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Folgender Fall:
Elternpaar, verheiratet
2 Geschwister E und M, beide Angestellte

Anmerkung zu den untenstehenden Immobilien:
es sind alle Immobilien vermietet
Der steuerliche Wert in 2008 wurde errechnet aus Jahresmiete x 12,5 (Gesetz 2008)
Der Verkehrswert wurde aktuell geschätzt

Status quo:
Die Eltern haben sich mehrere Immobilien erarbeitet, die sie z.T. bereits den Kindern geschenkt haben:
Immobilie A:
Verkehrswert: ca. 400 000 €, Steuerlicher Wert: 372 000 €
1998 auf beide Geschwister übertragen zu je 50%,
allerdings mit Nießbrauchsrecht der Eltern

Immobilie B:
Verkehrswert: ca. 310 000 €, Steuerlicher Wert: 254 000 €
im Eigentum der Mutter

Immobilie C:
Verkehrswert: ca. 190 000 €, Steuerlicher Wert: 135 000 €
Darlehensschuld ca. 145 000 €
1998 auf beide Geschwister übertragen zu je 50%,
allerdings mit Nießbrauchsrecht der Eltern

Immobilie D:
Verkehrswert ca. 70 000 €, Steuerlicher Wert: 60 000 €
im Eigentum der Eltern


Grundsätzlich ist es das Ziel der Eltern nun alle Immobilien auf die Kinder zu "übertragen", und zwar Immobilie A an E, und Immobilien B, C, und D an Geschwister M, allerdings mit folgendem Ziel:

a) eine einzelne Immobilie soll anschliessend nur einem der Geschwistern gehören (nicht so wie aktuell bei Immobilie A).
b) Die Eltern möchten als Ausgleich einen adäquaten geldlichen Ersatz z.B. in monatl. fest vereinbarten Zahlungen.

Fragen:

1)Wie kann es bei Immobilie A und C am geschicktesten gelöst werden, daß jeweils ein Anteil eines Geschwisters in das Eigentum des anderen gelangt (z.B. Immobilie A an Geschwister E von 50% auf 100%); dies sollte natürlich möglichst steueroptimal inbesondere bzgl. des eingetragenen Nießbrauchsrechtes vollzogen werden, und wenn nötig auch unter Berücksichtigung von "legalen Umwegen" (z.B. durch Rückübertragung an Eltern und anschliessender Übertragung z.B. an Geschwister E: wie ist ein eingetragener Nießbrauch bei einem derartigem Vorgehen zu berücksichtigen? Mindert z.B. der Nießbrauch den bzgl. der Schenkung relevanten steuerlichen Wert der Immobilie?).

2)Welche Gestaltung bietet sich, um den Eltern einen großen Anteil der Mieteinnahmen (ableitbar aus dem steuerlichen Wert in 2008, s.o.) zukommen zu lassen, solange sie leben (z.B. Geldzahlungen, Nießbrauch)? Dies natürlich wieder unter Berücksichtigung der steuerlichen Aspekte (d.h. kann z.B. eine Rentenzahlung von den Mieteinnahmen vor Steuer abgezogen werden?).

3) Gibt es Auswirkungen durch die Erbschaftssteuerreform ab 01.01.2009, die ja auch die Schenkungssteuergesetze einschließt (z.B. Freigrenzen)?

Vielen Dank für eine Antwort, die auch praktisch erprobt ist!

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