Frage geschrieben am 29.01.2008 09:54:00

Betreff: Abschreibungshöhe / Wertermittlung Grundstück ggü Immobilie


Rechtsgebiet: Haus-, Grundbesitz
Einsatz: € 40.00
Status: Beantwortet
Guten Tag, sehr geehrte Steuerprofis!

Wir haben im September 2007 ein Haus gekauft (der Vor-Eigentümer hatte unten Wohnung und oben Büro). Das Haus wurde ursprünglich etwa um 1800 gebaut und im Jahre 1994/95 von den Vor-Eigentümern komplett saniert (bis auf die Außenwände und ein oder zwei Innenwände ist alles neu gemacht worden). Das Haus steht nicht unter Denkmalschutz.
Frage 1: Darf ich (weil 1800 gebaut), die Abschreibung in Höhe von 2,5% ansetzen oder ist die Renovierung derart zu berücksichtigen, dass nur 2% Abschreibung (für Häuser, die nach 1923 gebaut wurden) ansetzbar sind?
Frage 2: Wie kann ich zum Zwecke der Abschreibung den realistischen Anteil an Grundstück bzw. Immobilie ermitteln (denn ich darf ja nur vom Immobilienpreis abschreiben)? Muss da ein teurer Gutachter her oder gibt es andere Möglichkeiten (selbst ermitteln), die vom Finanzamt anerkannt werden? Wie ist die Vorgehensweise? Können Sie ggf. Adressen vermitteln?
Frage 3: Wir sind seit einiger Zeit am Umbauen (das was vorher Büro war, soll unsere Wohnung werden und muss zB noch mit einem richtigen Bad versehen werden, die Küchenzeile wird erweitert und die bauliche Trennung zur unteren Wohnung wird verbessert) und planen ab April 2008 zu vermieten. Die Mietersuche läuft (Anzeigen). Akzeptiert das Finanzamt eine Umbauphase von etwa 6 Monaten und somit die Vermietungsabsicht? Denn wir möchten natürlich die Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten (anteilig auf die zu vermietende Wohnung) möglichst schon für das Jahr der Anschaffung (2007) geltend machen. Was ist hier zu berücksichtigen, damit die Vermietungsabsicht dokumentiert werden kann?

Im Voraus herzlichen Dank und beste Grüße


Antwort geschrieben am 01.02.2008 11:18:57
Steuerberater/Dipl.Betriebswirt Ulrich Stiller
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Steuerberatung
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Sehr geehrte Ratsuchende,

besten Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grund der Einschränkung des Fragenkomplexes gerne auf Grund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Nur das Gebäude unterliegt der Abschreibung. Ich gehe davon aus dass es zu Ihrem Privatvermögen und keinem Betriebsvermögen gehört.

Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten müssen aus dem Kaufpreis für das Grundstück herausgerechnet werden. Die Herausrechnung erfolgt beim Erwerb eines bebauten Grundstücks des Privatvermögens nach dem Verkehrswert des Gebäudeanteils. Grundsätzlich findet die Wertermittlungs-VO 1988 Anwendung, so der BFH mit seinem Urteil vom 11.2.2003 IX R 13/00 BFH NV 2003 S. 769. In Baden-Württemberg ermittelt die Finanzverwaltung bei der Kaufpreisaufteilung den Grund und Boden und das Gebäude ohne Einschaltung eines Bausachverständigen nach einem besonderen Sachwertverfahren. Dieses Verfahren hat der Bundesfinanzhof nicht beanstandet ( s. BFH vom 22.4.1997 BStBl. 1997 II S. 541 ), es kann daher auch für die anderen Bundesländer angewandt werden. Bei einem Gebäude werden die Wohnfläche und ein altersentsprechender Gebäudewert angesetzt. Die so gefundenen Werte werden um den Wert der Garage mit 6.500 erhöht, wobei für einen Tiefgaragenstellplatz 9.000 EUR angesetzt werden. Der Sachwert des Grundstücks setzt sich somit aus einem selbstständig ermittelten Bodenwert und einem selbstständig ermittelten Gebäudewert zusammen. Der Kaufpreis wird nach dem Verhältnis der so gefundenen Sachwerte prozentual aufgeteilt. Unabhängig davon, könnten Sie für die Bewertung auch einen Bausachverständigen einschalten, was bei schwierigen Sachverhalten zu empfehlen ist. Nach Ihrer Schilderung neige ich dazu, für die Bewertung einen Bausachverständigen einzuschalten.

In Ihrem Bundesland erfolgt die Aufteilung nach dem Verhältnis der Teil- oder Verkehrswerte, dies wird das Finanzamt voraussichtlich so machen, wenn Sie die Berechnung dem Finanzamt überlassen, wozu ich Ihnen nicht raten kann. Sie können jedoch auf Grund der vorstehenden BFH-Rechtsprechung verlangen, dass das vorstehend aufgeführte Verfahren bei Ihnen zur Anwendung kommt, da es von der Rechtsprechung nicht beanstandet worden ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen im Rahmen Ihres Einsatzes eine erste Orientierungshilfe geben.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrich Stiller
Steuerberater




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