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M ist mit F verheiratet (Zugewinngemeinschaft) und bekommt ein Mehrfamilienhaus geschenkt. Er wird im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Das MFH ist so hoch mit Darlehen belastet, dass sein steuerlicher Wert im Zeitpunkt der Schenkung nahe Null ist.
Über die Jahre wurden die Darlehen (aus gemeinsamen Vermögen von M und F) getilgt, sodass der Wert des MFH nunmehr ca. T€ 300 beträgt. Der gemeinsame Sohn S (Sohn von M und F) bekommt das MFH 2007 geschenkt.

Frage: Wer ist steuerlich der Schenkende? Nur M als im Grundbuch Eingetragener? Dadurch wäre der 2007 geltende Freibetrag in Höhe von T€ 205 überschritten.
Oder sind M und F jeweils hälftig Schenkende, da die Darlehen aus gemeinsamen Vermögen getilgt wurden? Damit hätte S jeweils von M und F nur T€ 150 geschenkt bekommen und der Freibetrag wäre nicht überschritten.

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Sehr geehrte Ratsuchende,

besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben, wobei ich von einer Schenkung aus dem Privatvermögen ausgehe, im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Eigentümer des MFH ist M, denn dieser ist auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Schenkt M als Eigentümer im Rahmen einer Schenkung dieses MFH dem Sohn S, so ist M die schenkende Person oder der Schenker und S die beschenkte Person oder der Beschenkte. Maßgeblich ist der schenkungsteuerliche Wert des MFH am Tage der Schenkung.

Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer ist immer der steuerpflichtige Erwerb. Bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage ist vom Bestand und Wert des übertragenen Aktivvermögens auszugehen, also dem schenkungsteuerlichen Wertes des Grundstücks.

Das MFH stellt steuerlich ein bebautes Grundstück dar und ist daher im Zeitpunkt der Schenkung zu bewerten. Wenn es sich sich um ein Mietwohngrundstück, ein Geschäftsgrundstück, ein gemischtgenutztes Grundstück, ein Einfamilien- oder ein Zweifamilienhaus handelt, dann findet nach § 76 Abs. 1 BewG das Ertragswertverfahren Anwendung. Danach beträgt der Wert eines bebauten Grundstücks das 12,5fache der durchschnittlichen Jahresmieten der vergangenen 3 Jahren. Von diesem Wert wird dann ein Abschlag wegen des Alters des Gebäudes vorgenommen (§ 146 Abs. 2 Satz 1 BewG). Die Wertminderung wegen Alters beträgt dabei für jedes seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes vollendete Jahr 0,5 % jedoch höchstens 25 % (§ 146 Abs. 4 Satz 1 BewG). Dadurch beträgt nach dem bei Ihnen anzuwendenden Recht der für die Schenkungsteuer anzusetzende Wert ca. 50-70% des Verkehrswertes, wodurch sich durch den Ansatz des persönlichen Freibetrages von 205.000 Euro eventuell überhaupt keine Schenkungsteuer anzusetzen wäre.

Die getilgten Schulden zum Stichtag der Schenkung in 2007 spielen bei der Übertragung durch Schenkung überhaupt keine Rolle. Der Eigentümer M hat das bebaute Grundstück an S geschenkt. Steuerlich ist es mit dem Wert anzusetzen, der sich aus vorstehender Berechnung ergibt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrich Stiller
Steuerberater

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