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Frage geschrieben am 28.08.2008 14:03:00

Betreff: Absetzbarkeit von Schuldzinsen als Werbungskosten bei Einnahmen aus V. und V.


Rechtsgebiet: Finanzamt
Einsatz: € 50.00
Status: Beantwortet
Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Diskussion mit meinem Bearbeiter beim Finanzamt.

Sachverhalt:

X erbt von Y im September 2006 (verheiratet – Die Ehefrau ist nicht die Mutter von X) als Vermächtnis acht Wohnungen (in einer Immobilie mit insgesamt 9 Wohnungen, welche Y 1994 komplett gekauft hatte und danach per Teilungserklärung in 9 Wohnungen aufgeteilt hat; eine Wohnung hat Y nach Renovierung und Umbau 1996 bereits verkauft). X ist der einzige Sohn von Y. Von den acht Wohnungen sind sieben vermietet und eine selbstgenutzt. Für alle acht Wohnungen (eigentlich für alle 9 Wohnungen) hat Y zur Finanzierung (zu Lebzeiten) ein Darlehen aufgenommen. Die Schuldzinsen aus dem Darlehen wurden unter Abzug des Eigenanteils für die selbstgenutzte Wohnung als Werbungskosten bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung vom Finanzamt anerkannt.
Das Vermächtnis sieht vor, dass X auf seine gesetzlichen Erbansprüche verzichtet und im Gegenzug die acht Wohnungen erbt und die dazugehörigen Verbindlichkeiten übernimmt. Die Eigentumseintragung ist im Grundbuch vollzogen worden.

Die Verbindlichkeiten liefen bis Mai 2007 auf „Nachlass von Y“. X verkauft im Mai 2007 zwei der acht Wohnungen, so dass nun fünf Wohnungen vermietet sind und eine selbstgenutzt ist. Gleichzeitig nimmt X bei einer anderen Bank ein neues Darlehen auf um die bisherigen Verbindlichkeiten zusammen mit dem Verkaufserlös der zwei Wohnungen abzulösen. Für das neue Darlehen haften nur die fünf vermieteten Wohnungen, bzw. nur dort sind Grundschulden zugunsten der Gläubigerbank eingetragen. Durch den Verkauf und die Umschuldung reduziert sich die Darlehensumme um 44%. Die selbstgenutzte Wohnung und die zwei verkauften Wohnungen haben einen bisherigen Anteil von 34% (am Gesamteigentum des X in Miteigentumsanteilen).

X hat die Zinsen aus dem neuen Darlehen in voller Höhe, also ohne Kürzung um den Eigenanteil und die verkauften Wohnungen angegeben.
Das Finanzamt argumentiert so: Die Schuldzinsen für das neu aufgenommene Darlehen sind um den Eigenanteil und um den Anteil der verkauften Wohnungen gekürzt worden. Schuldzinsen sind Werbungskosten, soweit sie mit der Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Mit der erstmaligen Verwendung der Darlehensvaluta wird die Darlehensverbindlichkeit einem bestimmten Zweck unterstellt. Dieser Zweck besteht so lange fort, bis die Tätigkeit der betroffenen Einkunftsart endet. Bei Übertragung dieser Grundsätze auf die Einkünfte aus V. und V. beurteilt sich der Schuldzinsenabzug wie folgt: Werden die Anschaffungskosten einer Immobilie mit mehreren Wohnungen durch ein einheitliches Darlehen fremdfinanziert, wir die gesamte Darlehensverbindlichkeit der Immobilie und nicht den einzelnen Wohnungen zugeordnet und damit auch die Schuldzinsen. Diese Zweckbindung besteht bis zur Beendigung der Vermietung fort. Dies gilt auch bei Umschuldung des Darlehens. Diese löst keinen erneuten Anschaffungsvorgang aus. Der Zweck des Darlehens bezieht sich daher auf die zuvor angeschaffte Immobilie im Ganzen. Sind zuvor Wohnungen veräußert worden, vermindert sich das Darlehen zwar entsprechend. Allerdings bezieht sich die Tilgung auf die gesamte Valuta der Immobilie und damit bestimmt sich der Darlehenszweck wie bisher nach der erstmaligen Verwendung.

Das Finanzamt zieht also von den Schuldzinsen den Eigenanteil und den Anteil der verkauften Wohnungen ab und setzt den verminderten Betrag als Werbungskosten an. Das ist für X unverständlich; ja sogar unfair in seinen Augen. Die Schuldzinsen reduzieren sich durch die Reduzierung des Darlehens sowieso. X soll von den niedrigen Schuldzinsen auch noch den Anteil der verkauften Wohnungen weiterhin abziehen, obwohl er keine Mieteinnahmen hat und die Abschreibungssumme auch um den prozentualen Anteil der zwei verkauften Wohnungen kürzen musste. Der X ist der Meinung, durch die Umfinanzierung nun eine genau Zuordnung der Schuldzinsen zu den vermieteten Wohnungen zu ermöglichen – als Grundschuld haften nur die fünf vermieteten Wohnungen und es erfolgte ein Reduzierung des Darlehens um 44%.

Frage:
Ist die Argumentation des Finanzamts richtig? Muss X die Schuldzinsen um den Eigenanteil und den Anteil der verkauften Wohnungen kürzen?

Vielleicht gibt es ja Kommentare oder Urteile wo X etwas zu dieser Konstellation nachlesen kann. Gibt es Empfehlungen wie X vorgehen soll?

Ich danke Ihnen im Voraus für Ihre Antwort.

Mit freundlichem Gruß


Antwort geschrieben am 28.08.2008 15:44:33
Steuerberater/Dipl.Betriebswirt Ulrich Stiller
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Sehr geehrter Ratsuchender, besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantwo............

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