24.05.2012, Guten Morgen

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Sie sind hier: www.frag-einen-steuerprofi.de » Haus-, Grundbesitz » Freiberuflich in gemeinsamen Zweifamilienhaus tätig - Verwaltung vereinfachen

Im Jahr 1992 haben meine Frau und ich gemeinsam ein Grundstück erworben und darauf ein Zweifamilienhaus errichtet.

Ich bin freiberuflich selbstständig tätig. Wir werden gemeinsam zur Einkommensteuer veranlagt.

Eine Etage wird gemeinsam von uns bewohnt, die andere Etage wird von meiner Frau an mich zu ortsüblichen Sätzen vermietet (mehrwertsteuerpflichtig).

Nach Rücksprache mit dem Finanzamt erfolgte beim Bau des Hauses und der Finanzierung eine strickte Trennung der anfallenden Kosten. Auch Strom etc. laufen separat. So konnte meine Frau die Vorsteuer auf die Baukosten sowie die erhöhte Abschreibung und die Nebenkosten geltend machen, im Gegenzug muss sie die Mieteinnahmen versteuern und eine Umsatzsteuererklärung erstellen. Die anfallenden Nebenkosten werden jährlich wie bei einer WEG aufgeteilt.

Kurz nach Abschluss der Baumaßnahmen erfolgte eine Steuerprüfung vor Ort. Dabei wurde die Vorgehensweise anerkannt. Die von uns eigentlich beabsichtigte Aufteilung der Immobilie im Grundbuch wurde angesichts der sauberen Trennung der Kosten und Erträge als nicht notwendig bezeichnet.

Nach Wegfall der Finanzierung sind die (steuerlich abzugsfähigen) Kosten trotz der möglichen Abschreibung so gering, dass meine Frau jedes Jahr einen Überschuss versteuert. Dem steht der entsprechende Aufwand in meiner freiberuflichen Existenz gegenüber. Letztlich werden also Beträge nur hin- und hergeschaufelt. Steuerlich wirksam sind nur 50 % der Nebenkosten (die sich allerdings auch in Grenzen halten). Dem steht ein vergleichsweise hoher Verwaltungsaufwand gegenüber.

Optimal wäre es nun, wenn wir uns dies alles sparen könnten, z. B. indem das ganze Haus zum gemeinschaftlichen Besitz wird (ggf. auch durch Kauf durch mich), die Miete entfällt und wir lediglich die nicht individuell zurechenbaren Kosten entsprechend der Quadratmeter aufteilen.

Nun meine Frage: Ist eine solche Umstellung möglich und, wenn ja, welche Schritte wären dafür erforderlich?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen!

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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.
Ich weise rein vorsorglich darauf hin, dass die nachfolgend erteilten Hinweise nur eine erste steuerrechtliche Orientierung darstellen und eine verbindliche Beratung auf diesem Weg ohne Kenntnis der Unterlagen nicht erfolgen kann.

Nach Ihrer Schilderung wurde der Mietvertrag ursprünglich abgeschlossen, um über die Vermietung die anfallenden Kosten des Hausanteils, der auf Ihre Frau entfällt, geltend zu machen.

Sie können hier auch einfach den Mietvertrag mit Ihrer Ehefrau aufheben und eine unentgeltliche Nutzung vornehmen. Das hat zur Folge, dass Sie immer noch den Anteil von 50 % der Nebenkosten als Betriebsausgabe geltend machen können.

Es ist dann zu überlegen, ob Sie angesichts des von Ihnen geschilderten geringen Umfangs dieser Aufwendungen überhaupt eine Übertragung des hälftigen Miteigentumsanteils an Sie vornehmen wollen. Eine solche Übertragung ist zwar grunderwerbsteuerfrei, jedoch mit Notarkosten und Grundbuchkosten verbunden. Bei einer Betriebsveräußerung oder Betriebsaufgabe sind die "stillen Reserven" zu versteuern. Sie übernehmen jetzt zum Buchwert, später beim Verkauf oder der Entnahme müssen Sie den Verkaufserlös oder aktuellen Verkehrswert zugrundelegen und die Differenz versteuern. Ob dann Steuer anfällt, kann man heute noch nicht wissen, aber wenn es sich um weniger als Euro 1.000 Aufwand im Jahr handelt, macht eine solche weitreichende Entscheidung einer Grundstücksübertragung möglicherweise wenig Sinn.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin

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