24.05.2012, Guten Tag

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Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich bitte um eine Antwort in folgender Angelegenheit:

Ich habe vor 4 Jahren ein Grundstück in Deutschland gekauft und habe es nun mit ca. 20000€ Gewinn wieder veräussert. Grund ist Wegzug aus Deutschland. Da das Grundstück weniger als 10 Jahre in meinem Besitz war, fällt eine Spekulationssteuer auf den Gewinn an (wenn ich dies richtig verstanden habe). Nun ist es so, dass ich (Belgier) im Ausland (Luxemburg) wohne une auch arbeite (seit 2 Jahren), und habe dementsprechend keine Einkünfte und keine weitere Steuerpflicht in Deutschland mehr.

Meine Fragen:

1) Gibt es eine Möglichkeit an der Spekulationssteuer vorbei zu kommen? Das Grundstück wurde damals zwecks privater Niederlassung erworben (Hausbau war geplant), doch dann bin ich aus beruflichen Gründen aus Deutschland weggezogen.
2) Wie würde die Steuer in meinem Fall berechnet? Da ich keine Einkünfte in Deutschland habe und auch keine Steuererklärung in Deutschland mache stelle ich mir die Berechnung schwieriger vor. Normalerweise wird der Gewinn ja (meines Wissens) in der Steuererklärung zum Einkommen hinzugerechnet und dann laut Einkommenssteuertabelle berechnet.
3) Kann ich vom Finanzamt dazu verpflichtet werden speziell für diesen Anlass eine Steuererklärung in Deutschland zu machen?
4) Oder würde ich ggf pauschal besteuert? Wenn ja, wie hoch wäre dann der Prozentsatz?
5) Ich habe bereits vom Finanzamt einen Fragebogen erhalten (zwecks Ermittlung der Steuerverhältnisse). Muss ich hier etwas besonderes beachten? Vor allem bei der Frage "Wie wird der Veräusserungserlös verwendet (bitte genaue Aufgliederung)?"

Für Antwort und Tips wäre ich sehr dankbar.
Vielen Dank und Mfg

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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.

Sie schildern, dass Sie den Bauplatz für eine selbstgenutzte Immobilie nutzen wollten. Es kommt Sie allerdings nur dann die Regelung in § 23 Abs.1 Satz 3 EStG in Betracht, wenn Sie Wohneigentum selbst nutzten, also eine Immobilie. Diese Befreiung kommt daher nicht in Betracht, auch wenn der Bauplatz nur für private Zwecke erworben wurde. Eine "Spekulationsabsicht" muss bei dem Vorgang nicht vorliegen, es reicht aus, wenn ein Überschuss zwischen Verkauf und Anschaffung erzielt wurde. Bei der Ermittlung der Differenz sollten an alle Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Erwerb, ebenso beim Verkauf denken, also auch Fahrten zu dem Grundstück für Verhandlungen, Notar, Makler etc.

Auch für Sie als "beschränkt" Steuerpflichtiger besteht die Steuerpflicht mit diesen inländischen EInkünften nach
§ 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG, es handelt sich um. "sonstige Einkünfte im Sinne des § 22 Nummer 2, soweit es sich um private Veräußerungsgeschäfte handelt, mit a) inländischen Grundstücken "

Sie können daher vom Finanzamt verpflichtet werden, hierfür eine Steuererklärung abzugeben, eine pauschale Steuer ist hierfür nicht vorgesehen. Die Steuer wird nur von diesen Einkünften erhoben, wenn Sie in dem Jahr der Veräußerung keine weiteren inländischen Einkünfte iSd § 49 EStG hatten.


Die Frage, wie Sie den Veräußerungserlös verwendet haben, müssen Sie beantworten, wenn Sie aus dem Verkaufserlös etwa eine andere Immobilie erworben haben, die Sie nun vermieten – oder andere Investitionen getätigt haben, aus denen Sie nun inländischen Einnahmen iSd. § 49 EStG erzielen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen, für eine Nachfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung,

mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin



§ 23 ESTG Private Veräußerungsgeschäfte

(1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind
1.
Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.

2Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume.

3Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;

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