Frage geschrieben am 11.12.2009 13:34:12Betreff: Hauskauf Kind von Mutter, so steuergünstig wie möglich
Rechtsgebiet: Generelle Themen
Einsatz: € 38,00
Status: Beantwortet
Welche Kosten der Anschaffung (Grunderwerbskosten, Notarkosten etc.), Unterhaltung (Wohngeld) und Finanzierung (Zinsen, Tilgung) sind steuerwirksam und in welcher Höhe?
Ist aus steuerlicher Sicht das Wohnrecht oder der Nießbrauch sinnvoll?
Raten Sie zu einem Kauf, oder doch eher zur Schenkung?
Antwort geschrieben am 11.12.2009 18:36:42 
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Steuerberaterin Marlies Zerban
Adam Karrillon Str. 58, 55118 Mainz, Tel: 06131 996114, Fax: 06131 996113
Steuerberatung
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frag-einen-steuerprofi.de Antworten von Marlies Zerban als RSS-Feed abonnieren!ich beantworte gerne Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.
In Ihrer Fragestellung kommt nicht klar zum Ausdruck, ob die Wohnung Ihre Mutter vermietet ist oder von der Mutter selbst genutzt wird und ob das Darlehen auf jeden Fall von Ihnen übernommen werden soll.
Liegt eine reine Selbstnutzung vor und soll dies auch nach der Übertragung so beibehalten bleiben, dann ist leider überhaupt keine steuerliche Vergünstigung möglich. Dann ist wirtschaftlich die Schenkung Ihrer Mutter an Sie die günstigere Regelung.
Wohnrecht und Nießbrauch unterscheiden sich dadurch, dass das Nießbrauchsrecht weiter reicht und im Falle einer Vermietung dazu führt, dass Ihrer Mutter die Mieteinnahmen zustehen. Bei einer Selbstnutzung ist im Nießbrauchrecht auch das Wohnrecht eingeschlossen und muss nicht separat gewährt werden.
Auch im Fall einer Vermietung macht es keinen Sinn, den Erwerb voll zu finanzieren. Ist, wie Sie erklären, der Nießbrauch vereinbart, dann ist zivilrechtlich Vermieter Ihre Mutter. Sie kann dann nur die Werbungskosten absetzen, die bei ihr anfallen. Die Zinsen, die durch eine Darlehensaufnahme durch Sie ausgelöst wurden, sind dann bei ihr nicht abzugsfähig und bei Ihnen nicht, weil Sie keine Mieteinnahmen erzielen.
Ich bitte Sie, eventuelle Fragen und die Klarstellung des Sachverhalts in der kostenlosen Nachfragefunktion zu stellen,
mit freundlichen Grüßen
Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 11.12.2009 19:10:28
Sehr geehrte Frau Zerban,
zur Klarstellung: Meine Mutter nutzt die Wohnung allein und dass soll nach der Übertragung (Schenkung/Kauf) auf mich auch so bleiben. Wir dachten dann an eine Vermietung durch mich zur ungefähr ortsüblichen Miete an meine Mutter.
Das sind dann ja wohl für mich als Eigentümer (aber nicht Nutzer) Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, denen ich steuerlich so viel wie möglich "entgegensetzen" möchte.
Das Darlehen (oder der höhere Kaufpreis) sollen auf jeden Fall von mir übernommen und fremdfinanziert werden.
Gerne hätte ich hier nochmals Ihre Einschätzung und danke bereits jetzt dafür.
Sehr geehrte Frau Zerban,
zur Klarstellung: Meine Mutter nutzt die Wohnung allein und dass soll nach der Übertragung (Schenkung/Kauf) auf mich auch so bleiben. Wir dachten dann an eine Vermietung durch mich zur ungefähr ortsüblichen Miete an meine Mutter.
Das sind dann ja wohl für mich als Eigentümer (aber nicht Nutzer) Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, denen ich steuerlich so viel wie möglich "entgegensetzen" möchte.
Das Darlehen (oder der höhere Kaufpreis) sollen auf jeden Fall von mir übernommen und fremdfinanziert werden.
Gerne hätte ich hier nochmals Ihre Einschätzung und danke bereits jetzt dafür.
