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Sehr geehrte Steuerberater(innen),

ich benötigen Ihren Rat für folgende Problemstellung:

Derzeit bin ich als Angestellter tätig und beabsichtige mich als Einzelunternehmer selbstständig zu machen. Seit ein paar Jahren übe ich bereits ein Nebengewerbe in einem anderen Bereich aus. Mit meiner heutigen Tätigkeit als Arbeitnehmer war ich vot 9 Jahren bereits längere Zeit selbständig. Seither ruht dieses Gewerbe.

Als Einzelunternehmer (im Haupt- bzw. Nebengewerbe) ermittle ich in den letzten 15 Jahren meinen Gewinn durch die G+V Rechnung

Ich besitze 16 Eigentumswohnungen und beabsichtige mir ein kleines Büro für meine Selbständigkeit (Versicherungs- und Immobilienvermittlung) zu kaufen.

Mein Ziel:
Das Büro soll auf meinen Namen erworben werden. Ich möchte den Kaufpreis teilweise durch privates Eigenkapital finanzieren. Im Rentenalter möchte ich mein Finanzdienstleistungsunternehmen verkaufen. Das Büro soll aber weiterhin in meinen Besitz bleiben und an den Käufer vermietet werden.


Meine Frage:

1. Wie macht man es mit einer G+V Rechnung, dass man 40% Eigenkapital für den Kauf der Immobilie einbringen kann (ich weiß ist nicht sinnvoll), aber im Rentenalter bzw. im Todesfall dieses bei der Ermittlung des Gewinns (Marktwert - Buchwert - privates Eigenkapital) berücksichtigt wird.

2. Was muss ich steuerlich berücksichtigen, damit ich später die Immobilie an den Käufer des Kundenstamms weiter vermieten kann.

Optional wäre heute ein Kauf des Büros durch meinen Bruder oder Partnerin möglich, aber ich möchte die Hoheit über die Immobilie nicht aus der Hand geben. Oder gibt es entsprechende Möglichkeiten um dies sicher zu stellen?

Eine Gründung einer KG etc. ist aufgrund des notwendigen Handelsregistereintrags aktuell nicht möglich, weil es mein bestehendes Arbeitsverhältnis untersagt und der Kauf sehr kurzfristig abgewickelt werden muss.

Vielen Dank im voraus!

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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes:

Zu Ihrer ersten Frage teile ich Ihnen mit, dass es sich so verhält, dass es für die steuerliche Betrachtung bei einer späteren Betriebsaufgabe nicht darauf ankommt, wie Sie die Immobilie finanziert ursprünglich finanziert haben. Sie sind zivilrechtlich Eigentümer zu 100 % der Immobilie geworden und haben die Anschaffungskosten selbst zu 100 % gezahlt.

Dabei spielt es auch im Zeitpunkt der Anschaffung keine Rolle, ob die Aufwendungen durch Eigenkapital oder Fremdkapital erbracht werden. Erstellen Sie nur eine Einnahme-Überschussrechnung nach § 4 Abs. 3 EStG, dann müssen Sie nicht die Kapitalkonten (Einlagen oder Darlehen) darstellen. In einer Nebenrechnung ermitteln Sie die Anschaffungskosten insgesamt (Kaufpreis laut Kaufvertrag pöus Erwerbsnebenkosten und Grundsteuer etc) Der Anteil der Fremdfinanzierung wirkt sich dann nur bei der Höhe der Zinsen aus, für die Abschreibung spielt es nur eine Rolle, wie hoch die Anschaffungskosten anteilig für das Gebäude sind.

Bei einer späteren Betriebsaufgabe spielt es dann auch keine Rolle, wie hoch der Anteil des Eigenkapitals und des Fremdkapitals war.


Der Gewinn wird dann in der Weise ermittelt, dass Sie bei einer Entnahme dieser Entnahmegewinn in der Weise ermittelt wird, indem Sie von dem Marktwert der Immobilie (Gebäude und Grund und Boden) den Betrag des Restbuchwerts (jeweils Grund und Boden und Gebäude) subtrahieren, das Eigenkapital wird nicht abgezogen (Ein Teil des Eigenkapitals ist durch die Abschreibung im Laufe der Jahre „verbraucht“ worden und muss nun bei der Versteuerung wieder berücksichtigt werden). Nach heutigem Steuerrecht gibt es bei der Betriebsaufgabe steuerliche Vorteile, d.h der Entnahmegewinn wird mit einem ermäßigten Steuersatz versteuert und nicht zum Regelsteuersatz. Es kann Ihnen aber niemand heute voraussagen, wie die steuerliche Situation in der Zukunft im Zeitpunkt der Betriebsaufgabe ist.

Zu 2. Wenn Sie steuerlich bei der Betriebsaufgabe das Büro mittels Entnahme in das Privatvermögen überführt haben, dann stellen die Mieteinnahmen bei einer Vermietung an einen Käufer des Kundenstamms Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dann. Hier gibt es keine besondere Vorkehrungen, die Sie nun treffen können. Sie müssen dann anhand Ihrer persönlichen Situation im Zusammenhang mit der Betriebsaufgabe eine Beratung suchen.


Ihre letzte Frage lässt sich nicht nach steuerrechtlichen Maßstäben allein beantworten, da hier zivilrechtliche Gestaltungen erforderlich sind. Sie können Immobilieneigentum nicht unter Vorbehalt kaufen. Der eingetragene Eigentümer ist allein verfügungsberechtigt. Falls Sie hier weitere Beratung für erforderlich halten, sollten Sie eine konkrete Frage dazu stellen oder einen Kollegen vor Ort hinzuziehen. Eine erschöpfende Antwort lässt sich ohne genaue Kenntnis der Verhältnisse im Rahmen dieser Beratung nicht errteilen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin




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