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Ich habe im Jahr 2008 eine Eigentumswohnung (Baujahr 1966 ) gekauft, die seit 2009 vermietet ist. In meiner Einkommenssteuererklärung für 2009 habe ich einen AfA- Satz von 2% angesetzt.
Bei der Erstellung meiner Einkommenssteuererklärung für 2010 habe ich jetzt in einem Steuerberatungsbuch gelesen, dass es bei gebrauchten Immobilien auch möglich ist, eine höhere AfA anzusetzen,
und zwar dann , wenn man eine geschätzte ,kürzere Restnutzungsdauer zugrunde legt.
Als Beispiel wurde ein 30 Jahre altes Gebäude genannt, dessen wirtschaftliche Restnutzungsauer auf ca. 30 Jahre geschätzt wird (wenn man von einer tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren ausgeht- der Renovierungsaufwand für eine noch längere Nutzungsdauer wäre unverhältnismäßig hoch).Es wird gesagt dass das Finanzamt die kürzere Nutzungsdauer nur beanstanden darf , wenn sie eindeutig außerhalb eines angemessenen Schätzungsrahmens liegt. Hieraus ergibt sich dann ein Afa-Satz von 3,3%.Es wird auch auf ein Urteil des FG Köln vom 23.1.2001 hingewiesen.
Meine Frage ( ich höre von dieser Möglichkeit zum 1. Mal):
Besteht diese Möglichkeit ,eine höhere AfA anzusetzen, auch bei meiner gebrauchten Eigentumswohnung und falls ja, gibt es für mich die Möglichkeit, die Höhe der AfA im Nachhinein zu ändern, da ich ja in 2009 bereits einen Satz von 2% angesetzt habe?

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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung der Vorgaben dieser Plattform.

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann bei einem Gebäude, das z.B. standardmäßig mit 2 % abgeschrieben wird (wie bei Ihnen), eine der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende AfA erfolgen, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kleiner als (hier) 50 Jahre ist.

Es handelt sich hier um ein Wahlrecht, dass Sie auch noch nach der Anschaffung anwenden können. Sie wechseln dann einfach von der 2%igen AfA zur AfA nach der tatsächlichen (Rest-)Nutzungsdauer. Eine nachträgliche Änderung für zurückliegende Jahre ist normalerweise nicht möglich. Das hängt aber von den verfahrensrechtlichen Änderungsmöglichkeiten ab, die hier nicht näher beurteilt werden können. Dazu müsste man einen Blick auf den Steuerbescheid werfen. Im Zweifel sollte zu dieser speziellen Frage aber auch das Finanzamt Auskunft geben.

Größere Schwierigkeiten dürften Sie allerdings dabei haben, eine kürzere Nutzungsdauer als den „Standard" nachzuweisen. Gerechnet wird ab dem Zeitpunkt Ihrer Anschaffung. Maßgebend ist die tatsächliche Nutzungsdauer des Gesamtgebäudes, die nach technischen und wirtschaftlichen Umständen zu beurteilen ist. Es wird also davon ausgegangen, dass Sie das Gebäude (bzw. die Wohnung) solange behalten, bis es nicht mehr nutzbar ist. Sie müssen die kurze Nutzungsdauer glaubhaft machen.
Damit Sie überhaupt eine Chance haben, könnte das Finanzamt ein Sachverständigengutachten fordern. Fragen Sie am besten im Vorfeld schriftlich bei Ihrem Finanzamt nach, welche Qualifikation ein potenzieller Gutachter vorweisen müsste, damit Sie eine Chance haben. (Eine amtliche Bestellung ist allerdings nicht unbedingt erforderlich.)

Ich empfehle Ihnen, in der Sache nicht mit dem Kopf durch die Wand zu gehen, sondern zunächst auf Kooperationskurs mit dem Finanzamt zu gehen. Das könnte Nerven und Geldbeutel schonen. Beachten Sie, dass Sie die kürzere Nutzung nachweisen müssen. Vielleicht konnte ja ein Miteigentümer schon eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen und Ihnen dann behilflich sein.

Ich hoffe, meine Antwort hilft Ihnen weiter. Wenn noch Fragen offen sind, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Freundliche Grüße,
Ralf Witrock

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Freundliche Grüße,
Ralf Wittrock, MScBM
Steuerberater

Tel.: +49 251 20318118
ralf.wittrock@rw-up.de
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