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Frage geschrieben am 04.11.2014 09:35:16

Betreff: Immobilienkauf mit Einräumung eines Wohnrechts für den Verkäufer - Einkommensteuer?


Rechtsgebiet: Haus-, Grundbesitz
Einsatz: € 50.00
Status: Beantwortet
Ich möchte von einer älteren Dame eine Wohnung kaufen.

Der Verkehrswert der Wohnung (unbelastet) beträgt EUR 250.000.

Zugleich soll der Dame ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt werden. Den Barwert des Wohnrechts schätzen wir (unter Berücksichtigung der erzielbaren Miete und der statistischen Lebenserwartung) auf EUR 120.000.

Daher beträgt der bar zu zahlende Kaufpreis EUR 130.000.

Ich bezahle also EUR 130.000 und werde dafür Eigentümer der Wohnung, kann sie aber erst nach dem Ableben der Verkäuferin vermieten.

Frage 1a: Einkommensteuer: Das Finanzamt könnte den Vorgang ja auch so interpretieren, dass ich die Wohnung für EUR 250.000 kaufe und gleichzeitig EUR 120.000 für die Miete bekomme - muss ich dann die EUR 120.000 im Jahr des Erwerbs versteuern?

Frage 1b: Oder ist die fiktive Miete in den Jahren, in denen die Verkäuferin die Wohnung bewohnt, von mir zu versteuern? (Die Vergleichsmiete schätze ich auf EUR 12.000 p.a.)

Frage 2: Grunderwerbsteuer: Ist maßgeblich der Verkehrswert ohne Wohnrecht (EUR 250.000) oder der tatsächlich gezahlte Kaufpreis (EUR 120.000)?

Vielen Dank!


Antwort geschrieben am 04.11.2014 11:29:32
Ingo Kneisel
Potsdamer Str. 148a, 33719 Bielefeld, Tel: 0521/9242021, Fax: 0521/9242020
Steuerberatung, Einkommenssteuer, Erbschaftssteuer, Umsatzsteuer, Unternehmenssteuern
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Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und den von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben, möchte ich Ihre Fragen gerne im Nachstehenden wie folgt beantworten:

Nach Ihren Schilderungen wollen Sie eine ETW (Verkehrswert 250.000,--€) kaufen, die mit einem lebenslänglichen Wohnrecht i. H. v. 120.000,--€ belastet werden soll und zahlen die restlichen 130.000,--€ an die Verkäuferin. Ich hoffe das war so der Sachverhalt, wie ich ihn verstanden habe. Des Weiteren unterstelle ich, dass Sie mit der Verkäuferin nicht verwandt sind.

Nun zu Ihren Fragen:

Frage 1a: Einkommensteuer: Das Finanzamt könnte den Vorgang ja auch so interpretieren, dass ich die Wohnung für EUR 250.000 kaufe und gleichzeitig EUR 120.000 für die Miete bekomme - muss ich dann die EUR 120.000 im Jahr des Erwerbs versteuern?

Ein Wohnrecht wie in Ihrem Falle ist dem Vorbehaltsnießbrauch gleichzusetzen. Der liegt hier vor, weil beim Kauf der ETW ein Wohnrecht eingeräumt wird. Wirtschaftlich gesehen bleibt also der Nutzen bei der Verkäuferin, während Sie nur die mit dem Wohnrecht belastete ETW erhalten. Trotzdem geht allerdings grundsätzlich das Eigentum auf Sie über. Eine fiktive Miete ist von Ihnen nicht zu versteuern. Sie erzielen also aus diesem Objekt, solange die Dame lebt, Sie also nicht wirklich vermieten, keine steuerpflichtigen Einnahmen.

Frage 1b: Oder ist die fiktive Miete in den Jahren, in denen die Verkäuferin die Wohnung bewohnt, von mir zu versteuern? (Die Vergleichsmiete schätze ich auf EUR 12.000 p.a.)

Nein, s.o.

Frage 2: Grunderwerbsteuer: Ist maßgeblich der Verkehrswert ohne Wohnrecht (EUR 250.000) oder der tatsächlich gezahlte Kaufpreis (EUR 120.000)?

Leider der Verkehrswert, weil alles was Sie aufwenden, Zahlung und Gewährung des Wohnrechts in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer als Gegenleistung gem. § 9 GrEStG einfließt.

§ 9 Gegenleistung

(1) Als Gegenleistung gelten
1.
bei einem Kauf:

der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen;.....


Ich hoffe Ihre Anfrage richtig verstanden- und ausreichend beantwortet zu haben. Sollten Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte gerne die Nachfragefunktion.



Mit freundlichen Grüßen




Ingo Kneisel
Steuerberater
vereidigter Buchprüfer

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