Frage geschrieben am 10.11.2009 11:16:47Betreff: Steuern aus Vermietung für Beschränkt Steuerpflichtigen
Rechtsgebiet: Haus-, Grundbesitz
Einsatz: € 100,00
Status: Beantwortet
Folgende Fragen bestehen:
Ist das Düsseldorfer Finanzamt zuständig? Falls nicht, an wen soll die Person sich wenden?
Wie verschafft sich die Person den Status der beschränkten Steuerpflichtigkeit? Welche Formulare sind einzureichen? Wie kann die Person die entsprechenden Formulare erhalten?
Welche Steuererklärungen sind wann einzureichen? Wie kann die Person die entsprechenden Formulare erhalten?
Wie ermittelt sich der korrekte Steuersatz und anfallende Steuerhöhe? Sind bei der Steuererklärung nur die Einkünfte und Kosten aus Vermietung und Verpachtung in Deutschland zu erklären oder muss die Person auch Rechenschaft über Einkunfte und bereits gezahlte Steuern in Grossbritannien leisten? (z.B.: In Grossbritannien zahlt die Person den Spitzensteuersatz. Gilt in Deutschland für die Nettomieteinnahmen trotzdem zuerst der Eingangssteuersatz oder wird von Anfang an ein höherer Steuersatz fällig?)
Welche Anschaffungs- und Finanzierungskosten sind abzugsfähig? (z.B. Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Kosten aus Immobilienverwaltung und Instantsetzung, Bankgebühren, Zinszahlung, Kreditrückzahlung)
Falls die abzugsfähigen Kosten die Einkünfte geringfügig übersteigen, muss trotzdem eine Steuererklärung eingereicht werden?
Welche Steuern und Sätze werden bei einem Verkauf der Immobilie fällig? Fallen diese nach bestimmten Haltefristen weg?
Was ist sonst zu beachten?
-- Einsatz geändert am 10.11.2009 14:07:24
Antwort geschrieben am 10.11.2009 15:52:35 
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Marlies Zerban
Adam Karrillon Str. 58, 55118 Mainz, Tel: 06131 996114, Fax: 06131 996113
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Folgende Fragen bestehen:
Ist das Düsseldorfer Finanzamt zuständig?
Dieses Finanzamt ist mangels Wohnsitz gemäß § 19 AO wegen der Belegenheit des Grundstücks und der Vermietungseinkünfte (Vermögen) zuständig:
§ 19 AO
Abs. 1 Für die Besteuerung natürlicher Personen nach dem Einkommen und Vermögen ist das Finanzamt örtlich zuständig, in dessen Bezirk der Steuerpflichtige seinen Wohnsitz oder in Ermangelung eines Wohnsitzes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat (Wohnsitzfinanzamt). ....
Abs. 2 Liegen die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht vor, so ist das Finanzamt örtlich zuständig, in dessen Bezirk sich das Vermögen des Steuerpflichtigen und, wenn dies für mehrere Finanzämter zutrifft, in dessen Bezirk sich der wertvollste Teil des Vermögens befindet. Hat der Steuerpflichtige kein Vermögen im Geltungsbereich des Gesetzes, so ist das Finanzamt örtlich zuständig, in dessen Bezirk die Tätigkeit im Geltungsbereich des Gesetzes vorwiegend ausgeübt oder verwertet wird oder worden ist.
Falls nicht, an wen soll die Person sich wenden? Diese Frage erübrigt sich somit.
Wie verschafft sich die Person den Status der beschränkten Steuerpflichtigkeit? Welche Steuererklärungen sind wann einzureichen? Wie kann die Person die entsprechenden Formulare erhalten?
Sie wenden sich nach Erwerb der Immobilie an das Finanzamt Düsseldorf und teilen mit, dass sie seit x Jahren keinen Wohnsitz mehr in Deutschland haben und durch die neue Vermietungssituation beschränkt steuerpflichtig sind, § 49 Abs. 1 Nr. 6 EStG. Sie fordern dort die Formulare „Einkommensteuererklärung für beschränkt Steuerpflichtige“ und die Anlage V an. Sie finden die Formulare aber auch im Internet zum Herunterladen. Die Abgabefrist für das Jahr 2009 ist dann der 31.5.2010. Die Höhe der Steuer orientiert sich nach der Höhe der Einnahmen.
Sind bei der Steuererklärung nur die Einkünfte und Kosten aus Vermietung und Verpachtung in Deutschland zu erklären oder muss die Person auch Rechenschaft über Einkunfte und bereits gezahlte Steuern in Grossbritannien leisten? (z.B.: In Grossbritannien zahlt die Person den Spitzensteuersatz.