Antwort auf Nachfrage vom Steuerprofi geschrieben am 13.12.2009 20:05:22
Sehr geehrter Fragesteller,
ich beantworte weiter Ihre Nachfrage:
Die von Ihnen gewünschte Gestaltung wurde im Jahr 1998 durch den Bundesfinanzhof gebilligt. Gestaltungsmißbrauch liegt laut BFH nicht vor, wenn der Steuerpflichtige eine Wohnung von seiner Mutter erwirbt. sie gleichzeitig an sie vermietet und ihr zur Sicherung des Mietverhältnisses ein Nießbrauchsrecht einräumt
Die Übertragung muss mit der ausdrückliche Hinweis erfolgen, dass der Vorbehalt des Nießbrauchs nur Sicherungszwecken dient und im Übrigen die Nießbrauchsausübung Ihnen als neuem Eigentümer überlassen wird. Dann werden durch die Vermietung der Wohnung an die Mutter Einkünfte aus V+V erzielt und Sie sind zum Werbungskostenabzug berechtigt.
Diesen Vorbehaltsnießbrauch zu Sicherungszwecken mit anschließender Vermietung an die bisherige Eigentümerin und jetzige Nießbraucherin hat der BFH gebilligt und die Annahme des Gestaltungsmißbrauchs nach § 42 AO ausdrücklich verneint. (sog. Sicherungsnießbrauch, BFH, Urteil v. 3.02.1998 XR 38/96 BStBl. 1998 II S. 539)
Bevor Sie einen Notarvertrag unterzeichnen, sollten Sie den Vertrag von einem Steuerberater überprüfen lassen. Ich stehe Ihnen hierfür gerne zur Verfügung.
In Höhe der Übernahme des Darlehens liegt ein entgeltlicher Erwerb vor, im Übrigen eine Schenkung. Es bringt wirtschaftlich keinen Vorteil, durch einen komplett entgeltlichen Erwerb weitere Werbungskosten entstehen zu lassen: Sie zahlen Zinsen von Euro 1.000, das kann maximal eine steuerliche Entlastung von 44 % bringen.
Mit freundlichen Grüßen
Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin
Sehr geehrter Fragesteller,
ich beantworte weiter Ihre Nachfrage:
Die von Ihnen gewünschte Gestaltung wurde im Jahr 1998 durch den Bundesfinanzhof gebilligt. Gestaltungsmißbrauch liegt laut BFH nicht vor, wenn der Steuerpflichtige eine Wohnung von seiner Mutter erwirbt. sie gleichzeitig an sie vermietet und ihr zur Sicherung des Mietverhältnisses ein Nießbrauchsrecht einräumt
Die Übertragung muss mit der ausdrückliche Hinweis erfolgen, dass der Vorbehalt des Nießbrauchs nur Sicherungszwecken dient und im Übrigen die Nießbrauchsausübung Ihnen als neuem Eigentümer überlassen wird. Dann werden durch die Vermietung der Wohnung an die Mutter Einkünfte aus V+V erzielt und Sie sind zum Werbungskostenabzug berechtigt.
Diesen Vorbehaltsnießbrauch zu Sicherungszwecken mit anschließender Vermietung an die bisherige Eigentümerin und jetzige Nießbraucherin hat der BFH gebilligt und die Annahme des Gestaltungsmißbrauchs nach § 42 AO ausdrücklich verneint. (sog. Sicherungsnießbrauch, BFH, Urteil v. 3.02.1998 XR 38/96 BStBl. 1998 II S. 539)
Bevor Sie einen Notarvertrag unterzeichnen, sollten Sie den Vertrag von einem Steuerberater überprüfen lassen. Ich stehe Ihnen hierfür gerne zur Verfügung.
In Höhe der Übernahme des Darlehens liegt ein entgeltlicher Erwerb vor, im Übrigen eine Schenkung. Es bringt wirtschaftlich keinen Vorteil, durch einen komplett entgeltlichen Erwerb weitere Werbungskosten entstehen zu lassen: Sie zahlen Zinsen von Euro 1.000, das kann maximal eine steuerliche Entlastung von 44 % bringen.
Mit freundlichen Grüßen
Marlies Zerban
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