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Sie sind hier: www.frag-einen-steuerprofi.de » Abschreibungen » Vermietete Wohnung im 2-Fam. Haus umwandeln in Eigennutzung < 10 Jahre

Hallo,

wir haben im Jahr 2000 ein Haus vom Bauträger erworben und in diesem Haus eine Einliegerwohnung abgetrennt. Im Kaufvertrag haben wir die Erstellungskosten der Wohneinheit separat ausweisen und einen Darlehensvertrag genau über diese Höhe erstellen lassen.
Der Darlehensvertrag ist über die Abtretung einer Lebensversicherung besichert.
Die Wohnung war dann vom 15.4.2001 bis zum 15.5.2009 vermietet. Wir möchten die Wohnung jetzt zurückbauen, so dass sie von uns selbst genutzt werden kann.

Frage:
Kann es passieren, dass das Finanzamt für den Zeitraum der Vermietung die Abschreibung (degressiv) zurückfordert, da die Vermietung unterhalb von 10 Jahren liegt und keine Gewinnerzielungsabsicht unterstellt wird?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Zunächst gehe ich davon aus, dass das Haus zu Ihrem Privatvermögen und damit zu keinem Betriebsvermögen gehört.

Wenn Sie die Wohnung zu wenigstens 75% von der ortsüblichen Miete vermietet haben, dann waren die Werbungskosten, zu denen auch die degressiver Abschreibung gehört, in vollem Umfange abzugsfähig. Eine Aberkennung der eventuell entstandenen Verluste aus der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, wäre im Nachhinein nicht möglich. Eine Totalüberschussprognose wird dann vom Finanzamt nicht angestellt.

Liegt die tatsächlich erzielte Miete zwischen 56% und unter 75% der ortsüblichen Miete, werden die Verluste nur dann anerkannt, wenn Sie die Einkunftserzielungsabsicht an Hand einem 30-jährigen Prognosezeitraumes nachweisen, was durch den Umbau zur Eigennutzung zu Eigennutzung nicht mehr möglich ist, können. In diesen Fällen führt das Finanzamt die Veranlagung bzgl. der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorläufig nach § 165 AO oder führt die Veranlagung unter dem Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 Abs. 1 AO durch.

Liegt weder eine Vorläufigkeit bzgl. der Einkünte aus Vermietung und Verpachtung noch ein Vorbehalt nach § 164 Abs. 1 AO, kann auch hier der Bescheid nicht mehr zu Ihren Ungunsten geändert werden.

Letztendlich wird es darauf ankommen, zu welchem Mietpreis Sie vermietet haben und ob die Bescheide die o.a. Vermerke tragen oder nicht.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrich Stiller
Steuerberater

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