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Folgender Hintergrund:

Meine Eltern haben im Jahr 1994 ein Reihenmittelhaus (RMH) durch einen Bauunternehmer bauen lassen. Dieses Haus wurde seit dem 01.01.1995 ununterbrochen vermietet und die Mieteinnahmen sind von meinen Eltern in der Einkommenssteuererklärung jährlich angegeben worden.

Im Dezember 2005 wurde das RMH per Übertragungsvertrag an mich (leiblicher Sohn) übertragen. Im Vertrag wurde ein befristetes Niesbrauchsrecht bis zum 30.06.2012 festgelegt. Meine Eltern erhalten somit monatlich weiterhin die vollen Mieteinnahmen. Als Wert der Immobilie wurde ein Richtwert von € 170.000,- im Vertrag angegeben. Der Übertrag der Immobilie erfolgte unentgeltlich.

Im Dezember 2009 haben die Mieter gekündigt und ich habe mich zum Verkauf des RMH entschieden. Das Haus soll für einen Betrag von € 200.000,- verkauft werden und das Niesbrauchsrecht soll mit einem Einmalbetrag von € 16.000,- ausgezahlt werden. Der Verkauf soll zum 01.04.2010 vollzogen werden.

Folgende Fragen stellen sich nun:

1. Muss ich evtl. Spekulationssteuer für die Summe von €184.000, (KP 200.000 – Auszahlung Niesbrauch €16.000,-) ?
2. Müssen meine Eltern für die €16.000,- evtl. Schenkungssteuer bezahlen oder die €16.000 in Ihrer Einkommenssteuererklärung komplett versteuern?
3. Macht es aus Sicht meiner Eltern mehr Sinn den Betrag €16.000 auf mehrere Jahre zu verteilen?

Bitte um Antwort zu diesen Fragestellungen. Danke.

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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.

Ich weise rein vorsorglich darauf hin, dass die nachfolgenden rechtlichen Hinweise nur eine erste rechtliche Orientierung geben können und die persönliche Beratung unter Vorlage aller Unterlagen nicht ersetzen können.

1. Muss ich evtl. Spekulationssteuer für die Summe von €184.000, (KP 200.000 – Auszahlung Niesbrauch €16.000,-) ?

Die 10-Jahres-Frist des § 23 EStG ist angesichts des Erwerbs durch die Eltern im Jahr 1994 nicht erfüllt. Da Sie unentgeltlich erworben haben, wird Ihnen der Anschaffungszeitpunkt der Eltern zugerechnet.

Spekulationssteuer fällt somit nicht an.


2. Müssen meine Eltern für die €16.000,- evtl. Schenkungssteuer bezahlen oder die €16.000 in Ihrer Einkommenssteuererklärung komplett versteuern?

Die Zahlung des Betrages von Euro 16.000 liegt unter dem Freibetrag für Schenkungen zwischen Kindern und Eltern, Schenkungsteuer fällt hierbei nicht an. Die Ablösezahlung ist auch einkommensteuerlich nicht von Bedeutung, Steuern fallen hier keine an.

3. Macht es aus Sicht meiner Eltern mehr Sinn den Betrag €16.000 auf mehrere Jahre zu verteilen?

Da keine Steuer anfällt, können Sie ganz nach den persönlichen Wünschen und Vorstellungen der Beteiligten frei entscheiden, wann die Zahlung an die Eltern erfolgt.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen somit umfassend beantworten und stehe für eine Nachfrage gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin

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