Frage geschrieben am 05.02.2010 11:02:34

Betreff: Werbungskosten vermietete Immobilie (Herstellungskosten bzw. Erhaltungsaufwand)

Rechtsgebiet: Steuerrecht
Einsatz: € 60,00
Status: Beantwortet

Gilt der §6 Abs. 1a EStG mit seiner 15%-Grenze neben bzw. zusätzlich zu der 4.000€-Grenze gem. R 21.1 Absatz 2 Satz 2 EStr?
D.h. kann zusätzlich zum erfolgten Erhaltungsaufwand bei vollständiger Inanspruchnahme der 15%-Grenze (im Anschaffungsjahr) im Folgejahr ein Herstellungsaufwand gem. der 4.000-Regelung in Anspruch genommen und somit im Jahr der Anschaffung voll abgeschrieben werden?

Eine nachträgliche Deklarierung der Erhaltungsaufwednungen als nachträgliche Herstellungskosten soll dabei vermieden werden!

Welche konkreten Möglichkeiten gibt es bei erfolgter Ausschöpfung der 15%-Grenze Aufwendungen im Jahr der Anschaffung voll abzuschreiben, neben den unten genannten?

"In die 15 %-Grenze sind nämlich nicht die Kosten für jährlich notwendige Erhaltungsarbeiten einzubeziehen. Hierzu zählen auch laufende Wartungsarbeiten, selbst wenn sie nicht jährlich anfallen, sich aber insgesamt qualitativ in einem jährlich gleichbleibenden Ausmaß bewegen. Begünstigt seien ebenso:

* der Einbau von Messgeräten für Heiz- und Warmwasserkosten,
* die Beseitigung versteckter Mängel,
* Schönheitsreparaturen (Maler- und Tapezierarbeiten) sowie
* die Erneuerung von Gebäudeteilen aufgrund höherer Gewalt.
* Solche Aufwendungen können ohne Rücksicht auf die Einhaltung einer bestimmten betragsmäßigen Begrenzung sofort als Werbungskosten abgesetzt werden."

Antwort geschrieben am 05.02.2010 12:22:39

Steuerberater/Dipl.Betriebswirt Ulrich Stiller
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Steuerberatung
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Sehr geehrter Ratsuchender,

besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Die gesetzliche Regelung für die Beurteilung wann anschaffungsnaher Aufwand vorliegt, finden Sie in § 9 Absatz 5 EStG in Verbindung mit § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Für nach dem 31.12.2003 begonnene Baumaßnahmen muss geprüft werden, ob diese innerhalb der ersten 3 Jahre nach dem Erwerb einer Gebrauchtimmobilie mehr als 15% der Gebäudeanschaffungskosten betragen haben. Ein unentgeltlicher Erwerb, dies ist z.B. eine Schenkung, fällt nicht unter diese Regelung. Hier können Sie grundsätzlich unbegrenzt Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten abziehen.

Haben Sie entgeltlich erworben, dann müssen Sie aus dem Kaufpreis den Anteil des Grund und Bodens abziehen, da das Gesetz von Gebäudeanschaffungskosten spricht. Ebenso können für die Berechnung der Aufwendungen am Gebäude für die Einbeziehung in die 15%-Grenze nur Nettoaufwendungen, dies ist der Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer, berücksichtigt werden. Sind Ihnen die Kosten entstanden, weil Sie Unwetterschäden z.B. bei Überschwemmungen beseitigt haben, dann werden diese Aufwendungen ohne nähere Prüfung durch das Finanzamt als Erhaltungsaufwand behandelt, wenn der Betrag von 45.000 Euro nicht überschritten wird (BMF-Schreiben) vom 4.6.2002 IV D 2-S 0336-4/02). Ich spreche dies deshalb an, weil Sie die Erneuerung von Gebäudenteilen auf Grund höherer Gewalt angeführt haben.

