Frage geschrieben am 08.10.2007 10:16:00Betreff: Immobilienkauf auf Leibrentenbasis
Rechtsgebiet: Steuererklärung
Einsatz: € 50,00
Status: Beantwortet
Nun will ich meinem Bruder helfen etwas mehr zum Verleben zu erhalten und kam deshalb auf die Idee ihm diesen Erbanteil auf Leibrentenbasis mit einer Jahresrente von 5500 Euro abzukaufen.
Frage: In welcher Höhe kann ich die Aufwendungen von 5500 Euro von den Mieteinnahmen in Höhe von ca. 4000 Euro steuerlich geltend machen?
Antwort geschrieben am 08.10.2007 10:58:59 
frag-einen-steuerprofi.de Antworten von Ulrich Stiller als RSS-Feed abonnieren!
Steuerberater/Dipl.Betriebswirt Ulrich Stiller
Schwabstr. 40, 71229 Leonberg, Tel: 07152/23331, Fax: 07152/22709
Steuerberatung
Bewertungen: 196
Schwabstr. 40, 71229 Leonberg, Tel: 07152/23331, Fax: 07152/22709
Steuerberatung
Bewertungen: 196
frag-einen-steuerprofi.de Antworten von Ulrich Stiller als RSS-Feed abonnieren!gerne beantworte ich Ihre Anfrage auf Grund Ihrer Sachverhaltsschilderung und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt:
Werden Grundstücke auf Angehörige gegen Rentenzahlungen übertragen, spricht "eine nur in Ausnahmefällen zu widerlegende Vermutung" dafür, dass die Versorgung des ehemaligen Eigentümers im Vordergrund steht ( BFH 3.6.1992 XR 14/89 BStBl.1993 II. S. 23 ). In diesem Fall wird vom Finanzamt im Gegensatz zu einem Hauserwerb unter Fremden vermutet, dass sich die Festsetzung des "Kaufpreises" nicht wie zwischen fremden Dritten am Verkehrswert der Immobilie orientiert, sondern mehr an den Versorgungsbedürfnissen des Übertragenden, an den finanziellen Möglichkeiten des Erwerbers oder an erbrechtlichen Überlegungen. Nach Ihrer Schilderung liegt ein derartiger Fall vor. Es läge somit eine unentgeltliche Übertragung vor. Die Rente ist dann kein Entgelt für die Grundstücksübertragung, sondern die Rentenleistungen sind bei Ihnen als Sonderausgaben (§ 10 Abs. 1 Nr. 1a EStG) einerseits abzugsfähig und beim Bruder als sonstige Einkünfte (§ 22 EStG) andererseits zu versteuern. Die Rentenleistungen könnten Sie dann nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen.
Wenn Sie die für Sie negative Vermutung des Finanzamtes widerlegen möchten, sollten Sie zunächst wie folgt vorgehen: Sie müssen dem Finanzamt gegenüber nachweisen, dass es sich um eine Veräusserungsrente handelt.
Weil Sie die Anerkennung einer entgeltlichen Veräußerungsrente begehren, sollte bei der Vertragsabfassung sehr deutlich die Veräußerungsabsicht unterstrichen werden. Die Vermögensübertragung muss als Kauf, nicht als Auflagenschenkung bezeichnet und auch so ausgestaltet werden. Der Vertrag MUSS als "Kaufvertrag" und nicht als "Übergabevertrag", die Beteiligten MÜSSEN als "Käufer" und "Verkäufer UND NICHT als "Übergeber" und "Übernehmer" bezeichnet werden. Diese Punkte sind unerlässlich für eine steuerliche Anerkennung in Ihrem Sinne.
Desweiteren ist der Anteil Ihres Bruders durch einen Sachverständigen zu bewerten, insbsondere dann, wenn der Wert nicht offenkundig ist. Der Wert des Objekts bestimmt die Höhe des Kaufpreises und damit auch die Höhe der monatlichen Rentenzahlungen. Das Alter und die Lebenserwartung des Bruders als Rentenberechtigten bestimmen die Höhe und Dauer der Rentenzahlungen. Je älter der Rentenberechtigte ist, desto höher muss die monatliche Rentenzahlung sein. Steht der Wert des zu übertragenden Anteils fest, wird die Höhe der diesen Wert abdeckenden Rente versicherungsmathematisch oder nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes ermittelt.
Ich lege Ihnen nahe, die Gestaltung VORHER mit einem Steuerberater abzustimmen und auch begleitend durchzuführen damit das von Ihnen gewünschte Ergebnis erreicht wird. Gerne bin ich Ihnen dabei behilflich.
Zunächst hoffe ich, Ihnen mit diesen Angaben gedient zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Stiller Steuerberater
e-mail StillerStB@gmx.de
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 08.10.2007 15:13:10
Hallo Herr Stiller,
ersteinmal vielen Dank für die schnelle und mitdenkende Beantwortung über die ich begeistert bin, aber über die Höhe der steuerlichen Anerkennung habe ich noch eine Nachfrage:
Wenn meine Rentenleistungen nur als Sonderausgaben (§ 10 Abs. 1 Nr. 1a EStG) anerkannt würden, heißt das dann, dass ich dann nur den Ertragsanteil (bei einem 44-jährigen in Höhe von 35%) steuerlich anerkannt bekommen würde und mein Bruder auch nur diese 35% bei seinen sonstigen Einkünften (§ 22 EStG) versteuern müßte?
