2/18/2019, Guten Morgen

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Guten Tag,

ich habe in den Jahren 2009-2011 Modernisierungen an meiner Immobilie in Höhe von ca. 200.000 € durchgeführt. Diese habe ich mit den entsprechenden Belegen dem Finanzamt dargelegt. Ich etlichen Berichten und Artikeln habe ich gelesen, dass man diese Modernisierungskosten, die man aufgrund der Höhe des Betrages und der Art der wertverbessernden Maßnahmen (umfangreiche Modernisierung und Zusammenlegung von 3 Läden zu einem, Fassadendämmung, Austausch von Fenstern, Anbau von Balkonen and Wohnungen) als Herstellungskosten deklarieren muss, über den Zeitraum von 5 Jahren abschreiben kann. Dies habe ich getan und die Abschreibungen entsprechend berechnet.

In den Steuerbescheiden 2009 bis 2011 (diese wurden alle gleichzeitig im Dezember 2012 zugestellt) hat das Finanzamt die Herstellungskosten nun aber dem Gebäudewert hinzu gerechnet und eine Abschreibung der Herstellungskosten gemeinsam mit dem Gebäudewert in Höhe von 2% pro Jahr festgestellt. Da ich die Immobilie in spätestens 5 Jahren verkaufen will, liegt mir verständlicherweise viel daran, die Kosten in diesen kommenden 5 Jahren geltend zu machen.

Meine Frage: Gibt es ein Wahlrecht, ob man Herstellungskosten über 5 Jahre abschreiben kann und wenn ja, wie muss man dies gegenüber dem Finanzamt formulieren? Gibt es hier Paragraphen oder Rechtsprechung, auf die man sich beziehen kann? Der Gebäudewert plus der Abschreibungssumme wurden mir vom Finanzamt in einer Summe präsentiert, so dass ich mir überhaupt kein Bild davon machen kann, wie hoch der über die vergangenen 20 Jahre abgeschriebene Gebäudewert überhaupt noch war und wie viel von den Herstellungskosten angerechnet wurde. Kann ich eine Erläuterung vom Finanzamt verlangen?

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Sehr geehrte Ratsuchende,

besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Sie sprechen hier die Vorschrift des § 82b EStDV an. Nach dieser Vorschrift können größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden auf 2-5 Jahre gleichmäßig verteilt als Werbungskosten abgezogen werden, wenn die Grundfläche der Räume des Gebäudes, die Wohnzwecken dienen, mehr als 50% der gesamten Nutzfläche ausmacht.

Zunächst einmal muss überprüft werden, ob die vorgenannte Voraussetzung in Ihrem Fall gegeben ist.

Daneben gibt es noch ein zweites Problem. Das Finanzamt hat Ihre getätigten Aufwendung als Herstellungskosten behandelt. Liegen Herstellungskosten vor, dann ist die Abschreibungsmethode des Finanzamtes richtig. Instandsetzungs-oder Modernisierungs aufwendungen werden immer dann als Herstellungskosten behandelt, wenn diese Aufwendungen zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen. Dabei kommt es nicht auf die Höhe der Aufwendungen an, sondern die Maßnahmen müssen den Gebrauchswert des Gebäudes deutlich erhöhen und die Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes muss für die Zukunft erweitert werden.

Zur dieser Thematik gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung die auf Ihren Sachverhalt bezogen detailliert überprüft werden müsste. Damit diese Überprüfung durchgeführt werden kann, sollten Sie gegen die Bescheide umgehend Einspruch einlegen und eine Begründung bis zum 28. Februar 2013 ankündigen. In dieser Zeit könnte dann der Sachverhalt detailliert überprüft werden. Es deutet jedoch auf Grund Ihrer Schilderung einiges darauf hin, dass die Auffassung des Finanzamtes richtig sein könnte.

Selbstverständlich muss das Finanzamt Ihnen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung erläutern.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrich Stiller
Steuerberater

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