24.05.2012, Guten Tag

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4 Kinder erben ein Haus, welches über 10 Jahre im Besitz des Erblassers war. Seit dem Erbfall sind weitere 10 Jahre vergangen. Das seither leerstehende Haus soll, um es vor weiterem Verfall zu schützen, verkauft werden. Dazu sind zunächst einige Investitionen nötig, im aktuellen Zustand ist das Objekt verwahrlost und nicht vermarktbar. 3 Kinder wollen keine Investitionen tätigen und würden sich gerne den festgestellten Zeitwert auszahlen lassen, das 4. Kind würde die Geschwister auszahlen, tätigt die erforderlichen Investitionen und trägt das Risiko, daß das Haus nicht verkauft werden kann, hat andererseits aber die Chance, einen Gewinn zu realisieren. Fragen:
1. Falls ein Überschuß erzielt wird, ist dieser steuerfrei oder beginnt mit der Übernahme (=Kauf) der Geschwister-Anteile die Spekulationsfrist (anteilig) neu?
2. Kann die Grunderwerbsteuer vermieden werden, z.B. in dem die (ausbezahlten) Geschwister bis zum tatsächlichen Verkauf des Hauses an einen Dritten im Grundbuch bleiben?
3. Falls 1) mit "ja" zu beantworten ist, welche Gestaltungsmöglichkeit gibt es, damit die Auszahlung an die Geschwister nicht als Verkauf gewertet, die kumulierte Haltedauer (>10 Jh) konserviert und der Verkauf an einen Dritten
steuerfrei bleibt?

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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.

Wenn das 4. Kind die Geschwister auszahlt, erwirbt es im Umfang von 3/4 das Haus entgeltlich.

Mit Erwerb beginnt insoweit eine neue 10-Jahres-Frist nach § 23 EStG.

Die Grunderwerbsteuer wird bei diesem Erwerb zwischen Geschwistern zur Aufhebung der Erbengemeinschaft nicht erhoben, § 3 Nr. 3 GrErwStG.

Die Auszahlung an die Geschwister wird bei Abschluss eines notariellen Vertrages zwecks Übertragung des Volleigentums an das 4. Kind stets als entgeltlicher Verkauf gewertet.

Das Viertel, das es selbst durch den Erbfall erworben hat, wird auf jeden Fall steuerfrei verkauft.

Der Verkauf wird dann insgesamt als steuerfrei behandelt, wenn bei dem 4. Kind Selbstnutzung vorliegt. Dieser Fall erscheint hier jedoch unwahrscheinlich.

Andererseits ist zu fragen, ob bei Auszahlung des Zeitwerts und zusätzlicher Investitionen, die bei Überschreitung von 15 % des Anschaffungspreises als nachträgliche Anschaffungskosten gelten, überhaupt ein steuerpflichtiger Mehrerlös erzielt wird. Versteuert wird ja nur die Differenz zwischen Anschaffungskosten (Zahlung an die Geschwister zuzügl. Investitionen) und Verkaufserlös.

Steuerfrei bleibt der Verkaufserlös, wenn er erst 10 Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages an den Dritten von diesem gezahlt wird. Auch diese Variante erscheint nicht durchführbar.

'Vermeiden lässt sich die Steuer nach § 23 EStG nur dadurch, dass Kind 4 keine Anschaffung von den Geschwistern vornimmt, sondern das Risiko der Investitionen trägt, sich diesen Betrag grundbuchlich sichern lässt, so dass er aus dem Verkaufserlös (der Erbengemeinschaft) diesen Betrag auf jeden Fall erhält. Da hier nicht bekannt ist, in welcher Höhe ein Gewinn durch die Investitionen gegenüber dem Zeitwert entsteht, kann nicht beurteilt werden, ob bei einvernehmlicher Auszahlung des möglichen Gewinns dabei ein steuerpflichtiger Schenkungsvorgang bei Auszahlung des Gewinns an Kind 4 vorliegen kann.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen, für eine Nachfrage stehe ich gerne zur Verfügung,

mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin

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