Sie erklären nur die Einnahmen und Ausgaben hinsichtlich der Vermietung. Diese Einnahmen in Großbritannien werden hier nicht berücksichtigt.
Gilt in Deutschland für die Nettomieteinnahmen trotzdem zuerst der Eingangssteuersatz oder wird von Anfang an ein höherer Steuersatz fällig?)
Es gilt für beschränkt Steuerpflichtige die übliche Einkommensteuertabelle für Alleinstehende (Grundtabelle), jedoch ohne Grundfreibetrag. Haben Sie Überschüsse von ca. Euro 5.000 so fallen ca. Euro 1.000 Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag an.
Welche Anschaffungs- und Finanzierungskosten sind abzugsfähig? (z.B. Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Kosten aus Immobilienverwaltung und Instantsetzung, Bankgebühren, Zinszahlung, Kreditrückzahlung)
Die Anschaffungskosten als solche sind nicht im Jahr der Anschaffung abzugsfähig sondern nur verteilt über die Nutzungsdauer, die bei Immobilien 40 oder 50 Jahre - steuerrechtlich gesehen - beträgt. Sie können also nur den anteiligen Betrag, die Abschreibung, in jedem Jahr ansetzen (§ 7 Abs. 4 EStG).
Aus den Anschaffungskosten, zu denen auch die Notargebühren, die Grunderwerbsteuer, die Gerichtskosten, Reisekosten zwecks Beurkundung (Anschaffungsnebenkosten) und der Kaufpreis zählt, sind zunächst die anteiligen Aufwendungen für das Grundstück als solches herauszurechnen. Für die Abschreibung können nur die Aufwendungen für den Gebäudeanteil herangezogen werden. Beispiel: Die Immobilie kostet mit den Nebenkosten Euro 350.000. Der Grundstücksanteil beträgt Euro 70.000, somit ist für die Bemessungsgrundlage der Abschreibung ein Betrag von Euro 70.000 abzuziehen. Die Abschreibung bemisst sich somit von dem Betrag über Euro 280.000.
Haben Sie die Immobilie mit einem Kredit finanziert, werden die Zinszahlungen pro Jahr als Werbungskosten angesetzt, hierbei werden alle Zinsen berücksichtigt, auch der Anteil für den Grund und Boden. Die Tilgungsleistungen sind steuerlich unbeachtlich, hierfür haben Sie ja die Abschreibung. Sie müssen bei der Einkommensteuer die Einnahmen zuzüglich Nebenkosten angeben, Sie ziehen als Werbungskosten diese Betriebskosten wieder ab. Auch diese Beratungskosten sind als Werbungskosten abzugsfähig. Außerdem können Sie Reisekosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, Kosten einer Hausverwaltung und Renovierungskosten abziehen.
Falls die abzugsfähigen Kosten die Einkünfte geringfügig übersteigen, muss trotzdem eine Steuererklärung eingereicht werden?
Sie sollten auch dann eine Erklärung abgeben, da Sie steuerliche „Verluste“ in das oder die kommenden Jahre vortragen können. Dieser „Verlust“ geht damit nicht verloren und die Steuern in den späteren Jahren wird durch das geringere Einkommen (steuerlich gerechnet) gemindert.
Welche Steuern und Sätze werden bei einem Verkauf der Immobilie fällig? Fallen diese nach bestimmten Haltefristen weg?
Auch bei beschränkt Steuerpflichtigen sind private Veräußerungsgeschäfte steuerpflichtig, § 49 Abs. 1 Nr. 8 a EStG.
Wenn Sie innerhalb der 10 Jahres-Frist die Immobilie verkaufen, müssen Sie die Differenz zwischen Anschaffungskosten nebst Veräußerungskosten und in Anspruch genommener Abschreibungsbeträge und Verkaufspreis versteuern. Die Höhe der Steuern hängt dabei von Ihrem persönlichen Steuersatz in Deutschland ab und kann hier nicht genau angegeben werden. Nach Ablauf von 10 Jahren ist die Veräußerung steuerfrei.
Was ist sonst zu beachten?
Sie sollten sich bei der Abfassung des Mietvertrages beraten lassen und nicht irgendein Muster nutzen, um auch zivilrechtlich eine sichere Grundlage für die Vermietung zu haben.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und stehe für eine Nachfrage oder auch eine weitergehende Beratung gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin
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