24.05.2012, Guten Tag

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Sie sind hier: www.frag-einen-steuerprofi.de » Abschreibungen » Schenkung Mehrfamilienhaus, Gilt 15% Grenze für Renovierung ?

Guten Tag,
ich habe von meinen Eltern ein Mehrfamilienhaus (Wert ca. EUR 300000,--) geschenkt bekommen. Das Haus wird nicht selbst genutzt. Da das Haus renovierungsbedürftig war, habe ich sofort mit der Renovierung angefangen. Die Kosten belaufen sich auf EUR 200000,-.
Wie kann ich nun diese Renovierungskosten in meiner Einkommenssteuererklärung angeben.
a.) 2% Abschreibung auf Wert der Immobilie (300k - Grund) ?
b.) Renovierung = Erhaltungsaufwand = im gleichen Jahr absetzbar ?

Ist das so richtig ?
Worauf muss ich bei der Steuererklärung achten.

Vielen Dank.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Bei der Beantwortung Ihrer Anfrage gehe ich davon aus, dass das MFH zum Privatvermögen und somit insbesondere zu keinem Betriebsvermögen gehört. Desweiteren gehe ich davon aus, dass das MFH vermietet ist bzw. vermietet werden soll und somit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen.

Die Schenkung des MFH stellt keine Anschaffung dar, da hier ein unentgeltlicher und KEIN entgeltlicher Vorgang vorliegt. Sie haben das MFH geschenkt bekommen. Eine Schenkung ist ein unentgeltlicher Vorgang. Da es sich um einen unentgeltlichen Vorgang handelt, findet auch die von Ihnen genannte 15%-Grenze keine Anwendung. Der Bundesfinanzhof hat dies in seinem Urteil vom 17.06.1997 - IX R 30/95- leitsatzmäßig wie folgt dargelegt:

„Die Grundsätze des sog. anschaffungsnahen Aufwands gelten jedenfalls dann nicht, wenn der Steuerpflichtige als Erbe im Wege der Gesamtrechtsnachfolge ein Grundstück in vollem Umfang unentgeltlich erwirbt (Abgrenzung zum BFH-Urteil vom 9. Mai 1995 IX R 5/93, BFHE 178, 40, BStBl II 1996, 588).
Orientierungssatz
1. Ob dies für den unentgeltlichen Erwerb im allgemeinen gilt, und ob der Senat uneingeschränkt an seinem Urteil in BStBl II 1996, 588 festhält, kann im Streitfall offenbleiben.
2. Vor Beginn der Selbstnutzung einer Immobilie, die der Nutzungswertbesteuerung unterliegt, angefallene Erhaltungsaufwendungen können als vorab entstandene Werbungskosten geltend gemacht werden, soweit es sich nicht um Herstellungskosten handelt und die Baumaßnahmen vor der Selbstnutzung des Hauses durch die Kläger ausgeführt wurden.
3. Der Erbe tritt als Gesamtrechtsnachfolger materiell-rechtlich in die steuerrechtliche Stellung des Rechtsvorgängers ein. Dies gilt jedenfalls dann, wenn nicht persönliche Eigenschaften oder Umstände des Steuerpflichtigen, sondern objektiv gegebene tatsächliche Verhältnisse zu beurteilen sind. Als solche Verhältnisse sind die tatsächlichen Voraussetzungen anzusehen, nach denen sich entscheidet, ob Herstellungskosten i.S. des § 255 Abs. 2 HGB vorliegen.
4. Der Herstellungskostenbegriff des § 255 Abs.2 HGB gilt auch für das Steuerrecht, u.a. für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Baumaßnahmen an einem Gebäude führen daher nur unter den Voraussetzungen dieser Vorschrift zu Herstellungskosten und nicht etwa bereits allein deswegen, weil das Gebäude einer sog. Generalüberholung unterzogen worden ist.
5. Herstellungskosten durch "Erweiterung": Bei einem Gebäude ist eine Erweiterung u.a. gegeben, wenn seine Substanz vermehrt, seine nutzbare Fläche vergrößert wird oder wenn Bestandteile eingebaut werden, die bisher nicht vorhanden waren, z.B. wenn neuer Wohnraum durch einen Anbau, den Ausbau eines Dachgeschosses oder den Ausbau eines Lichthofes geschaffen wird. Eine "Erweiterung" muß eine Erweiterung der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes zur Folge haben. Trotz des Einbaus neuer Bestandteile liegen daher keine nachträglichen Herstellungskosten vor, wenn die Funktion des eingebauten Gegenstandes im wesentlichen derjenigen entspricht, die der ausgetauschte oder erweiterte Gegenstand hatte (vgl. BFH-Rechtsprechung; im Streitfall: keine Herstellungskosten durch das bloße Zumauern von Türen oder Fenstern).
6. Bauaufwendungen an einem Gebäude als Herstellungskosten aufgrund einer "wesentlichen Verbesserung" i.S. des § 255 Abs.2 HGB: Dazu muß durch die Baumaßnahmen nach objektiven Maßstäben der Gebrauchswert des Hauses als Ganzes deutlich erhöht worden sein. Das ist noch nicht allein deshalb der Fall, weil hohe Aufwendungen getätigt oder eine werterhöhende Modernisierung durchgeführt wurde, die z.B. einem Wohnaus den modernen Wohnkomfort wiedergibt, der dem ursprünglichen entspricht, m.a.W. wenn es den Zeitumständen angepaßt wird. Die Baumaßnahmen müssen darüber hinausgehen. Der vorhandene Raum muß dadurch einer maßgebend höherwertigen Nutzung zugeführt werden. Das Zumauern einiger Fenster und Türen und die Erweiterung anderer sowie die Entfernung oder das Versetzen von Zwischenwänden muß den objektiven Gebrauchswert des Hauses nicht erhöhen.
7. Führt die Generalüberholung eines Gebäudes teils zu Erhaltungsaufwendungen, teils zu Herstellungskosten, so müssen Kosten einzelner Baumaßnahmen, die für sich gesehen Erhaltungsmaßnahmen sind, den Herstellungskosten insoweit zugeordnet werden, als sie durch die Herstellungsmaßnahmen bautechnisch bedingt sind. Das gilt auch dann, wenn sie unabhängig von den Herstellungsmaßnahmen angefallen wären, z.B. das Dach hätte repariert werden müssen, wenn es nicht ausgebaut worden wäre. Die Aufwendungen sind nach Maßgabe ihrer konkreten Veranlassung den Erhaltungsaufwendungen bzw. den Herstellungskosten zuzuordnen. Die Ermittlung der Herstellungskosten eines Dachgeschoßausbaus durch Aufteilung der gesamten Kosten im Verhältnis der Nutzflächen findet im Gesetz keine Grundlage.“

