10.02.2012, Guten Tag

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Ich bin Partner einer GbR bestehend aus drei Personen; diese GbR hat 1992 und 1995 jeweils ein Mehrfam.-haus in Sachsen gekauft, saniert und vermietet, hält beide Objekte seit der Zeit im Bestand.
1994 hatten wir ein weiteres Mehrfam.-haus in Sachsen diesmal aber - leider - zu Miteigentumsanteilen gekauft, saniert und vermietet; auch dieses Objekt halten wir seit der Zeit im Bestand.
Ich selbst hatte 1997 ein Mehrfam.-haus in Sachsen erworben, saniert und vermietet, daß ich sei der Zeit im Bestand halte.
Seit dieser Zeit haben weder die GbR noch ich weitere Objekte erworben.
Nun möchte ich eines oder beide der von der GbR gehaltenen Häuser erwerben, wie wird das steuerlich beurteilt werden?
Müsste ich steuerlich gesehen die Anteile der anderen GbR-Gesellschafter erwerben, und käme ich damit in die Gewerblichkeit mit der Konsequenz, dass ich Gewerbesteuern entrichten müsste ( 2 x 2 Anteile, also mehr als 3 Käufe in 5 Jahren )?
Oder würde ich steuerlich gesehen die beiden Objekte von der GbR als sozusagen steuerlich selbständiges Konstrukt erwerben können und würde dadurch nicht in die Gewerblichkeit kommen?
Welche Steuern würde für mich dann außer der Grunderwerbsteuer anfallen? Welche Steuern müßten dann die verkaufenden Personen oder die GbR bezahlen?
Ich würde unverändert reine Vermögensverwaltung betreiben.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Zunächst einmal muss festgestellt werden, ob die Mehrfamilienhäuser zum Privatvermögen oder zum Betriebsvermögen gehören.

Handelt es sich bei den Häusern um steuerliches Privatvermögen dann wäre die Veräusserung der Anteile auf Sie einkommensteuerfrei, da wegen Überschreitens der 10-Jahresfrist kein privates Veräusserungsgeschäft vorliegt, denn die Objekte wurden ausserhalb der schädlichen 10-Jahresfrist erworben.

Handelt es sich jedoch steuerliches Betriebsvermögen, dann liegt auf jeden Fall eine steuerpflichtige Veräusserung vor. Es entsteht dann in Höhe des Unterschiedsbetrages zwischen Buchwert und Veräusserungpreis ein Gewinn, der zu Einkünften aus Gewerbebetrieb oder aus selbständiger Arbeit führen würde. Dieser Gewinn unterliegt dem Grunde nach der Einkommensteuer und eventuell auch einer Gewerbesteuer.

Wenn bei einer Grundstücksgemeinschaft die Voraussetzungen für einen gewerblichen Grundstückshandel vorliegen würden,dann betreibt sie selbst ein gewerbliches Unternehmen i. S. des § 15 EStG. Steuerlich liegt dann eine Mitunternehmerschaft vor. Ein wesentliches Indiz für einen gewerblichen Grundstückshandel ist die von der Rechtsprechung entwickelte Drei-Objekt-Grenze. Dabei muss bei Verkäufen ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Herstellung, Erwerb und Modernisierung einerseits und dem Verkauf andererseits aber auch Veräußerungsabsicht gegeben sein. Ein enger zeitlicher Zusammenhang wird immer dann angenommen, wenn die Zeitspanne zwischen Fertigstellung und der Veräußerung der Objekte nicht mehr als fünf Jahre beträgt. Diesen zeitlichen Zusammenhang sehe ich nicht.

Sie können für die Feststellung, ob Privatvermögen oder Betriebsvermögen vorliegt, ganz einfach anhand der Steuerbescheide bzw. der eingereichten Steuererklärungen überprüfen. Hat die Gesellschaft eine Feststellungserklärung mit einer Anlage V eingereicht, dann liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG vor, die Häuser gehören somit zum Privatvermögen. Dann löst die Veräusserung weder Einkommensteuer noch Gewerbesteuer aus.

Wenn Sie nun ein oder zwei Objekte von der GbR erwerben, so liegt m.E. immer noch eine private Vermögensverwaltung vor, da die Verwaltung von Vermögen keinen Gewerbebetrieb darstellt. Sie erzielen daher weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrich Stiller
Steuerberater

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