Frage geschrieben am 05.01.2010 00:53:32Betreff: Sanierungskosten Sofortabzug / 15-Prozent-Grenze
Rechtsgebiet: Haus-, Grundbesitz
Einsatz: € 30,00
Status: Beantwortet
meine Frau und ich haben als Kapitalanlage 2009 ein 3-Familienhaus erworben, das wir direkt nach dem Kauf sanierten und anschließend vermieteten (das Haus wurde vorher von den Eigentümern selbst bewohnt). Bei den durchgeführten Maßnahmen handelt es sich meiner Einschätzung nach um KEINEN Herstellungsaufwand, da weder Elektro-, noch Sanitärinstallation oder Heizung erneuert wurden. Auch anbauen oder ergänzen ließen wir nichts. Es wurden lediglich ein Teil der Fenster ausgetauscht (doch auch hier waren bereits vorher alte Isolierglasfenster verbaut), Böden und Bäder renoviert sowie alle Räume gestrichen. Aufgrund des günstigen Kaufpreises belaufen sich die Gesamtkosten der Modernisierungs-/Sanierungsmaßnahmen allerdings auf rund 25 Prozent der Anschaffungskosten (wenn man den reinen Kaufpreis ohne Makler- und Nebenkosten als Grundlage nimmt). Um es noch einmal klar zu stellen: Das Haus bestand bereits aus drei bezugsfähigen Wohnungen - wir nutzten lediglich den Leerstand, gewisse Dinge zu erneuern, die einfach mal gemacht werden mussten (wie Bäder und Böden). Von einer Anhebung des Standards o.ä. kann keine Rede sein.
Jetzt meine Frage: Kann ich die Kosten sofort in der Erklärung für 2009 absetzen (oder auf bis zu 5 Jahre verteilen), auch wenn die 15-Prozent-Grenze überschritten wurde? Existiert diese Grenze überhaupt noch? Die Urteile von 2001 des BFH (Az. IX R
39/97 sowie IX R 52/00) sind ja meines Wissens längst überholt. Ist es besser, wenn ich die Gesamtkosten unterhalb von 15 Prozent halte, da ich sonst Gefahr laufe, sie nur als Anschaffungskosten über 50 Jahre absetzen zu dürfen?
Über eine rechtsverbindliche Antwort mit Nachweisen würde ich mich freuen.
Vielen Dank
Antwort geschrieben am 05.01.2010 12:23:44 
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Steuerberater/Dipl.Betriebswirt Ulrich Stiller
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frag-einen-steuerprofi.de Antworten von Ulrich Stiller als RSS-Feed abonnieren!Sehr geehrter Ratsuchender,
besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
Zu den Anschaffungs-oder Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wenn diese innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn diese Aufwendungen (ohne die Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Für eine Berechnung der Grenze ist also der Grund und Bodenanteil herauszurechnen.
Betragen die Aufwendungen für die EINZELNE Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 EUR, dies ist immer der Rechnungsbetrag OHNE die Umsatzsteuer, so ist nach ständiger Verwaltungspraxis auf Antrag dieser Aufwand stets als Erhaltungsaufwand zu behandeln ( R 21.1 Absatz 1 Satz 1 EStR ).
Typischer Erhaltungsaufwand stellen die Schönheitsreparaturen dar.Darunter fällt die Erneuerung von Anstrich, Tapeten und dergleichen, weiter auch die Instandsetzung von Fußböden, Fenstern und Türen, auch die Verlegung eines Teppichbodens auf Parkett wird als Erhaltungsaufwand anerkannt. Derartige Erhaltungsaufwendungen fallen auch nicht unter die 15%-Grenze. Somit dürften in Ihrem Falle, vorbehaltlich einer detaillierten Überprüfung des Sachverhalts, durchaus sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand vorliegen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Einschätzung der Problematik darlegen.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Stiller
Steuerberater
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 05.01.2010 16:50:21
Hallo Herr Stiller,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Jetzt bin ich erstmal guten Mutes :)
Eine Frage stellt sich mir noch: Wie rechne ich den Grund- und Bodenanteil aus dem Kaufpreis heraus? Gibt es einen Prozentsatz, den das Finanzamt in der Regel noch durchgehen lässt? Ich habe irgendwie 30 Prozent im Kopf. Wenn wir den derzeit üblichen Kaufpreis vergleichbarer Grundstücke in der Gegend von unserem Kaufpreis abziehen, bleibt für das Haus nicht mehr viel übrig - und wir würden uns ins eigene Fleisch schneiden (auch und vor allem bzgl. der AfA). Wäre zudem ungerecht, da das Haus deutlich mehr wert ist als das Grundstück (auch wenn wir es günstig erwerben konnten). Kann man evtl. von der erzielten Miete auf den Wert des Hauses schließen oder gibt es eine andere Fausformel?
Besten Dank für Ihre erneute Hilfe.
Hallo Herr Stiller,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Jetzt bin ich erstmal guten Mutes :)
Eine Frage stellt sich mir noch: Wie rechne ich den Grund- und Bodenanteil aus dem Kaufpreis heraus? Gibt es einen Prozentsatz, den das Finanzamt in der Regel noch durchgehen lässt? Ich habe irgendwie 30 Prozent im Kopf. Wenn wir den derzeit üblichen Kaufpreis vergleichbarer Grundstücke in der Gegend von unserem Kaufpreis abziehen, bleibt für das Haus nicht mehr viel übrig - und wir würden uns ins eigene Fleisch schneiden (auch und vor allem bzgl. der AfA). Wäre zudem ungerecht, da das Haus deutlich mehr wert ist als das Grundstück (auch wenn wir es günstig erwerben konnten). Kann man evtl. von der erzielten Miete auf den Wert des Hauses schließen oder gibt es eine andere Fausformel?
Besten Dank für Ihre erneute Hilfe.
Antwort auf Nachfrage vom Steuerprofi geschrieben am 05.01.2010 16:57:41
Sehr geehrter Ratsuchender,
den Grund-und Bodenanteil errechnet man nach den Bodenrichtwerten. Diese erhalten Sie bei Ihrer Gemeinde.Das Berechnungsverfahren ist relativ kompliziert.
Eine Faustformel gibt es leider nicht. Viele Finanzämter akzeptieren auch einen Bodenanteil von 25%-35%. Daher leigen Sie mit den 30% gar nicht schlecht.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Stiller
Steuerberater
Sehr geehrter Ratsuchender,
den Grund-und Bodenanteil errechnet man nach den Bodenrichtwerten. Diese erhalten Sie bei Ihrer Gemeinde.Das Berechnungsverfahren ist relativ kompliziert.
Eine Faustformel gibt es leider nicht. Viele Finanzämter akzeptieren auch einen Bodenanteil von 25%-35%. Daher leigen Sie mit den 30% gar nicht schlecht.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Stiller
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