Vorinstanz des BFH-Entscheidung war das Finanzgericht Baden-Württemberg.

Bei einer Erneuerung von Gebäudeteilen wird im Zweifel Erhaltungsaufwand anzunehmen sein (R 21.1 Absatz 1 satz 1 EstR).

Betragen die Aufwendungen eine einzelne Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 EUR , dies ist der Rechnungsbetrag ohne die Umsatzsteuer, so wird auf Antrag derartiger Aufwand stets als Erhaltungsaufwand behandelt ( 21.1 Absatz 2 Satz 2 EStR ).

Typischer Erhaltungsaufwand stellen unabhängig von der Höhe der Kosten folgende Aufwendungen dar:

Erneuerung von Anstrich, Tapeten
Instandsetzung von Fußböden, Fenstern und Türen
Instandsetzung des Dachs und die Erneuerung des Außenputzes.
Reparaturen und Verbesserungen an einer Heizungsanlage eines Mietwohngebäudes Umstellung der Heizungsart durch Austausch der Heizungsanlage.

Grundsätzlich stellen alle Aufwendungen für den Schutz des Objektes vor Kälte, Nässe und Wärme Erhaltungsaufwand dar. Dasselbe gilt auch für Aufwendungen für den Umweltschutz.

Daneben können auch durchaus Herstellungskosten angefallen sein, die dann der Abschreibung unterliegen. Dies kann ich aus der Ferne nicht beurteilen.

Soweit Erhaltungsaufwendungen vorliegen, sind diese im Jahr der Verausgabung in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig. Alternativ können Sie diese Aufwendungen auch auf 2-5 Jahre verteilen. Dies wird ein Rechenexempel sein.

Gerne erstelle ich, sofern Sie es wünschen, unter Anrechnung des hier gezahlten Betrages Ihre Einkommensteuererklärung.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen


Ulrich Stiller
Steuerberater

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