Frage geschrieben am 14.03.2011 18:17:14Betreff: ''''Spekulationssteuer bei Wohnungsverkauf''''
Rechtsgebiet: Einkommenssteuer
Einsatz: € 30,00
Status: Beantwortet
Die Wohnung wurde mehrfach vermietet. Nun will ich sie zum 1.6. 2011 verkaufen. Der Kaufvertrag wird bereits am 1.4.2011 unterschrieben mit einer Auflassungsvormerkung und dem fixierten Verkaufstermin 1.6.2011 .
Zu welchem Termin kann ich die Wohnung steuerfrei verkaufen: 1.6.2011 oder 1.7.2011 oder???
Antwort geschrieben am 14.03.2011 20:01:33 
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Gjorgi Bozinov
Gerhart-Hauptmann-Str. 75, 92318 Neumarkt, Tel: 09181 2760296, Fax: 09181 5112345
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frag-einen-steuerprofi.de Antworten von Gjorgi Bozinov als RSS-Feed abonnieren!im Rahmen einer Erstberatung und auf Basis der von Ihnen gelieferten Informationen beantworte ich Ihre Frage wie folgt:
Gem. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG muss ein Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften derjenige versteuern, der innerhalb von zehn Jahren ein Grundstück bzw. in Ihrem Fall eine Wohnung kauft und wieder verkauft.
Für die Berechnung der Veräußerungsfrist ist das schuldrechtliche Geschäft ausschlaggebend (in Ihrem Fall: Abschluss des Kaufvertrages). Das dingliche Geschäft (Eintragung im Grundbuch) ist nicht relevant. Die Zustimmung des Verwalters und das Einzugsdatum hat steuerrechtlich keinerlei Bedeutung.
Lt. Ihren Angaben wurde der Kaufvertrag (das schuldrechtliche Geschäft) am 09.05.2001 abgeschlossen. Um die Frist zu wahren, sollten Sie die Verkaufsurkunde nicht vor dem 10.05.2011 unterzeichnen. Erst ab diesem Datum sind die zehn Jahre abgelaufen. Die Unterzeichnung am 01.04.2011 löst ein privates Veräußerungsgeschäft aus.
Hinweis: Sollten Sie die Wohnung vor dem Verkauf und seit dem Jahr 2009 selbst genutzt haben, gibt es eine Spezialvorschrift. Ich nehme an, dass dieser Sachverhalt bei Ihnen nicht vorliegt und gehe auf diese Spezialvorschrift hier nicht näher ein.
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 15.03.2011 10:07:16
Kristallklare Antwort, vielen Dank.
Nur zur Klarstellung:
Um den Verkauf für beide Seiten abzusichern: Wenn wir heute eine Auflassungsvormerkung vertraglich fixieren und den Kaufvertrag am 10.5.2011 unterschreiben ist das steuerlich in Ordnung oder gilt auch der 'Vorvertrag' schon als steuerlich relevant?
Kristallklare Antwort, vielen Dank.
Nur zur Klarstellung:
Um den Verkauf für beide Seiten abzusichern: Wenn wir heute eine Auflassungsvormerkung vertraglich fixieren und den Kaufvertrag am 10.5.2011 unterschreiben ist das steuerlich in Ordnung oder gilt auch der 'Vorvertrag' schon als steuerlich relevant?
Antwort auf Nachfrage vom Steuerprofi geschrieben am 15.03.2011 23:18:53
ich verweise auf das BFH Urteil v. 13.12.1983 (VIII R 16/83) BStBl. 1984 II S. 311. Das Gericht kam in diesem Urteil zu dem Ergebnis, dass die Frist von damals zwei Jahren nicht eingehalten worden sei, weil die Vertragsparteien vor dem obligatorischen Veräußerungsgeschäft Verhältnisse geschaffen haben, die einer Veräußerung im Sinne § 23 EStG gleichzustellen war.
In dem Urteil heißt es: "Dies kann dadurch geschehen, daß die Vertragspartner dem obligatorischen Veräußerungsgeschäft gleichzustellende Vereinbarungen treffen oder das dingliche Rechtsgeschäft vor dem Abschluß des obligatorischen Vertrages vollziehen".
Ob man nun in Ihrem konkreten Fall ebenfalls von einer gleichgestellten Vereinbarung ausgehen kann, kann ich so nicht beurteilen. Anhand der von Ihnen erteilten Informationen neige ich eher dazu das zu verneinen, allerdings kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich nicht doch der ein oder andere Finanzbeamte an Ihren Vertragsgestaltungen stören könnte.
ich verweise auf das BFH Urteil v. 13.12.1983 (VIII R 16/83) BStBl. 1984 II S. 311. Das Gericht kam in diesem Urteil zu dem Ergebnis, dass die Frist von damals zwei Jahren nicht eingehalten worden sei, weil die Vertragsparteien vor dem obligatorischen Veräußerungsgeschäft Verhältnisse geschaffen haben, die einer Veräußerung im Sinne § 23 EStG gleichzustellen war.
In dem Urteil heißt es: "Dies kann dadurch geschehen, daß die Vertragspartner dem obligatorischen Veräußerungsgeschäft gleichzustellende Vereinbarungen treffen oder das dingliche Rechtsgeschäft vor dem Abschluß des obligatorischen Vertrages vollziehen".
Ob man nun in Ihrem konkreten Fall ebenfalls von einer gleichgestellten Vereinbarung ausgehen kann, kann ich so nicht beurteilen. Anhand der von Ihnen erteilten Informationen neige ich eher dazu das zu verneinen, allerdings kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich nicht doch der ein oder andere Finanzbeamte an Ihren Vertragsgestaltungen stören könnte.
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