Und wenn ich die steuerliche Anerkennung einer Veräußerungsrente bekäme, heiß das dann, dass ich die 5500 Euro zu 100% steuerlich (im Rahmen der Vermietung und Verpachtung) anerkannt bekomme und mein Bruder diese dann auch voll versteuern müßte (was in unserem Interesse wäre, da er ja eh nichts anderes versteuert)?
Was kämen so ca. an Kosten auf mich noch zu, wenn ich Ihre begleitende Steuerberatung zu diesem Fall komplett beanspruchen würde?
Schon mal vielen Dank im Voraus
Hallo Herr Stiller,
ersteinmal vielen Dank für die schnelle und mitdenkende Beantwortung über die ich begeistert bin, aber über die Höhe der steuerlichen Anerkennung habe ich noch eine Nachfrage:
Wenn meine Rentenleistungen nur als Sonderausgaben (§ 10 Abs. 1 Nr. 1a EStG) anerkannt würden, heißt das dann, dass ich dann nur den Ertragsanteil (bei einem 44-jährigen in Höhe von 35%) steuerlich anerkannt bekommen würde und mein Bruder auch nur diese 35% bei seinen sonstigen Einkünften (§ 22 EStG) versteuern müßte?
Und wenn ich die steuerliche Anerkennung einer Veräußerungsrente bekäme, heiß das dann, dass ich die 5500 Euro zu 100% steuerlich (im Rahmen der Vermietung und Verpachtung) anerkannt bekomme und mein Bruder diese dann auch voll versteuern müßte (was in unserem Interesse wäre, da er ja eh nichts anderes versteuert)?
Was kämen so ca. an Kosten auf mich noch zu, wenn ich Ihre begleitende Steuerberatung zu diesem Fall komplett beanspruchen würde?
Schon mal vielen Dank im Voraus
Antwort auf Nachfrage vom Steuerprofi geschrieben am 08.10.2007 15:46:08
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre positive Reaktion. Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:
Wenn eine Veräusserungsrente vorliegt,stellt der Kapitalwert/Barwert der Veräußerungs- bzw. Erwerbsrente für Sie als Erwerber die Anschaffungskosten für das erworbene Objekt dar. Die auf den Gebäudewert entfallenden Anschaffungskosten unterliegen der Gebäudeabschreibung. Zudem können Sie als Erwerber, wenn das Objekt zur Vermietung bestimmt ist, den Ertragsanteil der Veräußerungsleibrente als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 Satz 2 EStG). Die Höhe des Ertragsanteils würde in Ihrem Falle 35% betragen. Ihr Bruder als Veräusserer, müsste den Ertragsanteil als sonstige Einkünfte (§ 22 Nr. 1 EStG) versteuern. Da die steuerlichen Einkünfte des Bruders wohl unter dem Eingangsfreibetrag zur Einkommensteuer liegen, dürfte bei ihm keine Steuer anfallen.
Bei der Berücksichtigung der Rente als Sonderausgaben wird der Etragsanteil der Rente bei Ihnen zum Abzug gebracht und Ihr Bruder muss den Etragsanteil der Rente als sonstige Einkünfte versteuern.
Wegen der eventuell anfallenden Steuerberatungskosten in diesem Zusammenhang erhalten Sie in Kürze eine gesonderte e-Mail von mir.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Stiller
Steuerberater
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre positive Reaktion. Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:
Wenn eine Veräusserungsrente vorliegt,stellt der Kapitalwert/Barwert der Veräußerungs- bzw. Erwerbsrente für Sie als Erwerber die Anschaffungskosten für das erworbene Objekt dar. Die auf den Gebäudewert entfallenden Anschaffungskosten unterliegen der Gebäudeabschreibung. Zudem können Sie als Erwerber, wenn das Objekt zur Vermietung bestimmt ist, den Ertragsanteil der Veräußerungsleibrente als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 Satz 2 EStG). Die Höhe des Ertragsanteils würde in Ihrem Falle 35% betragen. Ihr Bruder als Veräusserer, müsste den Ertragsanteil als sonstige Einkünfte (§ 22 Nr. 1 EStG) versteuern. Da die steuerlichen Einkünfte des Bruders wohl unter dem Eingangsfreibetrag zur Einkommensteuer liegen, dürfte bei ihm keine Steuer anfallen.
Bei der Berücksichtigung der Rente als Sonderausgaben wird der Etragsanteil der Rente bei Ihnen zum Abzug gebracht und Ihr Bruder muss den Etragsanteil der Rente als sonstige Einkünfte versteuern.
Wegen der eventuell anfallenden Steuerberatungskosten in diesem Zusammenhang erhalten Sie in Kürze eine gesonderte e-Mail von mir.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Stiller
Steuerberater
Bewertung der Antwort vom Fragesteller |
Hat Ihnen der Steuerberater weitergeholfen?  Bewertung: Schnelle und fachkundig mitdenkende Beantwortung. Ich bin begeistert! |
Lesezeichen hinzufügen:
