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Sehr geehrte Damen und Herren,

ich beabsichtige, ein Ferienhaus in einem Kurgebiet an der Nordsee zu reinen Vermietungszwecken für ca. 20 TEUR (Bodenwert 10 TEUR) zu erwerben. Das Haus ist Baujahr 1971 und von den bisherigen Eigentümern ca. 1-2 Wochen im Jahr selbst genutzt worden. Die Ausstattung ist auf dem Stand des Baujahrs, Beheizung erfolgt durch Nachtspeicheröfen. In diesem Zustand ist das Haus nicht vermietbar.

Nun habe ich folgende Maßnahmen vor, um die Vermietung zu ermöglichen:
1. Renovierung Bad: ca. 7 TEUR
2. Allgemeine Renovierung (Fußböden, Tapeten, Decken, Türen, Elektrik): ca. 8 TEUR
3. Austausch Fenster: ca. 3-4 TEUR
4. Erweiterung der Garage zum Wohnraum: ca. 6 TEUR
5. Möblierung: ca. 3 TEUR
6. Austausch Küche: ca. 2 TEUR

Bei meinen Einkünften aus V+V würde schnell ein Überschuß erzielt.

Nun meine Frage: Wie kann ich es schaffen, die Maßnahmen möglichst schnell abzuschreiben und eine Zurechnung auf Herstellungskosten mit langer Abschreibungsdauer zu umgehen?

Mit besten Grüßen

MD

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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.

Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung können die meisten Aufwendungen leider nicht sofort als Erhaltungsaufwendungen geltend gemacht werden.

Der Gesetzgeber hat mit Schaffung der Vorschrift § 6 Abs 1 Nr. 1a EStG die Abzugsfähigkeit größerer Erhaltungsaufwendungen erheblich eingeschränkt.

In Ihrem Fall können die Aufwendungen unter Punkten 5. und 6. über die Abschreibung für bewegliche Wirtschaftsgüter nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer vorgenommen werden, ca. 5 bis 10 Jahre.

Bei den Aufwendungen unter Punkt 1. bis 4. jedoch liegen nach der gesetzlichen Definition nachträgliche Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vor, da Sie mehr als 15 % des Gebäudekaufpreises innerhalb von drei Jahren aufwenden. Die Anschaffungskosten des Gebäudes betragen ca. Euro 10.000 nach Ihrer Aussage, die Baukosten übersteigen diesen Aufwand um mehr als 100%.

Selbst wenn man einzelne Bau- bzw. Renovierungsmaßnahmen für sich gesehen als reine Erhaltungsmaßnahme definieren könnte, liegt eine einheitliche Sanierungsmaßnahme vor, bei der sämtliche Aufwendungen als Herstellungskosten angesehen werden, so die ständige Rechtsprechung, ein Zitat eines Leitsatzes des BFH finden Sie hier unten.

Nur wenn Sie mehr als drei Jahre warten mit den Arbeiten, bwz. zunächst nur einen geringen Teil der Arbeiten ausführen lassen und nach Ablauf der drei Jahre, können Sie die lange Abschreibungsdauer vermeiden.

Dies ist aber wirtschaftlich offensichtlich nicht sinnvoll, da Sie dann keine Mieteinnahmen erzielen. Eine andere Möglichkeit gibt es nicht.

Für eine Nachfrage stehe ich gerne zur Verfügung,

Mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin

Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes sind - unabhängig davon, ob sie auf jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsarbeiten i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1 a Satz 2 EStG beruhen - nicht als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar, wenn sie im Rahmen einheitlich zu würdigender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen

BFH, Urteil vom 25.08.2009 IX R 20/08, BStBl 2010 II, S. 125

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). 2Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Absatz 2 Satz 1 des Handelsgesetzbuchs sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

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