Frage geschrieben am 16.12.2010 14:57:02Betreff: Spekulationsgewinn
Rechtsgebiet: Selbstständige
Einsatz: € 60,00
Status: Beantwortet
Wir wollen unser Haus verkaufen, in dem sich auch meine Naturheilpraxis befindet.
Meine Ausbildung zum Heilpraktiker habe ich im Jahr 2003 begonnen und die gesamten Ausbildungskosten als vorgezogene Betriebsaufwendungen geltend gemacht.
Im November 2006 habe ich meine Praxis angemeldet und meine Tätigkeit als Heilpraktiker aufgenommen.
Da meine Einnahmen nicht besonderes hoch sind und auf der Ausgabenseite auch noch die Jahre mit den vorgezogenen Betriebsaufwendungen stehen, hatte ich anfänglich Schwierigkeiten, weil mir die Finanzbehörde Liebhaberei vorwarf.
Diesen Verdacht konnte ich jedoch aus dem Weg räumen und die Einnahmen stiegen dann auch allmählich.
Wie es jetzt aussieht, werde ich im Jahr 2010 allerdings einen Verlust erwirtschaften.
Jetzt meine Fragen:
1. Wann ist der beste Zeitpunkt um meine Praxis zu schließen?
- Vor- oder nach- dem Hausverkauf?
- Noch dieses Jahr?
2. Wie verhält es sich mit dem Spekulationsgewinn?
- Muss ich trotz geschlossener Praxis auf den Anteil der Praxis im Haus (12%) Steuern zahlen?
3. Wenn ich die Praxis im alten Haus aus Gründen der Rentabilität schließe, kann das Finanzamt dann die Erstattungen zurückfordern, auch wenn ich noch unterhalb der 10 Jahresgrenze liege?
4. Darf ich nach dem Umzug am neuen Wohnort gleich wieder eine neue Praxis eröffnen?
Über die Beantwortung der Fragen würde ich mich sehr freuen.
Gruß
Alex
Antwort geschrieben am 16.12.2010 15:10:04 
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Marlies Zerban
Adam Karrillon Str. 58, 55118 Mainz, Tel: 06131 996114, Fax: 06131 996113
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frag-einen-steuerprofi.de Antworten von Marlies Zerban als RSS-Feed abonnieren!ich beantworte gerne Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.
1. Wann ist der beste Zeitpunkt um meine Praxis zu schließen?
- Vor- oder nach- dem Hausverkauf?
- Noch dieses Jahr?
Bei der Sachverhaltsschilderung, dass Sie die Schließung der Praxis in den bisherigen Räumen erwägen und die in Frage 4 genannte neue Eröffnung bleibt offen, ob Sie tatsächlich nun eine
Betriebsaufgabe vornehmen oder nicht. Wenn Sie nur umziehen, ist
das kein Grund für eine Betriebsaufgabe. Ich kann gerne dazu in einer Nachfrage Stellung nehmen.
2. Wie verhält es sich mit dem Spekulationsgewinn?
- Muss ich trotz geschlossener Praxis auf den Anteil der Praxis im Haus (12%) Steuern zahlen?
Sind die Praxisräume bisher als Betriebsvermögen bei den Steuererklärungen deklariert, wird bei Veräußerung des betrieblich
genutzten Anteils der Unterschied zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis (für Grundstücksanteil und Gebäudeanteil) ermittelt und der Besteuerung unterworfen.
Sind die Praxisräume nicht im Betriebsvermögen, dann fällt nur dann "Spekulationssteuer", d.h. ein Überschuss aus einem privaten Veräußerungsgeschäft iSd § 23 EStG an, wenn zwischen Erwerb und Verkauf (Zahlung des Erlöses an Sie) nicht mehr als 10 Jahre liegen.
3. Wenn ich die Praxis im alten Haus aus Gründen der Rentabilität schließe, kann das Finanzamt dann die Erstattungen zurückfordern, auch wenn ich noch unterhalb der 10 Jahresgrenze liege?
Das hängt davon ab, ob die früheren Steuerbescheide unter dem Vorbhalt der Nachprüfung iSd § 164 AO stehen.
4. Darf ich nach dem Umzug am neuen Wohnort gleich wieder eine neue Praxis eröffnen?
Sie sind frei, sofort wieder eine Praxis zu eröffnen, es ist dann allerdrings fraglich, ob zuvor eine Betriebsaufgabe erklärt werden konnte, wenn es nur ein Umzug in neue Räume am neuen Wohnort ist.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und stehe für eine Nachfrage gerne zur Verfügung,
mit freundlichen Grüßen
Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 16.12.2010 16:40:31
Sehr geehrte Frau Zerban,
es handelt sich lediglich um einen Umzug und nicht um eine Schließung meiner Praxis.
