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Hallo,

im Rahmen einer Erbteilung haben wir das Haus der Großeltern erworben, indem wir die Tante ausgezahlt haben (1994). Da die Großeltern nicht mehr im Objekt wohnen, wurde es von uns 2009 renoviert und ist seit dem 01.01.2010 vermietet. (Baujahr 1950, Erweitert 1975, keine Vermietungen bis jetzt)
Als Herstellungskosten sind nun der Auszahlungsbetrag abgzl. 20% für Grund-und Bodenwert anzugeben, zzgl. der Renovierungskosten. Da der Verkehrswert deutlich höher ist, möchte ich wissen, ob eine andere Berechnungsgrundlage möglich ist, z.B. anhand des Einheitswertes, ortsgerichtliche Schätzung o.ä.. Wenn ja, wie muss ich vorgehen?

Danke.

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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform. Ich weise rein vorsorglich darauf hin, dass ich bei den nachfolgenden rechtlichen Hinweisen nur auf den hier dargelegten Sachverhalt eingehe. Die Erstberatung auf diesem Weg kann eine persönliche Beratung an Hand der Unterlagen zu dem Mietobjekt nicht ersetzen.

Dies vorausgeschickt, nehme ich zur Ihrer Frage Stellung:


Ich gehe davon aus, dass Sie selbst Beteiligte der Erbengemeinschaft waren. Dann liegt hier ein Fall der sogenannten "gemischten Schenkung" vor. Sie haben teilweise entgeltlich und teilweise unentgeltlich dieses bebaute Grundstück erworben.
Einen Teil haben Sie durch die Zahlung an die Tante entgeltlich erworben. Die Aufteilung, welcher Anteil am Grundstück entgeltlich erworben wurde und welcher unentgeltlich erworben wurde, erfolgt in Relation zum Verkehrswert. Liegt dieser etwa bei Euro 200.000 und Sie sind zu Hälfte beteiligt, so ergibt sich bei einer Auszahlung an die Tante mit einem Betrag von Euro 50.000 ein Anteil von 25 % entgeltlich und ein Anteil von 75 % unentgeltlich (davon wäre ein Anteil von 25 % Schenkung von der Tante).

Grundsätzlich steht Ihnen die Afa nur für den entgeltlich erworbenen Anteil zu. Im Falle einer Rechtsnachfolge durch Erbe oder Schenkung führen Sie die Abschreibungswerte des Rechtsvorgängers fort. Diese wurden bisher noch nicht ermittelt, Sie müssen dabei die historischen Anschaffungs-, bzw. Herstellungskosten ermitteln.

Für die erste Abschreibungsreihe der Erstkosten ist hier nach Ablauf von 50 Jahren der Gebäudewert abgeschrieben (Jahresafa 2 %).

Möglicherweise gelingt es Ihnen, die Kosten des Anbaus zu ermitteln und dafür eine jährliche Abschreibung zu ermitteln.

Für die Zeit seit 1975 ist in einer vorbereitenden Berechnung die jährliche Abschreibungshöhe zu ermitteln und nach Abzug dieser "fiktiven" Afa-Beträge in der letzten 35 Jahre der sogenannte Restbuchwert zu ermitteln. Dann kann noch für 15 Jahre jährlich dieser Restbuchwert verteilt als Abschreibung geltend gemacht werden. Dabei wird dann keine Kürzung wegen des Grund und Bodenanteils vorgenommen. Dies ergibt sich auf der nachstehend zitierten Vorschrift des § 11d EStDV.


§ 11d EStDV
Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung bei nicht zu einem Betriebsvermögen gehörenden Wirtschaftsgütern, die der Steuerpflichtige unentgeltlich erworben hat

(1) Bei den nicht zu einem Betriebsvermögen gehörenden Wirtschaftsgütern, die der Steuerpflichtige unentgeltlich erworben hat, bemessen sich die Absetzungen für Abnutzung nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers oder dem Wert, der beim Rechtsvorgänger an deren Stelle getreten ist oder treten würde, wenn dieser noch Eigentümer wäre, zuzüglich der vom Rechtsnachfolger aufgewendeten Herstellungskosten und nach dem Hundertsatz, der für den Rechtsvorgänger maßgebend sein würde, wenn er noch Eigentümer des Wirtschaftsguts wäre. Absetzungen für Abnutzung durch den Rechtsnachfolger sind nur zulässig, soweit die vom Rechtsvorgänger und vom Rechtsnachfolger zusammen vorgenommenen Absetzungen für Abnutzung, erhöhten Absetzungen und Abschreibungen bei dem Wirtschaftsgut noch nicht zur vollen Absetzung geführt haben.


Die historischen Werte werden zum Nennwert - ohne Indexierung - also ohne Anpassung mittels Inflationsrate angesetzt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und stehe für eine Nachfrage oder auch eine weitergehende Beratung gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin

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