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Vorfälligkeitszahlung steurlich geltend machen nach Verkauf und Neuerwerb einer Eigentumswohnung zur Vermietung?

Ich habe eine vermietete Eigentumswohnung, die ich über einen Bausparvertrag finanziere.Ich zahle derzeit ca. 470 Euro Zinsen monatlich, Tilgung keine Zahlung und bespare einen Bausparer mit 180 Euro pro Monat.Zusätzlich leiste ich Wohngeld von 270 Euro monatlich.Nach Abzug der eingenommenen Miete verbleibt mir ein Minus von ca. 150 Euro.Aufgrund einer Erbschaft wollte ich nun durch eine Sonderzahlung die Wohnung schneller schuldenfrei bekommen.(Restlaufzeit beträgt derzeit noch ca. 20 Jahre).Leider konnte ich dies jedoch nicht machen, da laut meinem BHW-Berater frühestens erst 2013 (nach Ablauf der 10-Jahresfrist -Sonderkündigungsrecht für Bausparer) dies möglich ist.
Deshalb habe ich mich nun entschlossen meine Wohnung zu verkaufen.(Notartermin war am 24.2.).Jetzt ist jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigungszahlung von ca.12000 Euro zu leisten.Restschuld beträgt ohne Vorfälligk. 119000 Euro.Der Reinerlös nach Verkauf beläuft sich auf ca. 46000 Euro.Ich möchte nun eine kleinere Eigentumswohnung für ca. 110000 Euro erwerben und diese wieder vermieten.Zum Kauf möchte ich den Reinerlös von ca. 46T Euro benutzen und zusätzlich vorhandenes Kapital.So daß ich keinerlei Darlehen zur Finanzierung mehr benötige.
Steuerlich hätte das zur Folge, daß ich nun in meiner Steuererklärung keine Zinszahlungen mehr geltend mache.Also durchaus ein Vorteil für das "liebe" Finanzamt.
Ich bin nun nach Recherchen im Internet auf folgendes Gerichtsurteil gestossen:
Darlehens-Vorfälligkeitsentschädigung, BFH, IX R 34/01
Ich habe bereits nächste Woche einen Besichtigungstermin für die neu zuerwerbende Wohnung.Sollte ich nun möglichst zeitnah zum Verkauf meiner Wohnung den neuen Kaufvertrag abschliessen?
Sollte der Reinerlös des Verkaufs möglichst nicht auf einem Konto eingezahlt werden auf dem schon mein restliches Vermögen ist?
Ich bräuchte nun von Ihnen einen Rat, wie ich es am besten anstelle, daß ich die Vorfälligkeit bei meiner Neuvermietung steuerlich geltend machen kann.

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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.

Die Frage, ob Zahlungen für Vorfälligkeit, die steuerrechtlich als Zinsaufwand qualifiziert werden, im Hinblick auf den Erwerb einer neuen Immobilie als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden, wurde mehrfach gerichtlich geklärt.

Der BFH hat hier die Abzugsfähigkeit als Werbungskosten nur dann bejaht, wenn es sich auf das Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie bezieht, die weiterhin zur Vermietung verwendet wird.

Wird allerdings ein Darlehen abgelöst, die Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt und günstiger neu finanziert (wie bei Ihnen aus dem Verkaufserlös), so wird dieser Vorgang dann der privaten Vermögenssphäre zugerechnet und ein Werbungskostenabzug ist nicht möglich.

Sollte der 10-Jahres-Zeitraum nach § 23 EStG noch nicht abgelaufen sein, und die „Spekulationssteuer“ zum Tragen kommen, so können Sie diese Aufwendungen als Veräußerungskosten im Rahmen dieser Einkunftsart steuerlich geltend machen.

Hier die Rechtsauffassung der BFH-Richter:

Wird ein zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks aufgenommenes Darlehen unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt, das Grundstück jedoch weiterhin zur Vermietung genutzt, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

Steht die Vorfälligkeitsentschädigung dagegen mit der Veräußerung des Grundstücks im Zusammenhang, kommt ein Abzug als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung selbst dann nicht in Betracht, wenn mit dem abgelösten Darlehen sofort abziehbare Aufwendungen finanziert worden sind oder wenn mit dem Veräußerungserlös eine andere Einkunftsquelle (z. B. ein anderes Mietobjekt) begründet wird; >H 20.1 (> BFH vom 6.12.2005 - BStBl 2006 II S. 265
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Sie sollten daher eine Alternativrechnung durchführen, welche Situation für Sie persönlich wirtschaftlich am günstigsten ist. Eine solche Berechnung kann im Rahmen dieser Erstberatung verständlicherweise nicht durchgeführt werden.

Ich stehe Ihnen für eine Nachfrage oder auch eine weitergehende Beratung gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin

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