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Fragen zur steuerlichen Abschreibung der Energiesanierung eines vermieteten Altbaus saniert zu „Effizienzhaus 115“ in den ersten 3 Jahren nach Erwerb: Kosten über 15% des Haus-Kaufpreises.

Vermietetes und weiterhin immer vermietetes Haus mit 3 Wohnungen Bj. 1926 wurde gekauft Mitte 2010.
Afa 2% (nur auf das Haus) wurden gemacht seit dem Kauf.
Ich lag 2011 und liege auch 2012 wahrscheinlich knapp unterhalb der Einkommenssteuergrenze (Kinder in Ausbildung, Afa und Zinsen).

Energiesparmaßnahmen wurden begonnen März 2011, wurden zum großen Teil bezahlt 2011, sind aber noch nicht angeschlossen, werden abgeschlossen bis April 2012.
KfW-Förderung wurde in Anspruch genommen für 40,500 €, die Kosten der vom Energiesachverständigen geprüften und für angemessen gehaltenen Ausgaben werden etwa 55,000 € betragen.

Nach Abschluss ist vorgesehen, die Mieten in 2 Wohnungen um etwa 5% zu erhöhen, die dritte Wohnung wurde vor 4 Monaten neu vermietet und die Mietpreiserhöhung sofort angesetzt.
Die Mietpreise liegen auch nach der Erhöhung unterhalb der örtlichen Vergleichsmiete und sind auch ohne Energiesparmaßnahmen durchsetzbar.

Die folgenden Fragen beziehen sich nur auf die steuerlich Absetzbarkeit der Energiesparmaßnahmen.

1. Gibt es erhöhte Abschreibungen für diese Energiesparmaßnahmen
2. Gelten die auch für mich, der ich KfW-Förderung in Anspruch nahm
3. Ich überschreite mit diesen Maßnahmen die 15%-Regel. Sind die Kosten dann „Anschaffungsnaher Aufwand“ und mit 2% Afa anzusetzen? Ab wann? (Frage 5.)
4. Oder werden die Energiesparmaßnahmen gesondert angesehen als ein isoliertes Projekt, das mit der Anschaffung nichts zu tun hat (ich hätte die Energiesanierung irgendwann machen können, sie war nicht „notwendig“ für die Vermietbarkeit der 3 Wohnungen. Wenn so, dann wäre es nicht „anschaffungsnah“ und dann deshalb sofort ganz oder über 5 oder 10 Jahre absetzbar. Ja? Hätte ich eine Wahl zwischen „ganz“, 5 oder 10 Jahre?
5. Wann beginnt die Afa? Kann ich alle Kosten nach der Fertigstellung aller Maßnahmen (also ab 2012) absetzen, oder muss ich die Kosten absetzen, wie die Rechnungen bezahlt wurden (wäre umständlicher und nicht in meinem Interesse, weil ich für 2011 sowieso keine Steuern bezahlen muss).

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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes.

1. + 2. Es gibt für diese Maßnahmen zur Energieinsparung keine erhöhten Abschreibungen.

3. Für die Abgrenzung zwischen sofort abzugsfähigen Erneuerungskosten und der Qualifierung an anschaffungsnahe Herstellungskosten kommt es daauf an, ob eine "wesentliche Verbesserung" eintritt durch Erhöhung der Ausstattung über eine zeitgemäße Modernisierung hinaus.

Die Definition der Herstellungskosten findet in § 255 HGB, der auch im Steuerrecht für alle Einkunftsarten gilt.

(1) Anschaffungskosten sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten sowie die nachträglichen Anschaffungskosten. Anschaffungspreisminderungen sind abzusetzen.

(2) Herstellungskosten sind die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.

Sofern die baulichen Maßnahmen lediglich zu einer zeitgemäßen Modernisierung führen ohne eine wesentliche Standardverbesserung, können die Aufwendungen durchaus noch Erhaltungsaufwendungen sein. Die Rechtsprechung und Finanzverwaltung haben zahlreiche Fälle besprochen. Eine abschließende Antwort in Ihrem Fall ist daher ohne genauere Kenntnis der individuellen Situation nicht möglich.Dabei wird der Zustand vor Beginn der Arbeiten und der Zustand nach Beendigung der Arbeiten verglichen.

Eine Erweiterung von Wohnraum führt allerdings zu Herstellungskosten, dann gibt es die Afa in Höhe von 2 % jährlich.
Bei Renovierung kann die Aufwendungen über einen Zeitraum von fünf Jahren verteilen.

Sollten die Aufwendungen als Herstellungskosten zu beurteilen sein, beginnt die Afa, sobald die Baumaßnahme abgeschlossen ist. D.h. wenn das Gebäude nach Abschluss der wesentlichen Baumaßnahmene für den vorgesehenen Zweck nutzbar ist.

Mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin

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