Frage geschrieben am 18.01.2012 15:32:40

Betreff: Spekulationssteuer bei Verkauf einer ETW nach Teilung

Rechtsgebiet: Steuererklärung
Einsatz: € 50,00
Status: Beantwortet

Situation: Mehrfamilienhaus 3 WE. Erwerb 2008. Teilung jetzt im Jan 2012. Verkauf der EG Wohnung auch im Jan 2012 an den Mieter. 1 OG vermietet. DG selbst genutzt.
Das EG ist der "wertvollste" Teil wegen Terrasse , Garten etc.
Das DG ist wegen Schrägen und anderer Eigenschaften geringer wertig. Frage: Kann man bei der Erklärung berücksichtigen, das die EG ETW schon beim Kauf des Hauses einen höheren impliziten Preis / qm hatte, als den Durchschnittspreis, der sich durch Division
des Gesamtkaufpreises durch Gesamtfläche ergibt?

Antwort geschrieben am 19.01.2012 17:50:17

Marlies Zerban
Adam Karrillon Str. 58, 55118 Mainz, Tel: 06131 996114, Fax: 06131 996113
Steuerberatung
Bewertungen: 141

frag-einen-steuerprofi.de Antworten von Marlies Zerban als RSS-Feed abonnieren!

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.

Bei der Erklärung zu § 23 EStG, in der Sie die Anschaffungskosten der Wohnung EG nennen müssen, ist der Gesamtkaufpreis für das Mehrfamilienhaus aufzuteilen. Dies ergibt sich aus § 6 EStG.

Weitere gesetzliche Aufteilungsvorschriften finden sich im EStG nicht.

Nach der Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung ist die Aufteilung nach Verkehrswerten zum Zeitpunkt des Erwerb vorzunehmen. Fehlt es in dem ursprünglichen Kaufvertrag aus dem Jahr 2008 an einer Aufteilung pro Wohnung, können die anteiligen Anschaffungskosten geschätzt werden. Die Anschaffungskosten müssen dann wieder in Kosten für Grund und Boden und Gebäudeanteil aufgeteilt werden. Wenn die wertbestimmenden Faktoren den höheren Wert der Erdgeschosswohnung rechtfertigen und dies aus dem Verkaufserlös plausibel ist, sollte das Finanzamt dies anerkennen.

Da Sie bereits Vermietungseinkünfte erzielt haben, sollte Aufteilung der Anschaffungskosten für die drei Wohnungen bereits vorliegen.
Es ist für mich aus der Fragestellung nicht erkennbar, welche Werte hierfür ermittelt wurden.

Sollte es mit dem Finanzamt zum Streit darüber kommen, wird ein Gutachten zu erstellen sein. Dabei müssten Sie abschätzen, ob im Streitfall der finanzielle Aufwand hierfür einschließlich Gutachter- und Beraterkosten im Verhältnis zu den steuerlichen Vorteilen steht.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen. Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin

Druckansicht

Bewertung der Antwort vom Fragesteller

Hat Ihnen der Steuerberater weitergeholfen?