Frage geschrieben am 31.12.2011 15:15:49Betreff: Verkauf Eigentumswohnung nach nicht ganz 2 Jahren Eigennutzung
Rechtsgebiet: Steuerrecht
Einsatz: € 30,00
Status: Beantwortet
Nun haben wir ein Haus gekauft und möchten dort nach Renovierung einziehen, das wird voraussichtlich im Juni 2012 geschehen.
Vorher jedoch wird natürlich rechtskräftig über einen Notar unsere Wohnung verkauft.
Dies wird voraussichtlich im März 2012 geschehen, da ab April in unserem Bundesland (Rhld.-Pf.) die Grunderwerbssteuer um 1,5 Prozentpunkte angehoben werden soll.
Wir hätten also nachweisbar vom 10.06.2010 bis Juni 2012 selbst darin gewohnt.
Nun wird die Wohnung allerdings im März bereits mit Terminsetzung zur Zahlung im Juni verkauft.
Im § 23 I Nr. 1 S. 3 EStG steht folgendes:
Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Nach meinem Verständnis bedeutet dies, dass wir, egal wann der Verkauf statt findet keine "Spekulationssteuer" zahlen müssen und den erwirtschafteten Gewinn aus dem Verkauf auch nicht als Einkünfte angeben müssen, obwohl die Frist von zwei Jahren nicht gewährt ist, da im Gesetzt ein "oder" steht.
Fakt ist, dass die Wohnung in der Zeit zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde von uns.
Müssen wir trotzdem mit dem Vertrag bis zum 10.06.2012 warten, oder können wir, wie es mir mein Rechtsverständnis sagt, die Wohnung jederzeit verkaufen, da wir sie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, ohne auf den erzielten Gewinn Steuern zahlen zu müssen?
Antwort geschrieben am 31.12.2011 16:14:37 
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Marlies Zerban
Adam Karrillon Str. 58, 55118 Mainz, Tel: 06131 996114, Fax: 06131 996113
Steuerberatung
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frag-einen-steuerprofi.de Antworten von Marlies Zerban als RSS-Feed abonnieren!ich beantworte gerne Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.
Ihre Einschätzung der steuerrechtlichen Folgen in Ihrem Fall ist zutreffend. Nach § 23 I Nr. 1 S. 3 EStG sind die Immobilien privilegiert, die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Die Zwei-Jahres-Frist spielt nur dann eiine Rolle, wenn nach Erwerb einer Immobilie diese zunächst fremdvermietet wurde. Dann kommt es darauf an, dass während dieser im Gesetz genannte Mindestdauer eine Eigennutzung vorlag. Das Wörtchen "oder" weist darauf hin, dass hier alternativ zu prüfen ist und nicht beide in dieser Vorschrift genannten Vorausetzungen erfüllt sein müssen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen. Für eine Nachfrage stehe ich gerne zur Verfügung,
mit freundlichen Grüßen
Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 01.01.2012 13:02:51
Hallo,
eine Frage wurde mir leider noch nicht klar beantwortet.
Deshalb jetzt hier ein wenig anders formuliert.
Muss ich diesen Ertrag, auch wenn ich ihn nicht als sonstige Einkünfte im Sinne des § 23 EStG angeben muss, in meiner normalen Steuererklärung angeben?
Das würde ja dann bedeuten, dass ich fürs Finanzamt ein höheres Einkommen in 2012 erzielt hätte, was ich natürlich gerne, wenn es rechtlich unbedenklich ist, umgehen würde.
Hallo,
eine Frage wurde mir leider noch nicht klar beantwortet.
Deshalb jetzt hier ein wenig anders formuliert.
Muss ich diesen Ertrag, auch wenn ich ihn nicht als sonstige Einkünfte im Sinne des § 23 EStG angeben muss, in meiner normalen Steuererklärung angeben?
Das würde ja dann bedeuten, dass ich fürs Finanzamt ein höheres Einkommen in 2012 erzielt hätte, was ich natürlich gerne, wenn es rechtlich unbedenklich ist, umgehen würde.
Antwort auf Nachfrage vom Steuerprofi geschrieben am 02.01.2012 09:26:58
Sehr geehrter Fragesteller,
danke für die Nachfrage.
Ich formuliere nun auch deutlicher: Wegen der Selbstnutzung vor dem Verkauf fällt keine Spekulationssteuer an. Da kein Fall des § 23 EStG vorliegt, müssen Sie hierzu auch keine Erklärung (Anlage SO) in der Einkommensteuererklärung vornehmen. Auch eine anderer Einkunftsart ist nicht tangiert - außer es ist die vierte Wohnung innerhalb von fünf Jahren, die Sie verkaufen. Dann müsste man prüfen, ob "gewerblicher Grundstückshandel" vorliegt. Dazu sehe ich keine Anhaltspunkte. Der Verkauf ist "nicht steuerbar", wie es mit dem Fachterminus bezeichnet wird.
Es spielt daher auch keine Rolle, wann Sie den Kaufvertrag abschließen, Sie können das unbedenklich jederzeit tun, also in Ihrem Fall rechtzeitig vor Anhebung der GrESt. (Im Übrigen ist für die Fristberechnung im Rahmen des § 23 EStG nicht der Abschluss des Kaufvertrages entscheidend, sondern wann das Geld vom Käufer fließt).
Mit freundlichen Grüßen
Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin
Sehr geehrter Fragesteller,
danke für die Nachfrage.
Ich formuliere nun auch deutlicher: Wegen der Selbstnutzung vor dem Verkauf fällt keine Spekulationssteuer an. Da kein Fall des § 23 EStG vorliegt, müssen Sie hierzu auch keine Erklärung (Anlage SO) in der Einkommensteuererklärung vornehmen. Auch eine anderer Einkunftsart ist nicht tangiert - außer es ist die vierte Wohnung innerhalb von fünf Jahren, die Sie verkaufen. Dann müsste man prüfen, ob "gewerblicher Grundstückshandel" vorliegt. Dazu sehe ich keine Anhaltspunkte. Der Verkauf ist "nicht steuerbar", wie es mit dem Fachterminus bezeichnet wird.
Es spielt daher auch keine Rolle, wann Sie den Kaufvertrag abschließen, Sie können das unbedenklich jederzeit tun, also in Ihrem Fall rechtzeitig vor Anhebung der GrESt. (Im Übrigen ist für die Fristberechnung im Rahmen des § 23 EStG nicht der Abschluss des Kaufvertrages entscheidend, sondern wann das Geld vom Käufer fließt).
Mit freundlichen Grüßen
Marlies Zerban
Rechtsanwältin
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