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Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Frage zur Grunderwerbsteuer.

Mein Mann und ich haben vor, das Haus meiner verstorbenen Großmutter zu kaufen.
Das Haus gehört jetzt der Erbengemeinschaft aus meinem Vater und meinem Onkel. Im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind aktuell:
1. Großmutter
- Anteil 1/2 -
2.1 Vater
2.2 Onkel
2.3 Großmutter
in Erbengemeinschaft nach Großvater
- Anteil 1/2 -

Ich weiß, daß beim Kauf einer Immobilie von meinem Vater keine Grunderwerbsteuer anfällt. Wir sind bisher davon ausgegangen, daß ich die Hälfte meines Vaters steuerfrei erwerbe, und mein Mann die Hälfte meines Onkels (dafür würde natürlich die Grunderwerbsteuer anfallen).

Nun hat die Notarin uns allerdings darauf hingewiesen, daß wir das Haus nicht von Vater bzw. Onkel kaufen, sondern von der Erbengemeinschaft aus Vater und Onkel, und hierbei evtl. andere Regelungen zur Grunderwerbsteuer gelten.

Gibt es trotzdem eine Möglichkeit, diesen Kauf steuerlich günstig zu gestalten?

Ich bedanke mich vorab für Ihre Antwort!

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Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung der Vorgaben dieser Plattform und Ihres Einsatzes.

Ihre Darstellung verstehe ich so, dass die neuen Eigentumsverhältnisse nach dem Tode ihrer Großmutter noch nicht im Grundbuch eingetragen sind. Sie möchten nun also von der Erbengemeinschaft das Haus erwerben.

Der Hinweis der Notarin ist durchaus berechtigt. Es ist so, dass die relevante Befreiungsvorschrift (§ 3 Nr. 6 GrEStG), also der Erwerb des Grundstücks von einem in gerader Linie Verwandten, auch durchgreift, wenn Sie das Grundstück von der Erbengemeinschaft erwerben. Das Problem, das Sie ansprechen, und damit ihre Befürchtung, liegt allerdings darin, dass Sie nur die Hälfte des Anteils erwerben, und somit nach mathematischen Grundsätzen nur 0,5 x 0,5 = 0,25 befreit wären. Diese Rechnung ergibt sich, da ihr Vater nur einen ideellen Anteil von 0,5 am Vermögen der Erbengemeinschaft hat.

Naheliegend wäre es daher, wenn Sie und ihre Ehemann nicht das Grundstück erwerben, sondern die Anteile an der Erbengemeinschaft. Ob das sinnvoll ist, hängt davon ab, welche weiteren Vermögensgegenstände sich noch im Gesamthandeigentum der Erbengemeinschaft befinden. Genau genommen handelt es sich ja auch um zwei Erbengemeinschaften (je nach dem Großvater und nach der Großmutter).

Alternative Gestaltungsmöglichkeiten ergeben sich, wenn Sie eine mögliche Schenkung z.B. zwischen sich und ihrem Ehemann mit in die Überlegungen einbeziehen. D.h. Sie könnten zunächst allein das Haus kaufen und evt. später einen Teil an ihren Mann verschenken. Oder Sie bilden eine Käufer GbR, an der ihr Ehemann zunächst nur sehr gering beteiligt ist und Sie können dann später nach Belieben GbR-Anteile an Ihren Mann verschenken. Auch ein Kauf zwischen Ehegatten wäre GrESt befreit. Diese Modelle funktionieren auch steuerlich allerdings nur, wenn sie ansonsten begründet sind.

Wenn der Kauf des Grundstücks zur Teilung des Nachlasses dient, könnte man auch vertreten, dass § 3 Nr. 6 i.Vm. § 3 Nr.3 GrEStG dazu führt, dass der Kauf des 0,5 Hausanteils durch Sie auch bezogen auf den Anteil ihres Onkels steuerbefreit ist. Also Sie doch in den Genuss einer vollen Steuerbefreiung kommen (jedenfalls für den durch Sie, nicht durch den Ehemann, erworbenen Anteil). Dies sollte allerdings noch näher überprüft werden, ich kann Ihnen das im Rahmen dieser Anfrage nicht garantieren. Eine Textstelle dazu findet sich bei Weilbach, GrEStG, § 3, Rz. 48, 58.

Ich hoffe, Ihre Frage zunächst zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Wenn noch Unklarheiten, Nachfragen oder weiterer Klärungsbedarf bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

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Freundliche Grüße,
Ralf Wittrock, MScBM
Steuerberater

Tel.: +49 251 20318118
ralf.wittrock@rw-up.de
www.rw-up.de

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