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Sehr geehrter Rechtsanwalt / Steuerberater,

ein paar Fragen. Der Einsatz ist zwar nicht hoch (sorry). Aber die Fragen müssten sehr schnell zu beantworten sein. Also los:

Hintergrund: Ich plane, eine Immobilie zu erwerben. Ich möchte sie zwei Jahre selbst bewohnen. Dann vermieten.

1) Kann ich ab Jahr 3 Werbungskosten geltend machen, also Finanzierungszinsen (Schuldzinsen ab Jahr 3 etc.), Erhaltungsaufwand und AfA bezogen auf die Anschaffungskosten (einschließlich Grunderwerbssteuer, Grundbuchgebühr, Zuschlaggebühr der Zwangsversteigerung)?

2) Wie muss ich die Nutzungsänderung dem FA mitteilen? Einfach erstmalig die Anlage V ausfüllen und die Werbungskosten eintragen?

3) Tätige ich bis Jahr 3 anschaffungsnahe Aufwände (Verlegung von Parkett), muss ich warten, bis ich einen Mieter gefunden habe, um diese abzusetzen. Richtig? Geht es auch kurz vorher, etwa zur Vorbereitung der Vermietung?

4) Was heißt (anschaffungsnahe Aufwände) innerhalb von drei Jahren? Ab Auflassungsdatum / bzw. Zuschlag bei der ZV? Wenn ja, dann AfA nur anteilig auf die Monate, in denen schon vermietet wurde? Oder insgesamt drei Steuerjahre?

5) Was passiert, wenn ich beispielsweise wieder nach 4 Jahren einziehen möchte? Werden mir Werbungskosten und anschaffungsnahe Aufwände rückwirkend aberkannt?

6) Kann es mit Werbungskosten und anschaffungsnahen Aufwänden Probleme geben, wenn ich die Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist verkaufe? Wird das FA davon ausgehen, dass ich die Immobilie nur zu Spekulationszwecken gekauft habe?

Vielen Dank!

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Sehr geehrter Ratsuchender,

besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Da Sie 6 Fragen für 25 Euro stellen, kann ich den Fragenkomplex stchwortartig wie folgt beantworten:

Frage 1

Da Sie ab dem 3. Jahr Mieteinnahmen erzielen, erfüllen Sie den Einkünftetatbestand des § 21 EStG. Daher können Sie dann Werbungskosten in Abzug bringen.

Frage 2

Es genügt hier, eine Anlage V zur Einkommensteuererklärung abzugeben.

Frage 3

Anschaffungsnahe Aufwendungen liegen dann vor, wenn Sie innerhalb von 3 Jahren nach dem Erwerb (Abschluss des Kaufvertrags) Aufwendungen bzw. Baumaßnahmen tätigen, die mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten betragen. Instandsetzungs-und Modernisierungsaufwendungen fallen nicht unter diese Grenze. Wenn Sie eine Vemietung beabsichtigen, so sind Erhaltungsaufwendungen auf vor der Vermietung schon abzugsfähig.

Frage 4

s. Antwort Frage 3

Frage 5

nein

Frage 6

nein


Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen behilflich sein.


Mit freundlichen Grüßen


Ulrich Stiller
Steuerberater

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