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Unser Unternehmen, eine Personengesellschaft, möchte ein sehr stark vernachlässigtes Haus das in der Zwangsvollstreckung ist erwerben (ca 40000€).
Es stehen Instandsetzungs-, sanierungs-, erneuerungs- und Reparaturarbeiten die durch Fachunternehmen erledigt werden sollten, wie Fassadenputz Türen streichen, Tapeten, Anstriche fast überall, Bodenbeläge, Heiztherme, Heizkörper, Dachisolierung und Fassadendämmung an.
Diese Arbeiten würden ca. weitere 40000-50000 € netto betragen. Können diese Reparaturkosten alle sofort als Betriebsausgabe abgesetzt werden?

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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser
Plattform.

In Ihrem Fall, bei dem die Instandsetzungskosten den Anschaffungspreis entsprechen, wird das Finanzamt diese Kosten
mit großer Wahrscheinlichkeit nicht als sofort abzugsfähige
Aufwendungen, sondern als (nachträgliche) Herstellungskosten
ansehen, so dass die Aufwendungen sich nur über die lineare
Abschreibung des Gebäudes auswirken. Aufwendungen für In-
standsetzung werden nur dann nicht als Herstellungskosten
angesehen, wenn der Nettobetrag der Aufwendungen 15 %
der Anschaffungskosten nicht übersteigt.

Hier der Gesetzestext:

§ 6 Abs. 1, Nr. 1a. EStG Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). 2 Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Absatz 2 Satz 1 des Handelsgesetzbuchs sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Zu der Frage der im Gesetz genannten, jährlich wiederkehrenden Aufwendungen, die bei der Berechnung der 15 % Grenze außer acht bleiben, hat das Finanzgericht Baden Württemberg in einem Urteil vom 14.4.2008, AZ. 10 K 120/07 Stellung genommen.

Dort werden zu den jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsarbeiten folgende Leistungen gezählt:

- Laufende Wartungsarbeiten, z.B. Ausmalen des Stiegenhauses und der Räume, Arbeiten an der Fassade ohne die gänzliche 'Erneuerung des Außenputzes

- Reparaturen, selbst wenn sie nicht regelmäßig jährlich anfallen, sich aber quantitativ in etwa in einem jährlich gleichbleibenden Ausmaß bewegen

- Erneuerung von Gebäudeteilen in Folge höherer Gewalt

- Übliche Schönheitsreparaturen wie Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, Innenanstrich der Fenster und Türen, Fußböden und der Heizkörper

- Sonstige kleinerer Reparaturaufwand, auch wenn diese Maßnahmen nicht jährlich üblicherweise anfallen.

Die Finanzverwaltung lässt folgende Aufwendungen zu:

- Kosten für den Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten. Dazu dann auch die Wartungskosten

- Kosten für den Einbau einer privaten Breitbandanlage und einmalige Gebühren für den Anschluss an das öffentliche Kabelnetz

- Kosten für die Beseitigung versteckter Mängel


Es gilt aber immer die Einzelfallbeurteilung, es kommt darauf an, ob Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die für sich allein noch als Erhaltungsaufwendungen zu beurteilen wären, in ihrer Gesamtheit als aktivierungspflichtige Herstellungskosten bewertet werden, wenn sie zu einer wesentlichen Verbesserung i.S. des § 255 Abs. 2 HGB führen. Es heißt in der oben zitierten Entscheidung, dass ein solcher Fall vorliegt, wenn es sich als eine "einheitliche Baumaßnahme" darstellt, die deutlich über das hinausgeht, was jährlich üblicherweise an Erhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen hinausgeht.

Wenn hier solch umfangreiche Arbeiten vorgenommen werden, liegen nach dieser Bewertung Herstellungskosten vor. Nur wenn Sie bestimmte Arbeiten erst nach Ablauf von drei Jahren vornehmen, können Sie diese Kosten dann sofort geltend machen, ob sich das wirtschaftlich lohnt, ist dann eine unternehmerische Entscheidung.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen, für eine Nachfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung,

mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin

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