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Ich habe am 23.12.2002 eine vermietete neu gebaute Eigentumswohnung erworben (Privatvermögen). Seit 2002 habe ich 5% AfA p.a. geltend gemacht.
Im Juni 2008 habe ich meinen Wohnsitz in die Schweiz verlegt, bin in CH besteuert und durch die vermietete ETW in D beschränkt steuerpflichtig.

Nun möchte ich die Immobilie verkaufen. Die 10jährige Spekulationsfrist ist noch nicht abgelaufen. Der erzielbare Verkaufspreis dürfte knapp unter dem damaligen Kaufpreis liegen.

Meine Fragen sind nun:

Aufgrund des niedrigeren Verkaufspreises würde ja kein „Spekulationsgewinn“ anfallen. Wie sieht es jedoch mit der geltend gemachten AfA aus, muss ich diese als in D durch die vermietete Immobilie beschränkt Steuerpflichtiger in meiner 2010er Steuererklärung angeben und damit „zurückzahlen“ (höherer Steuersatz durch Progressionsvorbehalt)?

Sollte dem so sein, ist es dann richtig, dass ein steuerfreier Verkauf ab 01.01.2013 möglich ist (22.12.2002 + 10 Jahre = 22.12.2012)?

Besten Dank für eine erste Auskunft!

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Sehr geehrter Ratsuchender,

besten Dank für Ihre Anfrag, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Es ist richtig, dass auch bei beschränkter Einkommensteuerpflicht in Deutschland auf den Veräusserungsgewinn Einkommensteuer anfällt, wenn die Veräusserung innerhalb der 10-Jahresfrist erfolgt. Wenn die ETW durchgehend bis zur Veräusserung vermietet ist, dann können Sie ab dem 24.12.2012 steuerfrei verkaufen. Für die Fristberechnung wird das schuldrechtliche Rechtsgeschäft zu Grunde gelegt.

Leider ist die von Ihnen erwähnte Berechnung des Veräusserungsgewinns nicht richtig. Sie müssen wie folgt rechnen:

Anschaffungskosten zum 23.12.2002

zuzüglich die Abschreibungen während der Vermietungsphase

abzüglich Werbungskosten, die mit dem Spekulationsgewinn im Zusammenhang stehen.

WICHTIG: Die von Ihnen geltend gemachten Abschreibungen erhöhen den Veräusserungsgewinn. Es kann in Ihrem Falle durchaus gegeben sein, dass sich durch die Gegenrechnung der geltend gemachten Abschreibung sich ein Gewinn ergibt.

Wie Sie aus meinen Ausführungen ersehen können, erhöht die Abschreibung den Veräusserungsgewinn bzw. mindert einen etwaigen Veräusserungsverlust.

Für die einzelnen Jahre, für die Sie Abschreibungen geltend gemacht haben, ändert sich im Nachhinein nichts.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen


Ulrich Stiller
Steuerberater

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