abzug der Zinsen für das von Ihnen (als alleiniger Immobilieneigentümer) und Ihrem Lebensgefährten gemeinsam aufgenommenen Darlehen als Werbungskosten im Rahmen Ihrer Einkünfte aus Vermietung u. Verpachtung in der aktuell gewählten Konstellation ggf. vom Finanzamt nicht vollständig akzeptiert werden könnte.

Zwar hat der BFH mit Urteil vom 02.12.1999 (BStBl. 2000 II S.31) für den Fall, dass EHEGATTEN gemeinsam ein gesamtschuldnerisches Darlehen zur Finanzierung eines vermieteten, im nur alleinigen Eigentum eines Ehegatten stehenden Gebäudes aufnehmen, entschieden, dass die Schuldzinsen hierfür in vollem Umfang als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung des Eigentümerehegatten abziehbar sind. Jedoch bleibt fraglich, ob dieses auch auf entsprechende Fälle unter Lebensgefährten anwendbar ist. Zumindest liegt mir hierzu keine entsprechende Rechtsprechung vor.

Daher wäre es ratsam, für den Darlehens-/Zins-Anteil des Nichteigentümer-Lebensgefährten einen zusätzlichen (Darlehens-)Vertrag aufzustellen, durch den dieser insoweit von den Darlehensverpflichtungen (im Innenverhältnis) durch Sie freigestellt wird. Allerdings muss dieser "Zusatzvertrag" auch tatsächlich durchgeführt, d.h. die entsprechenden Kostenanteile Ihrem Lebensgefährten nachweislich erstattet werden.

Zu Ihren Fragen:

1.) Sofern Sie Ihrer Schwiegermutter unentgeltlich Wohnraum zur Nutzung überlassen, erfolgt dieses aus privatem Grunde und ohne Einkünfteerzielungsabsicht, sodass insoweit kein Zusammenhang der Aufwendungen (z.B. Zinsen, Gebäudeabschreibung, allgemeine Instandhaltungsaufwendungen) mit den Einkünften aus V+V besteht und demzufolge insoweit keine abzugsfähigen Werbungskosten vorliegen.

Sie müssen also eine angemessene Miete vereinbaren:

- Bei einer langfristigen Vermietung ist vom Vorliegen der sog. Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, wenn der vereinbarte Mietzins mindestens 75% der ortsüblichen Miete beträgt.

- Beträgt der Mietzins mindestens 56% und weniger als 75% der ortsüblichen Miete, stellt das Finanzamt eine langfristige Überschussprognose an. Fällt diese positiv aus, sind die mit der verbilligten Vermietung in Zusammenhang stehenden Werbungskosten in voller Höhe abziehbar. Ist sie negativ, sind die Werbungskosten auch nur anteilig abziehbar.

Hinweis: Auch hier ist natürlich zu beachten, dass das Mietverhältnis "tatsächlich durchgeführt" werden muss.

2.) Grds. kann Ihnen auch Ihre Schwiegermutter ein Darlehen (zu üblichen Konditionen) gewähren.

Auch können die Mietforderungen gegenüber der Schwiegermutter sodann ggf. mit deren Gegenforderungen aus der Darlehensgewährung (im sog. abgekürzten Zahlungswege) verrechnet werden.
Allerdings wäre meine Empfehlung immer, diese beiden Zahlungen der Übersichtlichkeit halber lieber separat durchzuführen.

Ich hoffe, Ihnen hiermit ausreichend gedient zu haben, und verbleibe

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Mit freundlichen Grüßen,

Werner Seiter
- Steuerberater -


Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass das Weglassen oder die Zweideutigkeit von Informationen die rechtliche Beurteilung verändern können.

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Kanzlei Seiter
Rechtsanwälte - Steuerberater - Unternehmensberater
(in Bürogemeinschaft)

Steuerberater Werner Seiter

Rechtsanwältin u. Diplom-Ökonomin Dr. Corina Seiter
zugleich Mediatorin & Fachanwältin für Strafrecht

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