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Sehr geehrter Steuerprofi,

ich habe vor ca. 20 Jahren ein Erbpachtgrundstück, das in den 70er Jahren mit 39 Garagen bebaut wurde, geerbt.
Nach Einführung der Umsatzsteuerpflicht für KFZ-Stellplätze habe ich diese bei den Mietern erhoben und auch an das Finanzamt abgeführt
Jetz soll dieses Grundstück mit den Garagen verkauft werden, nach Auskunft meines Finanzamtes soll auf den Kaufpreis Umsatzsteuer
zu erheben sein.

Meine Frage:

Greift hier nicht der Ausnahmetatbestand des §1 Abs.1a oder
hilfsweise des §4 Abs. 9a des UStG ?

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Sehr geehrter Fragensteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung der Vorgaben dieser Plattform.

Ich verstehe den Sachverhalt so, dass Sie beabsichtigen, das Erbbaurecht mit den damit verbundenen Garagen an einen Dritten zu veräußern.

Die Veräußerung unterfällt dem Grunderwerbsteuergesetz. Auch die aufstehenden Garagen gehören zu den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks. Deren Kaufpreisanteil fällt damit m. E. mit unter den Grunderwerbsteuerbaren Umsatz.

Die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 8 Buchstabe a UStG ist damit einschlägig (vgl. auch Abschnitt 4.9.1 Abs. 2 Nr. 1 USTAE). Allerdings besteht für Sie die Möglichkeit, mit dem Umsatz zur Umsatzsteuer zu optieren. Diese Option zur Umsatzsteuer ist im notariellen Kaufvertrag zu vereinbaren.
Das macht dann Sinn, wenn der Käufer die Umsatzsteuerpflichtige Nutzung fortsetzt und damit den Vorsteuerabzug geltend machen kann. Die Umsatzsteuer ist dann insgesamt ein durchlaufender Posten.

Verzichten Sie auf die Option zur Umsatzsteuer, besteht für Sie der Nachteil, dass Sie ggf. eine nachträgliche Vorsteuerberichtigung nach Maßgabe des § 15a UStG vornehmen müssten. Das wäre im Einzelnen zu prüfen. Der Berichtigungszeitraum beträgt dabei zehn Jahre.

Es könnte auch eine insgesamt nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen im Sinne des § 1 Abs. 1a UStG vorliegen:

"Eine Geschäftsveräußerung liegt vor, wenn ein Unternehmen oder ein in der Gliederung eines Unternehmens gesondert geführter Betrieb im Ganzen entgeltlich oder unentgeltlich übereignet oder in eine Gesellschaft eingebracht wird. Der erwerbende Unternehmer tritt an die Stelle des Veräußerers (§ 1 Abs. 1a Satz 2 UStG). Besteht die unternehmerische Tätigkeit allein in der (steuerpflichtigen) Vermietung eines Grundstücks, so kann dieser Umsatz unter § 1 Abs. 1a UStG fallen. In diesem Falle kommt es durch die Grundstücksveräußerung oder -übereignung auch innerhalb des Berichtigungszeitraums von zehn Jahren beim Veräußerer nicht zu einer Berichtigung des Vorsteuerabzugs nach § 15a UStG." (Reiß/Kraeusel/Langer, UStG, § 4 Nr. 9, Rz. 20.20) Der Berichtigungszeitraum des § 15a UStG läuft allerdings beim Erwerber weiter.

Es lässt sich in diesem Rahmen nicht abschließend beurteilen, ob ein Fall des § 1 Abs. 1a UStG vorliegt. Zu beachten ist allerdings, dass § 1 Abs. 1a UStG auf jeden Fall vorrangig anzuwenden ist. Sie sollten zunächst noch einmal prüfen, ob ein umsatzsteuerpflichtiger Verkauf für die Vertragsparteien wirklich ungünstig ist. Dabei sollten Ihnen meine obigen Ausführungen behilflich sein.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen behilflich sein. Falls noch Unklarheiten bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion. Beachten Sie bitte, dass diese Plattform eine steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern nur erste Hinweise geben kann.

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Freundliche Grüße,
Ralf Wittrock, MScBM
Steuerberater

Tel.: +49 251 20318118
ralf.wittrock@rw-up.de
www.rw-up.de

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