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Wir bewohnen in unserem 4-Fam.Haus (Baujahr 1961, Anschaffungsjahr 1986) EG und 1. OG selbst. Das 2. OG und Dachgeschoss sind fremdvermietet. Die Abschreibung war bislang 2 % gem. §§ 7, 7b EStG, wobei nur der vermietete Anteil (28,81 %) abgzugsfähig war.
In 2009 wurde eine umfangreiche Gebäudesanierung vorgenommen (Wärmedämmung komplett; d. h. Fassade und Dach, incl. neuer Fenster und Türen, neuen (Pellets-)heizung mit Solarunterstützung). Die Kfw hat hierzu einen Kredit in Höhe von 300.000 € bewilligt, der auch vollständig eingesetzt / verbraucht wurde.
Im Dachgeschoss wurde eine Veränderung der Raumaufteilung vorgenommen und statt der einfach vorhandenen Waschgelegenheit ein reguläres Badezimmer eingebaut. Auf sämtlichen Stockwerken wurden die Bäder komplett erneuert, da im Rahmen der Sanierung neue Zu- und Ableitungen erforderlich wurden.
Die Kosten für alle 4 Bäder wurden von vornherein aus eigenen Mitteln aufgebracht und sind nicht in den Kfw-Mitteln enthalten.

Wir haben die für das 2. OG und Dachgeschoss angefallenen Aufwendungen als Erhaltungsaufwendungen voll in der Anlage V als direkt zuordenbare Kosten eingestellt und wollen diese auf 5 Jahre abschreiben.

Die Frage ist, wie wir die Kosten für das EG und 1. OG (selbst bewohnt) steuertechnisch unterbringen können. Dies in Hinblick auf die ja ebenfalls neu eingerichteten Bäder als auch auf den Aufwand für die Wärmedämmung für das komplette Haus.
Für die Wärmedämmungsmaßnahmen sind in 2009 ca. 184.000 € bezahlt worden; bei Aufteilung auf den selbst bewohnten Bereich / vermieteten Bereich 78,81 % / 21,19 % sind Kosten für den selbst bewohnten Bereich in Höhe 33.800 (Lohn) und 60.000 (Material) angefallen. Können diese Kosten irgendwie steuerlich geltend gemacht werden?
Muss bei den Kosten für die neue Heizung incl. Solaranlage die Splittung 78,81 % / 21,19 % beibehalten oder kann man hier von einer Aufteilung für insgesamt 4 Wohnungen also 50 / 50 ausgegangen werden?

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Sehr geehrter Interessent,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihres Gebotes sowie der regeln dieser Plattform gerne wie folgt für Sie beantworte:

1.) Zunächst sei der Hinweis erlaubt, dass die vorgenommenen Veränderungen im Dachgeschoss auch zu Herstellungskosten führen können, die dann im Wege der normalen Abschreibung zu behandeln wären, da im Dachgeschoss nach Ihren Angaben Veränderungen der Raumaufteilung vorgenommen wurden und dies grundsätzlich nicht zu Erhaltungsaufwendungen führt.
2.) Die Kosten für den selbst genutzten Teil des Hauses können steuerlich nicht berücksichtigt werden, da es abzugsfähige Werbungskosten nur dann gibt, wenn auch Einnahmen mit dem Objekt erzielt werden, was bei selbst genutztem Wohnraum seit Wegfall des § 21a EStG nicht mehr der Fall ist.
3.) Hinsichtlich des Aufteilungsmaßstabes bestimmen die Einkommensteuerrichtlinien, dass grundsätzlich zur Aufteilung – wie bei Ihnen - die jeweilige Nutzfläche heranzuziehen ist, es sei denn, die Augteilung nach der Nutzfläche führt zu einem unangemessenen Ergebnis. Dies dürfte bei Ihnen nicht der Fall sein und das Finanzamt wird sich darauf beziehen. Es ist jedoch immer möglich, dem Finanzamt Argumente vorzutragen, die eine andere Aufteilung rechtfertigen. Im Falle der Heizung dürfte dies schwierig sein, da die Heizleistung ja gerade von der Nutzfläche abhängt, weil eine kleine Wohnung schneller warm wird als eine Große.
4.) Hiernach scheint mir im Ihrem Falle die Aufteilung wie bisher 78,81%/21,19% richtig zu sein und das Finanzamt wird hiervon wohl auch nicht abweichen.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen einen Überblick verschafft zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen
Johannes Weßling

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Meine Homepage: www.wessling-steuer.de

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