Frage geschrieben am 16.04.2011 16:21:19Betreff: Steuerliche Betrachtung Immobilienhandel
Rechtsgebiet: Unternehmenssteuern
Einsatz: € 40,00
Status: Beantwortet
Eine UG wird zum Kaufszweck von Bestandsimmobilien deren Renovierung und Weiterverkauf gegründet.
1. Gesellschafter und Geschäftsführer der UG ist als freiberuflicher Makler aktiv und soll die Wohnungen zum Verkauf vermitteln.
Das Schreiben von Rechnungen an die UG sollte unter Ausschluss von Insichgeschäften rechtlich zulässig sein!?
2. Bei der Gewinnermittlung werden u.a. sämtliche AHK, also auch sämtliche Renovierungsarbeiten durch Baufirmen, FK-Zinsen, Verkaufsmakler etc. als sofortige Betriebssausgaben anerkannt. Der Verkaufserlös würde entsprechend gegen gerechnet.
3. Welche Steuern fallen konkret auf den Gewinn an, Gewerbe-, Körperschaftssteuer etc. Fällt Spekulationssteuer an (Kauf-/Verkauf binnen 1 Jahr).
Relevant ist insbesondere die Besteuerungsgrundlage, d.h. wird nur der Gewinn oder der Verkaufspreis besteuert? Gibt es Befreiungsmöglichkeiten bei der Grunderwerbsteuer?
4. Kommen unter den o.g. Aspekten „günstigere" Konstrukte in Frage?
Antwort geschrieben am 16.04.2011 16:56:18 
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Marlies Zerban
Adam Karrillon Str. 58, 55118 Mainz, Tel: 06131 996114, Fax: 06131 996113
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frag-einen-steuerprofi.de Antworten von Marlies Zerban als RSS-Feed abonnieren!ich beantworte gerne Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser
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Ich weise darauf hin, dass die nachfolgenden steuerrechtlichen Hinweise nur eine erste Einschätzung darstellen und mangels Kenntnis der Unterlagen und Verträge keine verbindlichen Aussagen getroffen werden können.
Zur Frage 1. kann ich bestätigen, dass diese Möglichkeit besteht und durchgeführt werden kann.
Der Geschäftsführer der UG kann auch gegenüber "seiner" Gesellschaft Rechnungen als Berater stellen, wenn dies in der Satzung und in dem Anstellungsvertrag entsprechend gestaltet wurde.
Hier ist dann zu prüfen, ob eine "Organschaft" hinsichtlich Umsatzsteuer vorliegt. Die Rechnung an die UG durch den Geschäftsführer ist dann nicht steuerbar, da es sich um einen "Innenumsatz" handelt. Es wird dann keine Umsatzsteuer erhoben und gezahlt.
2. Die UG als Kaufmann nach HGB muss eine Bilanz erstellen, § 5 EStG, nicht nur eine "Gewinnermittlung". Es handelt sich nicht um eine neue Rechtsform, sondern um eine GmbH, die ohne bestimmtes Mindeststammkapital gegründet werden kann, § 5a GmbHG.
Wenn Grundstücke (bebaut oder unbebaut) erworben werden zum Weiterverkauf, stellen sie Umlaufvermögen, als quasi "Waren" dar und kein Anlagevermögen. Alle Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten werden somit als "Wareneinkauf" erfasst. Dies haben Sie richtig dargestellt. Am Jahresende werden die Bestände, also die noch nicht veräußerten Grundstücke, bewertet und können dann im Jahresergebnis nicht den Gewinn mindern.
Ihre Frage: Welche Steuern fallen konkret auf den Gewinn an, Gewerbe-, Körperschaftssteuer etc. Fällt Spekulationssteuer an (Kauf-/Verkauf binnen 1 Jahr).
Wenn das Unternehmen einen Überschuss erzielt, fällt Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer an. Die UG als Körperschaft erzielt stets gewerbliche Einkünfte. Die Frage der "Spekulationssteuer" nach § 23 EStG spielt bei gewerblichen Einkünften keine Rolle, diese Vorschrift kommt nur bei Privatleuten zur Anwendung. Jeder Verkauf der UG, bei der Gewinn erzielt wird, ist steuerpflichtig, gleich ob der Umsatz innerhalb eines Monats nach Erwerb oder nach zwei Jahren. Es wird aber nicht der Gewinn eines jeden einzelnen Geschäfts ermittelt, sondern der Gesamtgewinn unter Berücksichtigung aller Einnahmen und Ausgaben. Der Verkaufspreis an sich führt noch nicht zu einem Gewinn.
Es gibt bei dieser gewerblichen Tätigkeit keine Befreiungsmöglichkeiten bei der Grunderwerbsteuer.
Der Geschäftsführer kann unabhängig von einem erfolgsabhängigen Honorar für die Vermittlung von Immobilien ein Geschäftsführergehalt beziehen, da er ja die allgemeines Verwaltung und Geschäftsführung übernimmt. Dies führt auch zu einer Gewinnminderung. Hierfür ist der Abschluss eines schriftlichen
Anstellungsvertrags erforderlich.
Da die UG buchführungspflichtig ist, sollten Sie einen Steuerberater vor Ort konsultieren, um sich die steuerlichen, gesellschaftsrechtlichen und handelsrechtlichen Pflichten der UG erläutern zu lassen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen. Für eine Nachfrage stehe ich gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 24.04.2011 10:09:18
Danke und noch eine kurze Nachfrage.
Der Immobilienverkauf erfolgt ohne Optierung zur Umsatzsteuer. Wie verhält es in dem Zusammenhang mit den Sanierungs- und Modernisierungskosten die im Kern Brutto zu entrichten sind.
Danke und noch eine kurze Nachfrage.
Der Immobilienverkauf erfolgt ohne Optierung zur Umsatzsteuer. Wie verhält es in dem Zusammenhang mit den Sanierungs- und Modernisierungskosten die im Kern Brutto zu entrichten sind.
Antwort auf Nachfrage vom Steuerprofi geschrieben am 24.04.2011 18:34:40
Sehr geehrter Fragesteller,
wenn der Verkauf der Immobilien ohne Erhebung von Umsatzsteuer erfolgt, können folglich auch keine Vorsteuerbeträge aus Kosten für die Grundstücke geltend gemacht werden,
mit freundlichen Grüßen
Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin
Sehr geehrter Fragesteller,
wenn der Verkauf der Immobilien ohne Erhebung von Umsatzsteuer erfolgt, können folglich auch keine Vorsteuerbeträge aus Kosten für die Grundstücke geltend gemacht werden,
mit freundlichen Grüßen
Marlies Zerban
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