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Ich möchte eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage erwerben.Es handelt sich dabei um eine Wohnung in Erbpacht.
Kaufpreis der Wohnung ist 110.000 Euro.Montl. Erbpacht ist 160 Euro.
Dauer der Erbacht ist 99 Jahre.Wohnung ist 12 Jahre alt - also noch eine Restlaufzeit von 87 Jahren.
Wie erfolgt die Berechnung der Grunderwerbsteuer.
Muß ich nun nur 3,5% vom Kaufpreis zahlen oder muß ich zusätzlich auch noch 160 Euro x 12 x 18.6 rechnen und davon auch nochmal 3,5% Steuern zahlen?

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Sehr geehrter Fragender,

im Rahmen einer Erstberatung auf Basis der von Ihnen hier gegebenen Informationen beantworte ich Ihre Frage gerne wie folgt:

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, dann beabsichtigen Sie den Erwerb der in Erbpacht (auch Erbbaurecht genannt) stehenden Eigentumswohnung - und nicht etwa den Erwerb des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks - sodass Sie also in die Stellung des bisherigen Erbbaurechtsnehmers treten werden.

Sie erwerben folglich nicht nur den Gebäudeteil (Wohnung), sondern auch die (verbleibende) Erbbauberechtigung.

Nach §2 Abs.2 Nr.1 GrEStG sind Erbbaurechte den Grundstücken gleichgestellt, sodass die auf Grundstücke abgestellten Vorschriften des Grunderwerbsteuerrechts somit auch auf Erbbaurechte entsprechend anzuwenden sind. Der Grunderwerbsteuer unterliegen dabei nach §1 Abs.1 Nr.1 GrEStG u. a.:

- Verträge, die den Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts begründen (vgl. auch BFH-Urteil vom 5.12.1979, BStBl 1980 II S.135), sowie
- Verträge, die den Anspruch auf Übertragung eines Erbbaurechts begründen (vgl. auch BFH-Urteil 5.12.1979, BStBl 1980 II S.136),

sodass auch der hier vorliegende Fall darunter fällt.

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist grds. der Wert der Gegenleistung (§8 Abs.1 GrEStG, §9 GrEStG). Zur Gegenleistung gehört in Fällen wie hier neben dem Kaufpreis für die Wohnung als solche auch der nach §13 BewG kapitalisierte Wert der Erbbauzinsverpflichtung (zuzüglich etwa vereinbarter Zuzahlungen oder sonstiger Leistungen, von denen im vorliegenden Falle aber keine Rede ist).

Es ergibt sich für Ihren Fall die folgende Berechnung:

1.) Jahreswert Erbbauzins: 160 Euro x 12 Monate = 1.920 Euro
2.) Multipliaktion mit Vervielfältiger für eine Restlaufzeit von 87 Jahren (lt. Anlage 9a zum BewG): 18,505
ergibt: 1.920 Euro x 18,505 = 35.529,60 Euro (Wert Gegenleistung für Erbbaurecht)
3.)Zzgl. Kaufpreis Wohnung: 110.000 Euro
ergibt insgesamt: 145.529,60 Euro (Wert Gegenleistung gesamt)
4.) Grunderwerbsteuer: 145.529,60 Euro x 3,5 % = 5.093 Euro (gerundet)

Da Sie schreiben, dass die Immobilie als Kapitalanlageobjekt dienen soll, gestatten Sie mir bitte, abschließend noch Folgendes anzumerken:

Derartige Angebote werden gerne und häufig als attraktives Investitions-/Anlagemodell angepriesen. Dieses ist aber eigentlich nur in Zeiten hoher Baudarlehenszinsen (mindestens über 5% p.a.) eine wirklich attraktive Alternative zum Kauf einer klassischen Immobilie. Da aber die Zinsen z. Zt. sehr niedrig sind, sollten Sie unter Abwägung aller Umstände genau prüfen, ob sich ein Erbbaurecht für sie tatsächlich rechnet.

Ich hoffe, Ihnen hiermit ausreichend weitergeholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen,

Werner Seiter
- Steuerberater -

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Mit freundlichen Grüßen,

Werner Seiter
- Steuerberater -


Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass das Weglassen oder die Zweideutigkeit von Informationen die rechtliche Beurteilung verändern können.

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Kanzlei Seiter
Rechtsanwälte - Steuerberater - Unternehmensberater
(in Bürogemeinschaft)

Steuerberater Werner Seiter

Rechtsanwältin u. Diplom-Ökonomin Dr. Corina Seiter
zugleich Mediatorin & Fachanwältin für Strafrecht

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