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Sehr geehrte Damen und Herren,

Im Februar 2007 haben wir ein 2 Familienhaus für 98.000,- EUR gekauft. Zu diesem Zeitpunkt war die Wohnung auf dem 1.-ten OG leerstehend und die auf dem EG für 350,- EUR monatlich vermietet.

1. Wir haben die Wohnung auf dem 1. OG renoviert und im Oktober 2007 ebenfalls für 350,- EUR vermietet. Die Renovierung hat 4000,- EUR gekostet. Diese Kosten wurden vom Finanzamt als Werbungskosten anerkannt. Der Gebäudeanteil nach Abzug von Bodenpreis wurde vom Finanzamt auf 58.000 EUR festgesetzt.

2. Zum Ende Dezember 2008 zog der Mieter der Wohnung im EG aus und hinterlässt die Wohnung in einem nicht vermietbaren Zustand: Wände, Türen, Boden und Sanitäranlage wurden erheblich beschädigt. Wir schätzen, die Renovierung würde mindestens 7.000,- EUR kosten. Gleichzeitig wird festgestellt, dass die Renovierungsarbeiten in der Wohnung auf dem 1.-ten OG fehlerhaft war. Manche Fliesenarbeit muss erneut gemacht werden; Kosten: ca. 2.000,- EUR

Wir haben folgende Fragen:

a) Wohnung 1.-ten OG: Wird das Finanzamt die Kosten für die Nacharbeit in Höhe von 2000,- EUR im Jahr 2009 als Werbungskosten anerkennen? Denn zwei Jahre vorher hat es schon für 2007 die fast gleiche Reparatur in Höhe von 4000,- EUR anerkannt.

b) Wohnung EG: Wenn wir jetzt im Jahr 2009 für die Wohnung im EG für 7000,- EUR renoviert, um wieder vermietet zu können, dann haben wir innerhalb drei Jahre nach dem Kauf mit der Gesamtausgaben in Höhe von : 4000 + 2000 + 7000 = 13.000,- EUR die erlaubte Grenze von 15 % des Gebäudeanteils (58.000 x 0,15 = 8700,-EUR ) überschritten. Kann das Finanzamt in diesem Fall die Anerkennung der Werbungskosten in Höhe von 4000,- EUR für das Jahr 2007 zurücknehmen? Kann ich mich in diesem Falle dagegen wehren mit der Begründung: die Ausgabe in Höhe von 7000,- EUR ist unvorhersehbar (der Mieter hat untergewohnt) und zwingend notwendig für die weitere Vermietung.


Vielen Dank für Ihre Antworten

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Sehr geehrter Ratsuchender,

besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Zunächst muss bei der von Ihnen genannten 15%-Regelung folgendes beachtet werden: Bei der Berechnung der 15%-Grenze ist von Netto-Aufwendungen, dies ist der Betrag ohne die Umsatzsteuer, auszugehen ( § 6 Abs. 1 Ziff.1a Satz 1 EStG ).

Nicht unter die 3-Jahresgrenze und der damit verbundenen 15%-Regelung fallen die sogenannten Schönheitsreparaturen. Darunter fallen u.a. die Aufwendungen für das Tapezieren, Anstreichen, Kalken von Wänden und Decken, Pflege von Fußböden, Streichen der Heizkörper und Heizrohre, Streichen der Innen-und Außentüren sowie der Fenster. Liegen derartige Aufwendungen vor, dann scheiden diese für die 15%-Grenze aus und stellen sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand dar.

Liegen keine vorstehend aufgeführten Maßnahmen vor, dann muß geprüft werden, ob eine Anhebung des Standards der Gebrauchtimmobilie durch die Maßnahmen erzielt wurde. Führen Sie also Maßnahmen an

1. Fenster
2. Sanitärräume
3. Heizung
4. Elektroinstallation

durch und wird dadurch eine Anhebung des Standards erreicht (z. B. Erhöhung vom einfachen Standard zum mittleren Standard), so fallen diese Aufwendungen unter den anschaffungsnahen Aufwand, wenn mindestens DREI der vorstehend aufgeführten Punkte in ihrem Standard verbessert werden.

Erklären Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung diese Aufwendungen als normalen Erhaltungsaufwand, da die Aufwendungen zur Erhaltung der Wohnung und Weitervermietung erforderlich waren. Wenn das Finanzamt den Abzug ablehnen sollte, muss gegen den Bescheid binnen der Monatsfrist Einspruch eingelegt werden.

Ist der Einkommensteuerbescheid 2007 bestandskräftig und steht er nicht unter dem Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 Absatz 1 AO, ist eine Änderung nur dann möglich, wenn der Bescheid 2007 wegen der Beurteilung, ob anschaffungsnaher Aufwand vorliegt, vorläufig nach § 165 AO ist ( die anderen Vorläufigkeitsvermerke sind in diesem Zusammenhang bedeutungslos ). Hat er bzgl. diesem Punkt keinen Vorläufigkeitsvermerk, ist eine Änderung von Seiten des Finanzamtes zu Ihrem Nachteil nicht möglich.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen behilflich sein.


Mit freundlichen Grüßen


Ulrich Stiller
Steuerberater

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