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Sie sind hier: www.frag-einen-steuerprofi.de » Haus-, Grundbesitz » Immobilienverkauf –Spekulationssteuer im Scheidungsfall

Kauf der Immobilie: 2003
Eigentümer der Immobilie: Ehefrau
Trennung: 2006
Scheidung: 2010
Verkauf der Immobilie: 2010

Im Jahr 2003 habe ich (Ehefrau) ein ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung erworben, in welches ich mit meinem Ehemann eingezogen bin. Eine Einliegerwohnung (30 % vom Hausanteil) wurde vermietet.
2006 bin ich, die Ehefrau, ausgezogen. Mein Mann wohnt weiter in dem Haus, er wohnt ohne Mietvertrag und entgeltfrei, überweist mir allerdings das Geld für die Kreditraten. Nun hatte ich am vor zwei Wochen meinen Scheidungstermin, das Urteil ist noch nicht zugestellt und der Hausverkauf steht kurz bevor.
Frage:
Unterliege ich (Ehefrau) der Spekulationssteuer? Oder gilt das Haus (70%) als eigen genutzt, da der Mann ja weiterhin darin wohnte?
Falls Spekulationssteuer anfällt: zu 100 % oder nur 30 % (für die vermietete Wohnung)?
Falls Spekulationssteuer, wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Kann durch den Immobilienverkauf mein Steuersatz auch steigen?
Muss das Haus vor der Scheidung verkauft werden, damit die Steuer ev. nicht anfällt?
Besten Dank für Ihre Antwort!

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Sehr geehrte Fragestellerin,

ich beantworte gerne Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung.

Die Begünstigung der selbstgenutzten Wohnung nach § 23 EStG greift in Ihrem Fall hinsichtich des Anteils von 70 % leider nicht. Da Sie bereits im Jahr 2006 die Trennung vollzogen haben, wird nun keine Selbstnutzung im Zeitpunkt der Veräußerung angenommen. Die unentgeltliche Überlassung an einen Angehörigen (außer an Kinder), selbst wenn dieser unterhaltsberechtigt ist, zählt nicht zur Selbstnutzung. Dies hat die Finanzverwaltung bereits im BMF-Schreiben vom 5.10.2000 IV C 3 - S2256-263/00 festgehalten.

Es gibt keine "Spekulationssteuer", es handelt sich vielmehr um die EInkommensteuer, die auf den Veräußerungsgewinn anfällt. Dieser wird dadurch ermittelt, dass Sie vom Veräußerungspreis die Anschaffungskosten (einschließlich Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Gerichtskosten, Makler, etc) abziehen. Die Abschreibung für die vermietete Wohnung müssen Sie allerdings wieder hinzurechnen. Hatten Sie beim Verkauf wiederum Aufwendungen, so können Sie diese als Werbungskosten abziehen. Wenn Sie mir die Zahlen nennen, kann ich überschlägig den Veräußerungsgewinn ermitteln.

Die Höhe der auf diesen Gewinn entfallende Einkommensteuer kann man allerdings ohne Kenntnis Ihrer übrigen Einkünfte und Sonderausgaben nicht bestimmen. Diese zusätzlichen Einnahmen werden allerdings mit einem höheren Steuersatz besteuert als die laufenden, übrigen Einnahmen. Der Steuertarif im deutschen Steuerrecht steigt bei zusätzlichem Einkommen immer weiter an.

Der Zeitpunkt des Verkaufs - ob vor oder nach Vorliegen des Scheidungsurteils - hat auf die Besteuerung keinen EInfluss. Die Trennung und damit das Ende der Selbstnutzung liegt schon zu lange zurück.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen. Ich stehe für eine kostenlose Nachfrage gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin

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