Frage geschrieben am 02.07.2010 10:34:19

Betreff: Zinsen Bausparvertrag Vermietung (speziell bei unterjährige Vermietung)

Rechtsgebiet: Steuerrecht
Einsatz: € 25,00
Status: Beantwortet

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich mache mir Sorgen, ob ich die Werbungskosten, insbesondere die Zinsen aus dem finanzierenden Bausparvertrag im Zusammenhang mit meiner Vermietung der Eigentumswohnung korrekt erklärt habe.
Kurz zum Hintergrund:
Kauf der ETW im Jahre 1999 (22.06.1999) mit Auflassungsvormerkung. Fertigstellung am 29.07.1999. Eigentumsumschreibung (Auflassung) am 08.05.2001
Finanzierung von 86% des Kaufpreises (Rest Eigenkapital) über einen Bausparvertrag mit Zwischenkredit, d.h. die Bausparsumme wurde 1999 bereitgestellt und ich habe bis 2007 Kreditzinsen für den Zwischenkredit bezahlt und den BV bespart. Im Juni 2007 wurde der Bausparvertrag zuteilungsreif und löste mit der Bausparsumme den Zwischenkredit ab. Seit diesem Zeitpunkt zahle ich Tilgung und Kreditzinsen für das Bauspardarlehen.
Bis 01.12.2006 habe ich die Wohnung selbst bewohnt und seit 15.12.2006 (Übergabe an Mieterin bereits zum 09.12.2006) bis heute ist die ETW durchgehend vermietet gewesen. Der Mietvertrag für den Dezember 2006 wurde bereits im Oktober 2006 unterzeichnet. Der Mieterin kam es gelegen erst zum 15. einzuziehen und ich nutzte die Zeit für Renovierungsarbeiten. Kann man hier trotzdem Vermietungsabsicht ab 01.12.2006 feststellen?
Am 15.12.2006 erhielt ich eine volle Monatsmiete. (Eigentlich hätte nur eine halbe Miete gezahlt werden müssen, da aber die Mieterin darum bat, immer zum 15. des Monats überweisen zu dürfen, hat sich das bedingt durch den Bank-Dauerauftrag so ergeben.)
Ich habe die AFA für die Wohnung mit ein Zwölftel angesetzt und auch alle Werbungskosten und Einnahmen "gezwölftelt"

Hier nun meine Fragen:
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1.1 In 2006 war die Wohnung ab 15.12.2006 vermietet.
War es korrekt, dass ich die Guthabenzinsen des Bausparvertrages im Jahre 2006 nur mit ein Zwölftel den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zugerechnet habe oder hätte hier trotz unterjähriger Vermietung der gesamte Zinsbetrag zu den Einnahmen gezählt, was mir nicht logisch schien? Die kompletten Guthabenzinsen für 2006 (anstatt des verbleibenden 11/12 Anteil) wurden gleichzeitig und damit teilweise doppelt von mir als Einkünfte aus Kapitalvermögen angegeben).
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1.2 Im Jahre 2007 lies ich die Erklärung vom Steuerberater machen. Die Wohnung war in 2007 nicht anteilig wie in 2006 sondern das komplette Jahr 2007 über vermietet, so dass auch die kompletten Guthabenzinsen den Einnahmen aus Vermietung zugeteilt wurden und nicht den Einnahmen aus Kapitalvermögen.
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2. Für den Bausparvertrag bestand auch während des Vermietungszeitraumes bis zur Umschuldung ein Freistellungsauftrag. Das hätte meines Wissens nicht sein dürfen, da die Zinsen Einkünfte im Rahmen der V&V waren. (Den Zinsabschlag des nicht ganz ausreichenden Freistellungsauftrags in 2007 hat der STB geltend gemacht). Er hat mich jedoch nicht darauf hingewiesen, dass ich gar keinen Freistellungsauftrag für den BV hätte haben dürfen)
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3. Mein ehemaliger Steuerberater hat in der Erklärung für 2007 die angefallenen Bereitstellungsgebühren für das Bauspardarlehen in Höhe von 1.163,74 € als Werbungskosten angesetzt. Ist dies auch unter Berücksichtigung des oben geschilderten Sachverhaltes so korrekt gewesen? Der Bausparer bestand ja schon , als ich die Wohung noch selbst bewohnte.
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Ich habe leider bisher sehr viele unterschiedliche Antworten zu den oben genannten Fragen erhalten und wäre für eine Auskunft sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

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