Wie Sie richtig erkannt haben, werden Aufwendungen für sogenannte Schönheitsreparaturen NICHT in die 15%-Grenze einbezogen. Sie haben einige derartige Aufwendungen selbst genannt. Aufwendungen, die nicht darunter fallen, landen in dem „Topf“ der 15%-Regelung. Liegen nunmehr Erhaltungsaufwendungen im Sinne von Schönheitsreparaturen vor, dann greift nach meiner Aufassung auch die 4.000 Euro-Rechnungs-Regel: Danach braucht die Finanzverwaltung nicht in die Überprüfung ob eventuell Herstellungsaufwand vorliegt einstiegen, wenn die Aufwendungen für die EINZELNE BAUMASSNAHME nicht mehr als 4.000 Euro NETTO (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) betragen. Wenn Sie den Antrag stellen, dies geschieht durch Eintrag in die Anlage V (Anlage V 2009 Zeien 39 und 40) werden diese Aufwendungen als Erhaltungsaufwand berücksichtigt. Dabei ist die 15%-Grenze grundsätzlich auf das gesamte Gebäude bezogen.

Der BFH hat aber durch Urteil vom 25.09.2007 (BFH/NV 2008 S. 272) entschieden, dass bezüglich der 15%-Grenze eine Aufteilung auf die einzelnen Wirtschaftsgüter (Einheiten) erfolgen kann. Dies bietet sich bei einem gemischt genutzten Objekt an, bei einem Mehrfamilienhaus sind 2 Wohnungen fremdvermietet und eine Einheit ist gewerblich vermietet. Dann können Sie die 15%-Grenze aufsplitten.

Weitere Möglichkeiten sehe ich leider nicht.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrich Stiller
Steuerberater

Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 05.02.2010 13:45:14

Ich möchte meine Frage etwas konkretisieren.

Es wurde eine vermietete Eigentumswohnung gekauft. Im Jahr der Anschaffung wurden Erhaltungsaufwendungen, vorallem Ersatz des Parkettboden sowie Ersatz der Badewanne, durchgeführt. Ich gehe davon aus, dass diese Maßnahmen unter die 15%-Regelung fallen und diese dadurch bereits im 1. Jahr voll ausschöpft. Im Folgejahr sollen erneut direkt abschreibbare Ausgaben getätigt werden!

Besteht nun die Möglichkeit, NEBEN den Schönheitsreparaturen die nicht unter die 15%-Grenze fallen, Herstellungsaufwand im Rahmen der 4.000-Regelung geltend zu machen ohne in die 15%-Grenze zu fallen?

Kann beispielsweise eine Balkon der 3.500€ netto kostet im 2. Jahr nach der Anschaffung sofort abgesetz werden trotz der im Vorjahr vollständig in Anspruch genommenen 15%-Grenze?

Auch habe ich konkrete Maßnahmen erfragt die gem. akt. Rechtsprechung, neben den von mir genannten, als Schönheitsreparaturen deklariert werden?

Danke!

Antwort auf Nachfrage vom Steuerprofi geschrieben am 05.02.2010 14:25:01

Sehr geehrter Ratsuchender,

die 4.000 Euro-Grenze, die auf Antrag wie in meiner Hauptantwort ausgeführt, als Erhaltungsaufwand und nicht als Herstellungskosten behandelt wird, gilt für jede Baumaßnahme und jedes Kalenderjahr gesondert und kann daher zum Abzug gebracht werden.

Zu den Schönheitsreparaturen gehören immer die Arbeiten, die in regelmäßigen Zeitabständen an der Wohnung durchgeführt werden (auch wenn sie lange Zeit nicht durchgeführt worden sind), wie z. B. das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren. Der Ersatz des Parkettbodens fällt unter die Schönheitsreparaturen.

Wer ganz sicher gehen will, MUSS in den ersten 3 Jahren die 15%-Grenze unterschreiten.Man sollte nicht mehr als 2 Merkmale an den Gebäudeteilen "Heizung, Sanitär, Fenster und Elektroinstallation" in diesen 3 Jahren verbessern. Nach Ablauf von 5 Jahren insgesamt können dann die restlichen 3 Merkmale verbessert werden. Dann liegen auf jeden Fall Erhaltungsaufwendungen vor.

Mit freundichen Grüßen

Ulrich Stiller
Steuerberater

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