Zu Ihrer Frage: Praxisraum als Betriebsvermögen?
In den letzten Jahren haben wir 12% aller Betriebskosten des Hauses (Gebäudeabschreibung, Abfallgebühren, Grundsteuer, Strom, Heizöl, Wasser, jährliche Schuldzinsen, Immobilienversicherung) als Ausgaben auf der Einnahmen - Überschuss - Rechnung für die Praxis aufgeführt.
Gibt es eine Möglichkeit beim Verkauf des Privathauses mit Praxisanteil die Steuern für den Spekulationsgewinn auf den Praxisanteil zu umgehen? Zum Beispiel durch kurzfristige Schließung der Praxis vor dem Verkauf?
Bei Arbeitszimmer im Privathaushalt wird dazu geraten, das Arbeitszimmer vor den Hausverkauf abzumelden, um den Spekulationsgewinn zu umgehen. Ist dies bei meiner Praxis, die ausschließlich aus einem Arbeitszimmer (Beratungszimmer) besteht auch so?
Mit freundlichen Grüßen
Alex
Sehr geehrte Frau Zerban,
es handelt sich lediglich um einen Umzug und nicht um eine Schließung meiner Praxis.
Zu Ihrer Frage: Praxisraum als Betriebsvermögen?
In den letzten Jahren haben wir 12% aller Betriebskosten des Hauses (Gebäudeabschreibung, Abfallgebühren, Grundsteuer, Strom, Heizöl, Wasser, jährliche Schuldzinsen, Immobilienversicherung) als Ausgaben auf der Einnahmen - Überschuss - Rechnung für die Praxis aufgeführt.
Gibt es eine Möglichkeit beim Verkauf des Privathauses mit Praxisanteil die Steuern für den Spekulationsgewinn auf den Praxisanteil zu umgehen? Zum Beispiel durch kurzfristige Schließung der Praxis vor dem Verkauf?
Bei Arbeitszimmer im Privathaushalt wird dazu geraten, das Arbeitszimmer vor den Hausverkauf abzumelden, um den Spekulationsgewinn zu umgehen. Ist dies bei meiner Praxis, die ausschließlich aus einem Arbeitszimmer (Beratungszimmer) besteht auch so?
Mit freundlichen Grüßen
Alex
Antwort auf Nachfrage vom Steuerprofi geschrieben am 16.12.2010 18:16:28
Sehr geehrter Fragesteller,
ich beantworte gerne Ihre Nachfrage. Es geht hier nach Ihrer Schilderung somit um die Frage, ob durch die Abmeldung der Praxis die bisher betrieblich genutzten Räume wieder zur Privatwohnung zählen und damit nach § 23 Abs. 1 EStG von der Besteuerung ausgenommen werden können. Die Voraussetzung werden Sie wohl nicht erfüllen können, denn der Gesetzgeber hat hier Folgendes bestimmt: Satz 3: Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Bie Ihnen handelt es sich auch nicht nur um ein Arbeitszimmer, sondern wegen der Nutzung für Kunden um Praxisräume, der Abzug der Kosten war ja nicht auf Euro 1.250 beschränkt.
Es muss also zwischen Aufgabe der betrieblichen Nutzung und der Veräußerung mindest ein Zeitraum von zwei Jahren liegen, , für Sie offensichtlich nicht zu erbringen. Eine kurzfristige Schließung bringt Ihnen keinen Vorteil.
Der Besteuerung wird dann aber auch nur dieser Anteil unterworfen und nicht das gesamte Objekt.
Mit freundlichen Grüßen
Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin
Sehr geehrter Fragesteller,
ich beantworte gerne Ihre Nachfrage. Es geht hier nach Ihrer Schilderung somit um die Frage, ob durch die Abmeldung der Praxis die bisher betrieblich genutzten Räume wieder zur Privatwohnung zählen und damit nach § 23 Abs. 1 EStG von der Besteuerung ausgenommen werden können. Die Voraussetzung werden Sie wohl nicht erfüllen können, denn der Gesetzgeber hat hier Folgendes bestimmt: Satz 3: Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Bie Ihnen handelt es sich auch nicht nur um ein Arbeitszimmer, sondern wegen der Nutzung für Kunden um Praxisräume, der Abzug der Kosten war ja nicht auf Euro 1.250 beschränkt.
Es muss also zwischen Aufgabe der betrieblichen Nutzung und der Veräußerung mindest ein Zeitraum von zwei Jahren liegen, , für Sie offensichtlich nicht zu erbringen. Eine kurzfristige Schließung bringt Ihnen keinen Vorteil.
Der Besteuerung wird dann aber auch nur dieser Anteil unterworfen und nicht das gesamte Objekt.
Mit freundlichen Grüßen
Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin
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