Frage geschrieben am 17.12.2009 18:12:20Betreff: Steuerliche Behandlung von Mietkaufeinnahmen
Rechtsgebiet: Steuerrecht
Einsatz: € 20,00
Status: Beantwortet
Ist diese Einnahme wie eine Mieteinnahme zu versteuern? Es sind keine Werbungskosten oder sonstige Abschreibungen möglich.
Gibt es beim kaufvertrag aus steuerlicher Sicht etwas zu beachten?
Wird die Einkunft als Zeitrente deklariert?
Wird der Verkauf überhaupt versteuert da kein Gewinn erzielt wird?
Antwort geschrieben am 17.12.2009 22:38:50 
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Marlies Zerban
Adam Karrillon Str. 58, 55118 Mainz, Tel: 06131 996114, Fax: 06131 996113
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frag-einen-steuerprofi.de Antworten von Marlies Zerban als RSS-Feed abonnieren!Sehr geehrter Fragesteller,
ich beantworte gerne Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.
Bei meiner Beantwortung orientiere ich mich direkt an dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt. Bitte beachten Sie, dass auch nur kleine Änderungen zu einer wesentlich anderen rechtlichen Bewertung führen können.
Die von Ihnen und dem Erwerber geplante Zahlungsvereinbarung ist als Ratenzahlungsvereinbarung anzusehen und nicht als als Mietvertrag mit anschließendem Erwerb, wenn Sie sich einig darüber sind, dass das Eigentum durch den Abschluss des notariellen Vertrages übergehen soll.
Auch wenn solche Zahlungsvereinbarung häufig als Mietkauf bezeichnet werden, liegt keine entgeltliche Überlassung des Hauses zur Nutzung an den Erwerber vor sondern er soll das Volleigentum erwerben.
Ein sogenanntes "privates Veräußerungsgeschäft" (oder auch Spekulationsgewinn) scheidet hier wegen des Ablaufs der kritischen 10 Jahres Frist nach Ihren Angaben aus.
Es liegt auch keine "Zeitrente" vor, die steuerlich von Bedeutung ist.
Steuerlich bedeutsam ist allerdings, dass der Erwerber praktisch ein Darlehen über die jeweilige Restschuld erhält und dieses nach Ihren Angaben unverzinslich. Dann wird ihm steuerlich ein Zinsvorteil zugerechnet (Abzinsung des Kaufpreises), der möglicherweise bei ihm zu einer Einkommensteuerbelastung führt. Das hängt von seiner persönlichen Situation ab. Kalkulieren Sie den Kaufpreis in der Weise, dass Ihnen ein Zinsvorteil aus dieser Stundungsabrede zufließt, dann ist hieraus möglicherweise ein steuerpflichtiges Einkommen zu erkennen. Sie sollten daher den Kaufvertragsentwurf von einem Steuerberater auf solche kritischen Punkte überprüfen lassen.
Der Verkauf an sich durch Sie ist keiner der Einkunftsarten zuzurechnen und Einkommensteuer fällt mit Zahlung des Kaufpreises nicht an.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und stehe für eine Nachfrage oder auch eine weitergehende Beratung gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 18.12.2009 15:43:57
Sehr geehrte Frau Zerban,
das Eigentum soll eigentlich erst mit vollständiger Bezahlung des Kaufpreises übergehen, was aber im Notarvertrag festgelegt werden soll. Wobei der Vertrag bei Nichtzahlung der Rate
unwirksam wird und das bis dahin gezahlte Geld als für den Käufer verlorene Miete gilt. Gilt das auch als Ratenzahlung in dem von Ihnen beschriebenen Sinn? Oder wäre es dann doch "Miete"? Wie ist dieser Fall zu versteuern?
Wenn der Abzahlungsbetrag höher als die Abzahlungsrate ist, z.B. 500Euro, müßte der Überschuß von mir versteuert werden? Als was und in welcher Höhe?
Wann fällt in einem solchen Fall die Grunderwerbssteuer für den Käufer an?
Mit freundlichen Grüßen
G. Meyenburg
Sehr geehrte Frau Zerban,
das Eigentum soll eigentlich erst mit vollständiger Bezahlung des Kaufpreises übergehen, was aber im Notarvertrag festgelegt werden soll. Wobei der Vertrag bei Nichtzahlung der Rate
unwirksam wird und das bis dahin gezahlte Geld als für den Käufer verlorene Miete gilt. Gilt das auch als Ratenzahlung in dem von Ihnen beschriebenen Sinn? Oder wäre es dann doch "Miete"? Wie ist dieser Fall zu versteuern?
Wenn der Abzahlungsbetrag höher als die Abzahlungsrate ist, z.B. 500Euro, müßte der Überschuß von mir versteuert werden? Als was und in welcher Höhe?
Wann fällt in einem solchen Fall die Grunderwerbssteuer für den Käufer an?
Mit freundlichen Grüßen
G. Meyenburg
Antwort auf Nachfrage vom Steuerprofi geschrieben am 18.12.2009 16:26:50
Sehr geehrter Fragesteller,
wenn das Eigentum erst mit vollständiger Zahlung übergeht, dann tragen Sie ein erhebliches Risiko. Wenn das Haus mangels Zahlung nicht übertragen wird sondern in Ihrem Eigentum bleibt, so liegen hier Mieteinnahmen in jedem Jahr. Der potentielle Erwerber zahlt ja dann für die Nutzung. Es ist fraglich, ob für Sie eine solche unsichere Situation über einen Zeitraum von 10 Jahren angemessen ist.
Die weiteren Fragen gehen über die ursprüngliche Frage doch erheblich hinaus und sind angesichts des geringen Einsatzes hier nicht zu bearbeiten. Bitte haben Sie dafür Verständnis. Diese Gestaltung erfordert eine sorgfältige Planung unter Berücksichtigung des tatsächlichen Wertes des Hauses, erst dann kann auch über die steuerliche Auswirkung der Höhe der Ratenzahlung eine sichere und verlässliche Beratung erteilt werden.
Mit freundlichen Grüßen
Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin
Sehr geehrter Fragesteller,
wenn das Eigentum erst mit vollständiger Zahlung übergeht, dann tragen Sie ein erhebliches Risiko. Wenn das Haus mangels Zahlung nicht übertragen wird sondern in Ihrem Eigentum bleibt, so liegen hier Mieteinnahmen in jedem Jahr. Der potentielle Erwerber zahlt ja dann für die Nutzung. Es ist fraglich, ob für Sie eine solche unsichere Situation über einen Zeitraum von 10 Jahren angemessen ist.
Die weiteren Fragen gehen über die ursprüngliche Frage doch erheblich hinaus und sind angesichts des geringen Einsatzes hier nicht zu bearbeiten. Bitte haben Sie dafür Verständnis. Diese Gestaltung erfordert eine sorgfältige Planung unter Berücksichtigung des tatsächlichen Wertes des Hauses, erst dann kann auch über die steuerliche Auswirkung der Höhe der Ratenzahlung eine sichere und verlässliche Beratung erteilt werden.
Mit freundlichen Grüßen
Marlies Zerban
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